與李嘉誠纏鬥二十年的大佬 終於夢斷房地產(圖)
汪世忠和李嘉誠一起開發了聽濤雅苑。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2021年7月27日訊】1982年，「天霸表」在深圳誕生了。那會兒手錶還是個大物件，一般都是機械表，這種電子石英表最初沒人認可，拿到最火的商廈去賣，人家都不願意賣。
辛辛苦苦造出來，卻沒人要，天霸表的操盤手汪世忠看不下去了。怎麼辦呢？他在1984年推出了一則廣告，一塊布被撕開，露出美人面，加上那句「擋不住的誘惑」，天霸表立刻就開始流行起來，連續暢銷了10多年。
就靠著這一塊表，汪世忠的太平協和也進入了快速發展期，1987年成功上市。這個案例讓他看到了中國的大機會，於是他立刻加大了在內地的投資。
例如在1994年，他要在北侖投資30億美元落地自己的協和石化項目，為了配合石化項目，既沒有金融經驗、也沒有金融資產的協和集團還被特批了一個協和銀行，真是趕上了好時候。
協和百貨也開始在國內很多地方落地，干百貨得有樓，干房地產也順理成章，當然協和集團也沒有辜負「協和」之名，還真有醫藥產業落地，後來房地產、醫藥板塊都分別上了市。
在高峰期，協和集團旗下的各類資產超過1000億元。
不過，汪世忠最主要的業務還是房地產。在香港，汪世忠和李嘉誠、李兆基這樣的地產大佬比肩，上世紀90年代香港房地產火熱的時候，汪世忠和李嘉誠一起開發了聽濤雅苑。
不過，當初聽濤雅苑二期的時候，趕上了金融風暴，李超人也不得不採用「靈活和掌握市場動向的營銷策略」。
說白了就是降價。聽濤雅苑二期開盤價5181港元/平方呎，最低價可以達到4700港元/平方呎，港媒都稱，這是一個「市場震撼價」，低價策略讓這個項目獲得了3倍的超額認購。
市場雖然不好，但李嘉誠和汪世忠都賺得盆滿缽滿。
後來，汪世忠更是收購了聽濤雅苑項目公司CPD的全部股份，本來皆大歡喜的事兒，結果到了2005年，兩個合作夥伴反目，協和把長實告了。
原因也很簡單，CPD委託長實向聽濤雅苑的買家追討差價，長實追回了207萬港元但一直沒有向CPD付款，CPD要了3次都沒給，結果汪世忠不幹了。
兩個億萬富豪，為了這207萬分道揚鑣。汪世忠敢於這麼做，主要還是因為他的房地產業務已經轉移到內地了。
汪世忠很早就在內地拿地了。要說眼光，不得不服。1996年，太平協和在上海拿到了上海康城項目地塊，差不多300元/㎡的地價，銷售的時候還買房送車、買房送黃金。
當時的人也沒見過這麼刺激的銷售政策啊，項目馬上就火了，有7000多人排隊幾天幾夜，就為搶一套房，這種盛況大概也就這幾年的房地產高峰期才出現過。
2003、2004年，康城都是上海的銷冠項目，汪世忠靠這個項目賺翻了。
雖然上海康城至今也是上海最大的小區之一，但仍不是協和的主力，汪世忠更愛商業街，他在南京西路拿了不少地，想搞一個「上海的銅鑼灣」。
上世紀90年代，南京西路舊改，太平協和通過土地批租的方式，在這裡陸續拿到了不少優質地塊，當時房價不過千元，地價現在看來跟不要錢一樣。
汪世忠說要投資70億，在這裡建一個60萬㎡的協和城，集辦公、酒店、商業、住宅為一體，預計2008年完工。
一期很快完工了，但二期難產了。2010年，公司說最晚2013年完工，結果啥進展沒有。2015年公司又說了，2019年竣工，結果還是啥進展沒有。再後來，公司又說了，將在2019-2024年竣工，現在時間過去一半了......
這是什麼行為呢？後來大家才明白，這就是捂地啊，啥後續投資沒有，地價已經漲瘋了，坐收漁利。那這麼多年，汪世忠就閑著嗎？也不是，他忙著折騰旗下的上市公司，分拆上市、私有化、收購、重組......
