學區房泡沫被刺破：雪崩開始……(圖)
【看中國2021年7月14日訊】經過這些年的瘋狂發展，如今，中國特色的學區房已經家喻戶曉，名震全國。動輒數百萬上千萬的價格，讓很多人一聽到這個詞，就想起「奢侈品」三個字。學位不值錢，但學區房值錢的怪現象，成為中國社會的一道風景。很多家庭砸鍋賣鐵耗盡6個錢包，也要給孩子買一套學區房，為的是不讓孩子輸在起跑線上。
最近，中國的學區房引爆了公眾話題，主要是北京引爆了這個導火線。北京一聲驚雷傳來，每一個關心學區房的人都應該明白：學區房的邏輯，真要變了。
先是北京東城區的雷爆。6月29日，東城幼升小錄取結果公布，很多有學區房的沒有進對應的好學校，而是被電腦隨機分到了其他學校。即使學位充足的，也會被派位到了其它學校。總之一句話，現如今的電腦派位，完全無規律可循。按照官方的做法，這種多校隨機派位的機率是每年一變的。因此，你無需參照今年的錄取結果去買學區房，因為明年還不知道派到哪裡！因此，學區房完全沒有了確定性。
就在吃瓜群眾還在消化東城的雷的時候，7月2日，比東城更大的雷炸了！
這個暑假，在北京西城區，坐擁學區房的業主正經歷著前所未有的沮喪。從7月2日開始，北京西城幼升小的部分學生家長，就陸續接到了調劑電話。原本可以上德勝育翔小學的，被調到本區「西師附小」和新街口「志成小學」，甚至還有調到什剎海學區「鴉兒胡同小學」的。本可以上金融街宏廟小學的，被調劑到了本區的「華嘉小學」、「實驗二小涭水河分校」。
更慘的是，在2020年7月31日後購房的家庭，無論你買的是哪個名小的學區房，只有普通小學可以選。花上千萬買的學區房對應的好學校沒了，孩子被分到了很一般甚至比較差的學校。學區房的家長們心臟病都要集體發作了。要知道，為了能擠進名校，這些家長都曾斥大幾百萬甚至上千萬巨資，才搶到了德勝、月壇和金融街片區的學區房。可一夜之間，穩上名校變成了「絕緣名校」，這學區房算是白買了。
導致這種現狀的直接原因，是北京西城區最近明確，2020年7月31日後的購房家庭，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。所謂的「多校劃片」，就是指一個小區對應多個學校。多校劃片會將熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。派位未能進入熱點學校的學生，仍應就近安排至其他學校入學。
這個著名的「731政策」，早在去年就掀起了熱潮，如今算是塵埃落定。這個政策完全顛覆了學區房的既有邏輯。在過去，就近入學的背景下，只要你買到了名校旁的房子，就一定能上名校。但現在不一定了，就算你買了15萬一平的學區房，照樣有可能給你分配到5萬一平的房子那上學。至於分配到哪個學校，全憑公開搖號，拼的是運氣。
15萬一平買來的學區房，上的卻是5萬一平段位的學校，這裡頭的差價，就是家長們交的學費，也算是學區房暴雷。
西城區此舉極具象征性意義。在北京，西城區的教育資源堪稱頂級。作為「中心地區」之一，西城區有著眾多部委機構且名校林立，屬於教育資源的「珠峰地帶」。
在媒體的報導中，前幾年，這裡曾因「11平方過道學區房掛牌150萬」、「半地下室學區房賣出1050萬天價」等新聞引發廣泛關注。此前，一個小區對應一所學校，只要能買到名校對應的學區房，100%可以入讀名校，即便是過道房、地下室都會引起瘋搶，學位房熱度高居不下的原因正在於此。但如今，「多校劃片」正式實施後，斥巨資買下學區房的家長和投資客都傻眼了，可以說是血本無歸。
根據國內媒體報導，消息出來後，西城德勝片區有房源直降80萬。在北京西城，押注學區房的人迎來了最大的滑鐵盧。
以北京為例，作為全國教育資源最集中的城市，這裡的學區房從來不缺驚心動魄的案例，尤其是在義務教育資源頂級的西城。
據報導，2016年3月，一篇題為《46萬一平，誰買走了北京天價學區房》的文章引爆朋友圈。這篇文章開頭的第一句便是：「11.4平米，530萬！每平米46萬的單價創下了近期學區房單價記錄。」
儘管這篇文章最後被央視曝光為虛假信息，但房屋所在的西城區文昌胡同，依舊是天價學區房的主兒，只因其對口北京市第二實驗小學。2019年7月初，西城區德勝片區還成交了一套僅12.2平方米的老破小，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。
學區房的瘋狂，沒有經歷過的人無法想像。不只在北京，全國各大城市，凡是優質學區房，都是一片「群魔亂舞」。
在深圳，華強北有個學區盤叫閣林網苑，一套44.58㎡的房子，2020年4月賣出時成交價632萬，每平14萬，上一年同期的成交單價是10萬。換算一下，一年時間，房東每天躺賺5000塊，買房人則要多掏近180萬。
