經濟下行環境下中國的高樓危機(圖)

房地產(圖片來源: Getty Images)

從2022年底中共放棄疫情清零政策開放至今，相信大家都感受到了中國經濟的頹勢。原因很多：國際上產業鏈加速撤離中國；美國對中國高端晶元製程的技術封鎖；世界範圍內高通脹率對海外購買力的抑制；國內的原因則包括三年嚴格清零政策下對中小型企業商戶的毀滅性打擊；過度封控對居民存款的過度消耗；國民對經濟安全喪失信心也讓他們不敢消費。外循環正在逐步脫鉤，內循環又缺乏動力，政府財政更是捉襟見肘。社保虧空，中共不得不加快推進延遲退休方案以減少退休金髮放，醫保方面也在大量減少個人賬戶金額並提高統籌賬戶報銷門檻。地方財政更是青黃不接，多地已經不得已採取縮減編製、公務員降薪等無奈舉措。

中國經濟環境的惡化，對普通人來說有什麼影響呢？除了工作更難找，收入更拮据之外還有什麼需要關注的嗎？我想特別強調一點：房屋，特別是樓房，其居住環境和安全性的劣化在當前經濟環境下可能成為社會危機。

長久以來，中國城市商品房的金融屬性是遠超其商品屬性的。很多人買房是為了炒房獲利，城市的房價被推高至遠超當地工薪階層收入水平，這是中共畸形的經濟政策導致的。為了發展經濟，中共曾經效仿羅斯福新政大規模投資基礎設施建設，投下的海量資金（如四萬億救市資金）確實一定程度上帶動了中國的市場。然而由於對知識產權和科技創新的忽視，這些資金並沒有發展出有競爭力的實業體系，而是流入投資領域玩起了錢生錢的遊戲，特別是房地產。

中央防水印錢，地方政府也樂得大搞土地財政摟錢。土地出讓金在多地甚至佔到地方財政收入一半以上，可以說這些地方政府就是靠賣地活著。而地價在總房價中佔比之高也令人咂舌，某些大城市可以輕易達到七成以上。錢就這樣落入了投機客和政府的腰包。經濟流轉，房價飆升，苦的是掏空了六個錢包還背上沈重債務的房奴。

三年清零政策對地方經濟最大的影響是房屋交易量下降。原因也好理解，疫情經濟不確定狀態下大家自然對買房這樣的大宗交易持觀望態度。本來疫情緩解積累的購買力釋放可以減少其影響，奈何中國的封控時間實在太長，整整三年之久。這麼長的時間揹負著巨額債務急需流動資金的開發商是挺不住的，無奈之下他們只能或明或暗的降價銷售。可是中國商品房的金融屬性決定了一旦降價成為趨勢就會有崩盤風險。本來打算投資房屋賺錢的投機者會放棄買入，甚至將手上的房源拋出，進一步壓低房價。即使是剛需購房者看到降價的趨勢也會盡量推遲買房時間。特別是目前中國降息的政策更加打擊購房者的積極性，晚一點買說不定會有更低的房價和貸款利率。房屋交易量下降對地方政府的土地財政是毀滅性打擊。在開發商被迫降價甚至破產導致大量樓盤爛尾的現實中，誰還會去接手政府放出的高價土地？從過去幾年的市場數據中可以土地流拍和賣地收入大幅減少已經在多地城市現實中發生了。

對於普通民眾，受影響最大的應該就是買房後還揹負大量貸款的人群了。特別是那些買了期房還未交付的，有巨大的爛尾風險。由於過度融資導致資金鏈斷裂，大量的地產商（如恆大）瀕臨破產，而且在建項目監管資金被挪用是中共治下的常態，爛尾樓的出現就在所難免。據統計某些地方的在建樓盤爛尾率高達三成以上，這對購房者無異於天降橫禍。更糟糕的是中國式購房貸款與眾不同，貸款者即使放棄被抵押的房屋也不可以從債務中脫身（如果房屋價值低於債務的話）。銀行顯然不會回收拍賣爛尾樓，那麼貸款者就要一邊還貸款一邊繼續租房，如果停貸就要上失信名單。有些地方政府迫於壓力許諾解決爛尾樓問題，但提出的方案居然是讓購房者再出一筆建設資金！

