【英倫故事】英國物業業權淺談(圖)


圖為英國居民區(圖片來源:看中國)

英國容許私人持有土地的「永久業權-Freehold」,如果Freehold持有人在土地上興建物業,並將土地及物業出租,那麼第三者承租時,就擁有租賃期間佔用土地及物業的權利,稱為「租賃業權-Leasehold」,租賃期通常是99年甚至999年,租賃期內,Leasehold持有人需要按照規定,每年向Freehold持有人繳納地租,租賃期屆滿後,如果沒有續租,土地及物業就會歸還Freehold持有人。

Leasehold與香港物業市場情況類似,香港業主向香港政府租借土地,擁有若干年期的土地使用權,並每年向香港政府繳交地租。不同的是,英國地租收費沒有既定標準,通常是每年50至200英鎊,但多年來,Leasehold物業市場不時出現地租爭議,例如租賃合約容許Freehold持有人將地租提升一倍。有見及此,英國政府最近訂立新法,2022年6月30日或之後簽訂的Leasehold全新租賃合約(主要適用於新建Leasehold物業),將被禁止收取地租。

另外,Leasehold物業多以分層單位(Flat)為主,包含走廊、樓梯、花園等公眾地方,衍生管理問題。於是,與香港業主一樣,Leasehold持有人多數也要繳交管理費(Service Charge),管理費亦是常見爭議之一。

香港不少物業正面臨2047年租約屆滿情況,同樣,英國Leasehold物業也有續租問題(Extending the lease),隨著時間過去,Leasehold的剩餘租賃期逐漸減少,少於80年的話,租賃合約價值就會出現遞減。因此,如果剩餘租賃期少於80年,一般情況下,Leasehold持有人會先向Freehold持有人支付一筆可觀的續租費,延長租賃合約後,才進行轉讓(Sub-lease),以取得更高轉讓價錢。

香港物業市場單一,地租及管理費無可避免,亦無可選擇,所謂沒有比較,沒有傷害。但英國物業市場以Freehold為主,沒有地租及管理費問題,加上洋房情意結,順理成章成為移英港人首選。不過,Freehold物業也非全無限制,例如地契或會對業主權利作出限制,作出某些改建及擴建時,也需取得當地政府同意,值得注意。

除了Freehold及Leasehold,其實,英國政府早於2002年推出Commonhold,作為第三種業權,希望藉此長遠取代Leasehold,不過未成氣候,如有機會,另文再敘。

(編按:作者許銳宇是前沙田區議員,現為「英國港僑協會」外展主任,協助移英港人適應英國生活。他也是《看中國》香港報社的專欄作家,以自身經歷撰寫香港人的英倫故事。)

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