中國民營房企不存在好學生了……(圖)
【看中國2022年6月27日訊】6月21日，世界三大評級機構中的穆迪幹了一件事，將宇宙第一房企碧桂園的評級，從Baa3級下調到了Ba1級，也就是從投資級降到了所謂垃圾級。
如果這是評價房屋品質和外觀，筆者一定雙手雙腳贊成。但如果是信用評級，那還真不是一件小事。
很多境外機構都是以三大國際評級為參考再借債的，換句話說，穆迪的評級能反映一批外資的態度，他們現在不止嫌棄中小規模的大陸房企：甚至不想借錢給中國房地產行業的龍頭公司了。
穆迪高級副總裁解釋，評級反映了中國房地產行業充滿挑戰的經營環境下，對碧桂園房地產銷售、財務指標和長期融資渠道的限制影響。
有些道理大家懂：碧桂園前五個月的銷售額下降了四成；打折促銷將導致利潤率下降；新示範發行的5億信用保護工具短債，填不滿幾千億銷售額蒸髮帶來的壓力。但這些不是個性問題啊，比如財務指標受影響這點，可以翻翻碧桂園的年報，到2021年底，碧桂園有息負債餘額只有3172億，淨負債率下降了10個百分點，賬面1470億非受限現金，完全足夠覆蓋到期債務。
再比如，前幾天有人猜測碧桂園七月到期美元債沒籌措到足夠資金。人家大手一揮提前申請贖回七月到期6.8億美元債，至此全年無到期美元債。這已經民營房企的財務標桿了。
筆者覺得，評級下調的導火索還是副總裁最後那句，長期融資渠道受影響。
6月15日，美聯儲宣布聯邦基金利率區間由0.75%—1.00%上調到1.5%—1.75%，這是自1994年以來，美聯儲最大的單次加息。他們還打算下個月再加息50或75個基點。
不要小看這幾個點，這會掀起一場金融風暴。
就拿中國房企說吧，美聯儲加息將直接導致房企美元債成本增加，比如碧桂園剛剛提前回購的4.75%美元債，將來再借新的：利息有可能要破6了。
另一邊，美聯儲加息還帶來了人民幣貶值壓力。房企儲備的現金絕大部分都是人民幣呀，匯率風險很大。
華潤賬面上的外幣也只有36億，6月23日立刻和銀行借了172億港幣做護城河。碧桂園也一樣，1800億的現金裡，美元外幣只價值17億人民幣，港幣不到六億元。但據統計，碧桂園美元債合計規模高達189美元。
一位摩根的朋友告訴說，美聯儲加息這還只是外資看衰碧桂園的導火索，外資預期真正改變：從融創暴雷就開始了。
整整三個月前，融創40億的「20融創01」美元債宣布展期，中國第三大房地產開發商在一週後正式違約。國內機構經歷過恆大暴雷後，似乎已經有了心理建設，反應並不過激。但在外資眼裡，融創違約帶來的震撼遠高於恆大。
這輪地產調控中，最先躺平不還美元債的房企是花樣年，這家公司規模較小，外資並不恐懼。
然後是兩萬億的恆大，但許老闆在被恆大投資人包圍總部之後硬生生堅持了三個月，境內債務違約一大堆的前提下，才選擇違約的美元債，也算情有可原。
融創不一樣。這次暴雷是融創歷史上第一次公開違約，而且第一次違約就是美元債，外資甚至覺得融創是有能力不違約的。朋友說，真正的恐慌就是從這次標桿性事件開始的，大家一下子就覺得危機四伏，原來優質房企也開始不還剛兌了。
賣方立刻召開了各種電話會、分析會和買方溝通。聽到消息，很多人都懵了：融創是好學生，不應該啊？
以前，外資對中國房企是區別對待的。尤其是對碧桂園、融創等幾家頭部企業，容忍度較高。但從融創開始，外資顛覆了自己的認知，他們得出結論：現在中國民營房企不存在好學生了……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)