腰斬都不夠：環京房價「臀斬」跌成負資產(圖)
【看中國2020年10月14日訊】在中國，樓市的話題可以說是永恆的主題，也總是能挑動大家的神經。這一次是帝都北京周邊的房價，環京房價大跌，不僅腰斬，據說斬到了臀部以下，刷爆了國內外的自媒體。我們看一下是怎麼回事。
一
燕郊地理位置靠近北京主城區，據說和北京只有一河之隔，離天安門的直線距離只有30公里。在2016年之前，這裡一度是房地產投資客追捧的熱門區域。
近日，陸媒《界面新聞》10月6日報導，近期，網傳一張環北京部分地區房價情況的圖片（下圖）。據該圖顯示，環北京樓市龍頭燕郊房價從2017年的38000元跌至2020年的18000元，跌幅超52%。其中，跌幅最大的是永清，單價從23000元跌到6500元，跌超71%。這就不僅是腰斬，而且斬到了臀部，只剩下一雙大腿了。跌幅最小的是開發區，單價從18,000元跌到了10,000塊，跌幅44%。
環北京部分地區近幾年房價變化情況一覽（網路圖片）
貝殼網數據顯示，目前燕郊二手房均價為1.8萬元，大廠、固安永清等二手房均價分別為1.6萬元、1.3萬元和1萬元，霸州最低，單價0.91萬元。舉例來說，燕郊的福澤御園，2017年4月底52平成交價158萬，而今年9月成交的52.3平84萬，跌幅接近50%；燕郊大盤星河皓月的歷史成交顯示，2017年3月16日，該樓盤有一個一室一廳成交207萬元，今年9月份，同樣面積朝向的房屋，成交價僅100萬元，跌幅超過50%。
按照房價跌幅50%計算，假設有投資者以50萬元首付三成在2017年頂部買入一套房產（總價167萬元左右），該套房產目前市值在80萬元左右，賬面浮虧同樣80萬元，加上3年多的房貸、稅費等，其總計虧損可能達到100萬元左右。
據北京中原市場研究部的統計，今年7月份環京住宅市場多個區域成交量下跌，其中燕郊環比降幅最大，下降62%。從成交均價環比來看，燕郊降幅也是最大，成交均價1.88萬元/㎡，環比下降5%。
另據鏈家網成交系統統計數據顯示，燕郊二手房價格於2017年4月達到最高點，掛牌均價為32,633元/平方米。而市場人士普遍認為，而目前基本是一萬多，燕郊二手房價在三四年時間裏基本是腰斬了。現在整個燕郊的房地產中介市場，店舖關門率達到50%以上，從業人員轉行率達到70%以上。
要知道，2016年燕郊的平均房價就已經突破3萬，一些熱點樓盤均價甚至突破4萬，超過不少北京遠郊的房價。也因此，燕郊曾經吸引來自全國的炒房客，一時風光無二。2016年起這輪全國房價暴漲，環京蹦得最高、漲得最猛。最誇張的是張家口的崇禮，短短一年時間房價漲了4倍，堪稱環京之最。其次就是環京的北三縣和南三縣。2017年最高點時，北三縣的燕郊均價高達3.5萬/㎡，個別優質樓盤甚至每平到4萬。大廠均價3萬、香河均價2.3萬-2.5萬。南三縣的固安均價每平高達2.7萬-2.8萬，永清1.9萬-2萬，霸州1.5萬-1.6萬，再加上大興國際機場題材的加持，很多人相信未來、「買到就賺到」，其中包括不少炒房客，紛紛到燕郊搶房，一時樓價暴漲，風頭無兩。
然而物極必反，接下來就迎來了政策調控的當頭棒喝。2017年出臺調控政策後，蹦得最高的燕郊房價就開始一路下滑，與最高時相比，下降了一半還要多，最高下跌71%，而且至今還沒有止跌抬頭的趨勢。沒有等來接盤俠，炒房客紛紛維權要求退房。從由媒體報導的匿名業主維權群消息來看，已有部分樓盤因為房價已經跌為負資產，業主正在組織「斷供」退房。
二
說到燕郊樓市的下跌，不是沒有道理的。燕郊的城市基本面決定了當地房價，從數據上看，燕郊今年上半年的房價還是漲了一些的。
除了1-2月房價出現下跌，從3月開始，燕郊的房價也是在逐漸平穩回升，只不過漲幅太弱了一些。
而今年上半年燕郊的利好其實非常多，比如說今年3月17日，國家發改委發布了通州與北三縣協同發展規劃。5月廊坊市也發布了引進人才政策，只要滿足大專學歷，在當地就業就能在燕郊（北三縣）落戶。而前段時間，也傳出燕郊新房對北京社保放開限購的消息。這些利好都不是小利好，但是樓市的表現並沒有出現很明顯的上漲。
燕郊樓市讓人大失所望，原因其實很簡單。燕郊乃至整個環京地區樓市的購買力主要來自北京，當地人能貢獻的力量實屬太少。
那北京現在是什麼情況呢？與2017年3月房價最高時對比，三年來北京二手房均價已經下跌超過30%，部分商品房項目均價甚至下降了40%以上。北京的房價在下跌，燕郊房價就沒有理由上漲。
另一方面，人口是樓市上漲的中期基礎，而北京這幾年在向外疏散人口，驅趕低端人口，2017年北京市常住人口同比減少了2.2萬人，2018年同比下降了16.5萬，而到了2019年同比又下降了0.6萬人。北京的常住人口連續3年下降，購房需求也會出現下降。但是這些流出的人口大部分並沒有流向燕郊、北三縣，而是到了深圳，杭州這些一、二線城市。