2019年，南京出了一套「迷你」學區房，13㎡大的房間內，只夠放一張床、一張桌子。但因為總價低，房東報價168萬，看房人排到了門口。更不可思議的是，這是一套「瓦房」，房齡已經39年。
這個「破房子」跑火的原因，在於它屬於南京市琅琊路小學的學區範圍。琅琊路小學是南京最有名的三所小學之一。不過最後，這套瘋狂的瓦房並沒有賣成，因為房主只有居住權沒有房產證。這只不過是中介利用市場焦慮製造的一場營銷。
《中國教育報》曾公布的一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息採集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名。但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。一邊是16萬人的潛在需求，一邊是5000個優質學位名額，而學區房，就是通往名校的那張船票。
你想想，這樣的學區房能不火爆嗎？
學區房火爆的深層次原因，是優質教育資源的稀缺與不平等。我們來看一組數據：2019年大學本科錄取率，河南考生108.4萬，本科批次錄取36萬，率取率是33.2%，廣東、四川、安徽、河北、湖南、江西、甘肅這一數據在35%-43%之間。而北京是——68.9%！
這意味著，同樣參加高考，北京的孩子10個裡頭7個上本科，河南是3.3個。
導致這種現象的根本原因是內部教育資源極度不平衡。在絕大部分城市，重點高中的升學率都遠遠高於普通高中，而能否進入重點高中，取決於能否進入重點初中乃至重點小學。而初中小學都是免試入學，能否上全憑劃片或者搖號。
最後的焦點，就落到了那套決定命運的學區房上。買下了學區房，就贏在了起跑線上。哪怕再不濟，孩子不是讀書的那塊料，學區房也是市場上的「硬通貨」，轉手一賣也能賺上一筆。
就這樣，在稀缺教育資源和金融屬性的裹挾下，學區房逐漸走上了狂歡的巔峰。優質教育資源稀缺的現狀、不斷攀升的價格，與家長們「望子成龍」的焦慮一碰上，就滋生出了學區房的瘋狂。
從某種程度上來說，這和中國大陸目前的人才選拔方式密不可分。激烈的社會競爭下，中國的人才選拔，依然是以應試教育為主，能考高分、一路上名校才是王道。在這樣的環境下，家長們或主動或被動地走上了「雞娃」之路。
上海一位5歲孩子的15頁簡歷曾在社交媒體上刷屏：幼兒園大班時，他的中文識字量達1500字，英文書年閱讀量500本，每週還附帶3篇英語日記。在這些父母的世界裡，孩子的每一次升學都像一場大型戰爭，每一步都不能錯。在他們看來，要更大概率找到「最好」的工作，孩子就要上最好的大學、最好的高中、最好的初中、最好的小學，甚至最好的幼兒園。
2018年，上海的一位五歲男孩為了上一所私校洋洋灑灑寫了15頁紙的簡歷（網路圖片）
這個雞娃鏈條，環環相扣，絲毫不容懈怠。而學區房，就成了他們進入名校的關鍵切口，哪怕是耗資千萬、傾家蕩產，他們也在所不惜。
與此同時，在「雞娃」的過程中，這些人也發現了教育和房價之間的微妙關係：孩子成績越好，小區的房價越高。於是，有人組建孟母群、自辦奧賽班，自覺成了房價的「保衛者」。更關鍵的是，學區房的不斷上漲還引來了炒房客，他們調動巨量資金大手筆囤入學區房，捂一段時間又轉手賣給需要的接盤俠，從中牟取暴利。
但享受學區房紅利的這些人很少能意識到，優質的學校資源，是市政規劃、教育團隊、優質生源共同作用的結果。這波社會帶來的紅利，被擁有學區房的少部分人攫取。而其他普通民眾，為了在教育資源上往前走一步，就要花費天價，從業主的手上購買這種壟斷權。打破這種壟斷，正是學區房調控的意義。
4月30日，中共高層會議明確提出——增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，防止以學區房等名義炒作房價。在這之後，廣州、成都、石家莊、南京等多地將學區房的整頓作為重點。
在上海，自2021年起，上海市委屬試驗示範性高中，將拿出招生總計畫的65%，通過「名額分配綜合評價錄取」的方式分配到區和學校。政策出臺後，有房源掛牌價一天降近80萬。在深圳，官方首提「全區試點大學區制」，狙擊高價學位房。
更多的城市已經在行動。作為政治文化中心的北京，親自下場開炮，足以見中國官方整治學區房的決心。儘管學區房不會這麼快就終結，但不難想像，未來那些頂尖學區房、老破小學區房，注定不會再有過去的榮光。
那些學區房泡沫的鼓吹者，也注定會被歷史的浪潮拍打在沙灘上。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)