中國房地產市場的破產進程到哪一步了？(組圖)

【看中國2023年12月4日訊】最近，「拯救房地產」的聲音充斥了整個中國的金融市場，並且，有趣的事情在於：中國金融圈的「二傻子」們，還真的相信中國政府無所不能，能夠再次拯救房地產。

關於房地產行業已經整體破產的話題，今年5月初已經談到過（大數據揭秘：中國房地產行業已整體破產）。現在半年過去了，很有必要重新審視一下房地產市場，看看它的破產進程已經走到哪一步了。這整個的分析過程，也可以讓各位打破幻想，清晰的認識到中國的房地產行業已經無藥可救，即使是一直假裝自己無所不能的中國政府，事實上也沒有任何辦法。

首先是中國房地產行業的整體數據。

商品房銷售面積及金額追蹤（作者製表）

2015年，也就是「漲價去庫存」政策啟動前的那一年，中國商品房銷售面積為12.85億平米。到2018年，中國商品房銷售面積上升到17.16億平米，這個時候事實上就已經達到了市場的頂部，銷量已經喪失了增長性。到2021年，市場規模依然維持在17.94億平米，在17億平米這個位置上徘徊了足足4年。漲價去庫存政策之後，房地產市場已經變成了赤裸裸的投機市場，與居住屬性沒有了半毛錢關係。投機圈有句老話，叫做「久盤必跌」。投機依賴的是持續入場的資金，帶來持續增長的成交，但是，成交量達到17億平米之後，已經把中國老百姓收割到了極致，老百姓每年的收支結余，也就是收入減去消費性支出之後的結余，百分百都要投入到了買房之中。2020年和2021年甚至超過了百分百，17億平米的市場規模就是中國人可以承受的極限，並且絕對不可能長期持續。於是，成交量上不去，盤整了整整四年，到2022年，按照投機領域「久盤必跌」的鐵律，泡沫終於破滅了。2022年商品房成交量劇烈下降13.58億平米，萎縮幅度24.3%。到今年十月份，成交量9.26億平米，萎縮幅度16.7%。按目前的成交量推算，今年中國的商品房成交量撐死了就是11億平米左右，成交規模回到2012年。近十年的房地產投機，化為了一場雲煙。然而事情到了這裡，並沒有結束，投機泡沫的破滅，在居民端留下的是龐大的居民負債，在企業端留下的則是海量的企業負債。而在這些債務背後站著的，則是戰戰兢兢的銀行們，隨時都會因為大規模的壞賬而陷入債務風暴。我們先來看居民端的負債。根據央行的數據，截至今年10月份，居民債務總規模為79.59萬億。注意，這些債務的借款主體基本上都是城鎮戶籍的成年勞動力，農村戶籍人口和退休人士都不太有資格貸款。2022年城鎮戶籍的成年勞動力人口數量為4.05億，平均一下，人均負債為19.65萬，也就是說，城鎮的成年勞動力人均負債約20萬。一個家庭至少兩個成年人也就是負債40萬，大致相當於買一套房的按揭貸款規，這就是我上一篇「中國人真的富了嗎？」裡所講述的。中國人除了300萬頂級富豪之外，其他家庭在被房地產掠奪之後，事實上只背了一身債，根本就沒有積累起財富淨值。

今時今日，製造業和外資都在大規模的撤離中國，因此，服務於製造業的第三產業，包括財務、法務、廣告諮詢等等，也都在撤離中國，城鎮居民普遍在失業邊緣徘徊。僥倖沒失業的，收入也在迅速下降，但債務不會消失，它頑固地存在著，逼迫城鎮居民用自己日益稀薄的收入去還債。在這樣的背景下，城鎮家庭戶均負債40萬，全中國的消費市場都不可能有什麼機會，房地產市場就更不可能復甦了。