對於所購房屋已經交付入住的貸款者影響相對較小，主要是失業帶來的還款能力影響和貸款利率高於目前市場水平（過去的貸款利率不受當前降息政策影響）。許多人選擇提前還貸，但很多銀行出於自身利益對此設置重重阻撓。很多人反映銀行要求提前還款者必須預約，但預約期限長達半年以上。也有不少人找關係把過去的購房貸款轉變為目前利率較低的商業貸以節省利息支出，但這本質上是違規操作，而且改變了貸款性質，也增加了風險（銀行可以隨時要求商業貸提前還貸）。

那麼對於有房無貸的人是不是就沒有影響了呢？並不是，房屋貶值會帶來現實的經濟損失，老舊房屋的維護更可能在未來造成社會危機。

先來談談房屋貶值。除了經濟下行人口萎縮導致房屋交易減少引發的貶值，我更擔心政府規劃故意製造現有房產貶值。特別是非一線城市地方政府財政過度依賴賣地收入，它們一定會想方設法維持對新地盤新房屋的市場需求。需求不足的話就創造需求！這是很多城市已經執行多年的成熟經驗了，藉口老城區面積不足規劃落後，換個空地新建城市中心、工業區和商業區等，將政府和企事業機構（特別是醫院、學校等）搬遷到新區。將來老城區將遠離工作和學習地點，也遠離醫院等服務部門，住戶逐漸遷出，房產價值將大幅降低。當然有些人會期盼拆遷補償，但除了那些確實缺乏土地的一線城市，在當前經濟環境下中小城市更可能對老舊城區置之不管。畢竟很多城市連修地鐵都要把出口故意安排在遠離現有住宅區的空地上，就是為了讓這些地皮升值好多賣點錢。

如果老舊城區受到地方政府的政策歧視，後果僅僅是貶值麼？很多人容易忽略的一點是：房屋和基建設施（如道路管線等）都是需要維護的，而且越老舊的設施維護費用越高。在中國人口萎縮的大前提下，多數中小城市的常住人口將迅速減少，加上政策性歧視老城區，那老城區的最終結局很可能是以下兩種：（1）居民全數遷出，棄置成為死城；（2）破敗不堪，成為低端人口聚集區，事實上的貧民窟。

如果在較新的城區擁有房產是否就可以高枕無憂了呢？也不盡然。近幾十年火爆的城市房地產，開發商為了多掙錢普遍傾向於建設高容積率的住宅區，也就是蓋高樓。很多樓房的入住率並不高，甚至中高檔小區也有很高的空置率。許多人買房是為了投資，不少還長期處於毛坯狀態。入住率低下會直接影響到對房屋和小區的維護。事實上物業費繳納不足在中國多地是常態，不少高檔小區也出現綠植無人維護，兒童遊樂設施破損，池塘漂滿垃圾樹葉蚊蟲蔓延的現象。對於樓房來說，越高的樓房維護的難度和成本都越高。而且定期（最多二三十年）需要大修（樓頂維護、電梯、線路管道等），可是錢從何來？承諾給房屋質保的開發商很多已經破產，大量的空置房也給業主集資製造了極大困難。缺乏維護的高樓很可能成為危房危害大家的人身安全，要是壞了電梯水泵之類的也會極大的影響現有住戶。對於一些低端小區，如拆遷安置小區之類，還有一個大問題是樓房的建築質量。據說很多開發商蓋樓是按照60年使用壽命來設計的，雖然難以確認，但為節省成本而偷工減料在中共治下是屢見不鮮的。即使在一些中高端住宅樓也常常出現高層水壓不足等明顯缺陷，至於其它不易被發現的隱患（如地基）就更難保證了。上海就曾經發生過在建樓房傾倒事故，這還是上海啊，其他地方的低端住宅樓質量只會更加令人擔憂。而且這些低端樓房常常成為城市打工者的群租房，日常維護只會更差，一旦發生事故受害人數也會更多。

在中共治下中國社會的經濟和人口下滑趨勢已成定局，地方政府繼續玩土地財政也是大概率事件。新房增多人口減少，大量的老舊房屋將被空置和荒廢也是可以預見的。財政收入的萎縮使得政府對房屋和市政基建的維護開支也必須減少。按照中共執政的一貫方針，它們一定會把有限的經費優先用於維護自己的利益。權貴官員和公務員住宅區肯定會被妥善維護，其他的私人住宅就要靠業主自己了。有錢人還好說，越來越多的貧民住宅區將面臨設施老化缺乏維護而危樓林立。如不發生重大社會變革，高樓危機的到來恐怕難以避免。