上海的這些地塊就是最重要的資產，先是在協和建設分拆上市的時候劃到了新公司，後來協和建設私有化，地塊也跟著協和建設回到了太平協和。
2002年，汪世忠收購了一個A股上市公司，傳言這些地塊會被注入新公司，股民高興壞了，結果折騰了好幾年也沒結果。
2007年，汪世忠將太平協和的資產再次打包，包裝成了中國地產集團在港股上市了，協和城地塊依然是中國地產的核心資產。
一塊地，搞活了好幾個上市公司，高手吧？
除了上海，汪世忠手上還曾持有北京西單大街0.8公里、重慶解放碑商業街1公里以及天津市中心海河街1公里的多幅地塊，光看地段，是不是感覺都是錢？
就拿重慶來說吧，他在解放碑附近拿了不少地，說要搞一個協和城，地塊項目按約定應於2011年1月底開工，但一直進展緩慢，在公司最新的財報中，解放碑協和城「仍在興建中」，預期的竣工時間已延後至2020-2024年。
總之就是低價拿地，少開發或者不開發，最後指望土地增值賺大錢。
但是這個套路也有個大問題：光買地不開發，那收入從哪來呢？上市公司是需要業績的，不開發沒業績，股價怎麼維持呢？
別說，還真有辦法。香港上市公司的投資物業，可以按照周邊市場的成交價格估價，並且報告期內的價格變動將計入當期利潤。
啥意思呢？例如一個上市公司花一個億買了塊地，啥也不干，第二年地價漲了50%，那公司就有了50%、也就是5000萬的利潤可以體現在報表裡。
一分錢沒花，一分錢沒賺，但有了5000萬利潤，這就是藏在報表裡的秘密。但是怎麼認定地價漲了50%呢？那就需要找到有資質的評估公司，所以中國地產這些年，評估公司就換了好幾家，效果顯著。
例如2007年，在沒有新增項目的情況下，投資物業價值從104億港元增至203億港元，漲幅不小。
有了地股價能保住，那融資渠道還是很多的，借了錢再買地，再坐等地價升值，這跟印鈔機差不多了。
前面說了，協和石化1994年在寧波投資時，拿了5000畝的工業用地，一共花了1.5億，但最終項目流產了，地要轉給新的投資者台塑，2005年初評大概值5億，2006年的時候已經值10億了。
這種捂地牟利的套路，超期20多年沒開發，早就實質性違約了，但是地也沒收回，沒有狠手段，這讓他們看到有操作空間，以為真可以把套利遊戲玩到極致。
但是，汪世忠比李嘉誠差的是他沒有其它產業支撐，是真缺錢。
上海康城項目，曾因1000萬的維修基金，差點拿不到大產證，在重慶就更搞笑了，2015年，因為拖欠媒體的宣傳費，被當地媒體在頭版登出了催債廣告。
2018年起，協和房地產更是被多家信託機構告上法庭，要求償還40億違約貸款……
慢慢地，公司缺錢全市場都知道了，公司後來的融資利率已經高達15%。股市也不行了，靠評估做利潤的把戲早被大家看穿，2007年股價6.5元，現在只剩了0.4元。
怎麼破解這個困局呢？好像只剩最後一招——賣地。
像重慶協和城拍於2009年，樓面價3170元/㎡，而如今重慶解放碑是個出地王的地段，樓面價早就漲了好幾倍，至於上海的地塊，早就寸土寸金了。
隨便賣點，不就有錢了？想得美！早幾年把地賣了估計還能跑路，現在跑不了了，因為政府不答應。2019年還未開工建設的協和城二期地塊，被上海市靜安區規劃局認定為閑置地塊，然後被查處了。
7月13日，這個地塊拍賣成功，起拍價24.68億，底價成交，與評估價的35.26億相比，相當於打了一個七折。
實際的樓面價僅1.9萬/㎡，價格便宜到難以想像，這可能超過很多人的認知。
其實，從拿地的1992年算起，這塊地已經囤了29年，辦公和商業的產權使用年限，只有21.5年和11.5年，如果再加上開發週期和銷售週期，空間已經不大了，所以也很難賣上價格。
捂了29年，汪世忠當然不認可這樣的結果，已經提出了撤銷拍賣的申請，仍想爭一爭這塊地的產權歸屬。但是估計沒戲，因為他違約在先，按說早該收回了，現在這個結果只能是咎由自取。
汪世忠囤的另一塊地重慶協和城，也有不少市民開始質疑其建設進度以及囤地操作，希望重慶能夠收回閑置土地了。
留給汪世忠的時間也不多了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)