再來看企業端，這裡給出的是2000年至今年10月份房地產企業的現金流量表。之所以從2000年開始，是因為中國的商品房就開始於2000年，在此之前都是福利分房。

房地產企業宏觀現金流及開發情況（單位：億元。作者製表）

上面這張表需要解釋一下，銷售額的口徑是建設部的口徑，也就是在房管部門完成預售登記。完成預售登記是銀行發放按揭貸款的前提，這個數據是相對準確的；地產公司的綜合稅負，這裡按銷售額的15%估算，這是行業規律，也不會有太大偏差；開發投資實際到位資金，是由每一家地產公司逐月填報並由統計部門匯總的數據，包含買地、建安和管理等方面的實際現金支出，這個數據也是相對準確的數據。有了這三個數據，我們就能算出房地產企業的經營淨現金流，也就是銷售金額，減去稅負，再減去實際開發投資金額。各位，你們可以發現一個非常有意思的事實：中國房地產企業的經營淨現金流從來都是負值，從來都沒有轉正過——這意味著一件特別搞笑的事情：中國房地產業，從來沒有提取過利潤，地產商們會把掙來的每一分錢重新投入到買地開發的循環中去，並且僅僅是利潤再投入還不夠，它們還要大規模的借債再投入，將企業的經營槓桿加到極致。因此，每一年的房地產實際開發投資金額都遠大於銷售額，這中間的差值，都得靠借債來填。

2022年，房地產市場泡沫破滅。但在龐大的歷史負擔之下，地產商的淨現金流想要在短期內轉正是不可能的，2022年依然是負35667億。2023年10月，在地產商持續壓縮經營支出，減少買地投入的情況下，也依然是負24758億，預計全年依然在負3萬億左右，大致回到了2011年的水平。但是想要在五年內轉正，沒有任何可能性。

從2000年至今，地產商持續負債經營的結果，就是累積了整整67.42萬億的債務。這些債務什麼形式都有，銀行貸款、債券、商票、經營往來欠款，等等等等，而它們所換來的就是這張表的最後一項：82.29億平米的在建工程。注意，這裡的在建工程，基本上就是地產商的所有家底。近十年來，所有的土地出讓合同都有在3個月到半年內開工的條款，所以地產商就算打定了主意要囤地，也會假模假樣的完成報建手續，然後弄幾臺機械來挖挖土試試樁，以達成所謂「開工」的條件。在統計規則上，這塊地就算再閑置下去，也是在建工程停工，也要納入在建工程統計。好吧，這82.29億平米的在建工程，我們來算算它的價值能不能覆蓋地產商67.42萬億的負債吧，這些在建工程還需要投入建安成本才能變成房子。假設這些工程的平均施工進度為50%，這個假設甚至已經極度的偏樂觀了，單方建安成本就按全國平均價4000塊錢算吧，82.29億平米，乘以4000塊再乘50%，等於16.46萬億元，這是剛性投入，無論如何都必須投入的資金，不然這些在建工程就要爛尾。注意，這裡的82億平米的在建工程，事實上還有很大一部分已經完成了預售，不可以再銷售。但是在這裡簡單粗暴一點，就假設它全都屬於地產商的存貨，依然可以銷售好了。對於這些存貨，要按現在這一刻的全國房地產市場均價1萬塊錢進行銷售是不可能的，全國範圍的房價正在堅定的下行中，連北上廣深全都在跌。深圳現在的房價跌幅甚至已經達到了腰斬的程度，並一度成為新聞熱點事件。這裡樂觀一點，地產商可以85折清存貨也就是8500塊錢，賣掉手裡的所有存貨，也就是82.29億平米，乘以8500等於69.95萬億，同時，假設政府的相關稅收減半徵收，這是非常大的優惠了，地產商的平均稅務負擔率降到7.5%。雖然這是與虎謀皮，根本就不可能，但是我們依然這麼假設好了：69.95萬億，乘以7.5%，等於5.25萬億。好吧，結果出來了：69.95萬億的預估銷售額，減去16.46萬億的工程款，再減去5.25萬億的稅費，剩下48.24萬億的淨收入，而地產商截至現在這一刻的總債務是67.42萬億，也就是說，地產商的存貨撐死了只能創造48萬億的淨收入，遠遠不足以覆蓋目前67萬億的總債務，債務缺口率高達28%。

中國整個房地產行業已經處於事實上資不抵債的狀態，也就是整體上已經破產。再強調一次，這個28%的剛性債務缺口，依靠銀行向地產商提供更多的借款，沒有任何意義，只不過是將銀行拖進了更深的深淵，醞釀出更大的債務風暴而已。而要覆蓋這個剛性債務缺口，唯一的辦法就是再來一次漲價去庫存，房價再漲個30%。上一次的漲價去庫存已經吸乾了中國老百姓的骨血，讓中國城鎮家庭戶均負債40萬。再來一次漲價去庫存，讓戶均負債80萬嗎？這將會是一種什麼樣的噩夢場景？我個人缺乏這種想像力。

若一定要打一個比方的話，那就是委內瑞拉+敘利亞的現狀，再乘以2吧……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)