燕郊除了房地產，沒有別的支柱性產業，公共服務和基礎設施建設也無法滿足快速集聚的人口，與人口規模嚴重不匹配。今年7月份，環京住宅市場多個區域成交量下跌，其中燕郊環比降幅最大，環比下降62%。所以燕郊想要發展房地產市場，要先把城市基本面做好。這樣看來，只要限購不放鬆，燕郊樓市就不會真正回暖，腰斬趨勢就不會結束。
今年「金九銀十」期間天津房價普降，之前就介紹過天津郊區房價腰斬，以及市區房價下降30%的一些情況，最高跌幅40%。還有石家莊房價的大跌，這表明，從北京到環京地區都出現了房價的大規模集體性下跌。
三
這裡有一個典型的例子，讓大家來理解房子成為負資產的概念。
2016年，張姓業主以8600元/㎡的價格買入了一套環京永清的房子。因買入時點好、買在了房價暴漲的前夜，一度被身邊的朋友誇耀有眼光……她自己也有些飄飄然，想著自己三十餘年來總算逮住了一次暴富機會、搭上了樓市紅利的快車。可讓她沒想到的是，自己不過是坐了一次房產財富的過山車——在高處癲狂、在低處落寞，深刻體會到了「沒有兌現的財富終歸是紙面財富」。
她買的那個項目，在2017年3月最高點時曾漲至1.8萬-1.9萬，而現在三期高層賣7500元、洋房賣8000元。也就是說，買了將近四年，張姓業主的房子不但一分沒漲、還跌了1000元。以前被親友誇讚有眼光，現在則被惋惜到運氣差，自己的房產暴富夢自此破碎。
張姓業主還算好的，畢竟買得早、房價沒那麼高。慘的是在2016年底至2017年初恐慌搶房的那批人，現在的價格不是腰斬、而是「臀斬」了……還不到自己買入價格的零頭，成為了負資產。三年多的月供損失也罷、30%的首付跌沒了也罷，只好自認倒霉，可更讓人難以接受的是自己的房產成了負資產。原房屋總價170萬的房子，在付了30%即50多萬的首付後、又從銀行貸款70%即120萬，可現在房子值多少錢呢？對不起，只值不到80萬。什麼意思？手裡的這套房子目前只值80萬，可欠銀行的貸款卻是120萬，把房子抵債給銀行還倒欠銀行40萬！許多人不願意了，紛紛要求「維權退房」……
一旦房價下跌幅度超過30%，已經按揭貸款買房的群體將會出現兩種心理變化：
首先是剛需購房者群體，所謂「剛需」，就是買房以自住為目的。剛需群體一般會認為，無論房價漲跌對自己未來生活影響不大，房貸不會多一分也不會少一分，房價漲了，不能賣了賺錢，房價跌了，也不會去賣房還債。說到底，房價漲跌對剛需群體而言，僅僅是賬面上的數字而已，如果不是收入等其他方面產生問題，剛需購房者不會因為房價下跌過多而選擇棄房斷供。
其次，對於投資和投機炒房群體來說，其想法則完全不一樣。房產，對他們來說就是一件投資品，相比其他商品，僅是標的價值更大些而已。假如房價腰斬，即使把房子賣了，也難以支付欠銀行的70%貸款，所以，對於這類群體來說，他們可能會把房子丟給銀行，讓銀行處理。
銀行房貸合同內容中約定：抵押期間由於乙方的過錯或其他原因造成抵押物價值減少，乙方應在三十天內向甲方提供與減少的價值相當的其他擔保。乙方（借款人）發生下列情況之一的，甲方（銀行）有權停止提供未撥付的貸款，提前收回已發放的貸款本息或處置抵押物。
這段話翻譯成白話的意思是，當房產價值發生減少，比如房屋倒塌、房價下跌等情況，你按揭的這套房產自身價值已不夠償還銀行的欠款，此時，銀行有權利要求購房者提供新的抵押物或者彌補銀行的損失，同時，銀行可立即處置抵押物變現。如果乙方既不提供價值相當的擔保，又不提前清償等值的貸款本、息，甲方有權宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本、息。
舉個例子，小明買了一套價值100萬的房子，首付30萬，剩下70萬向銀行按揭貸款。3年過去了，小明還了本金4萬元，還欠銀行66萬本金。就在此時，房價迅速下跌，這套房子只值50萬了，按照貸款合同約定，銀行就給小明算一筆賬：當時，借款人小明向銀行申請房貸是以價值70萬的房產作為抵押物，而如今，房子僅僅值50萬，但他還欠銀行66萬本金，現在銀行有權要求小明補足16萬差額。此時，小明要麼拿出16萬現金做提前還貸，要麼看看還有什麼值錢的東西可作為抵押物抵押給銀行。
看到這裡，相信大家應該理解，銀行雖然不希望房價下跌，但是即使下跌，也提前為自己準備了「救生衣」；如果房價真的大幅下跌，最終買單的還是購房者自己。環京那幫炒房客，現在之所以沒被大規模索要抵押物，一是因為他們嘴上說斷供，內心是不敢的，還可以做牛做馬或拆東牆補西牆撐一段時間，二是因為銀行勉強還撐得住。但庚子年是奇特的，再加上中美進入冷戰，一切都在加速，包商銀行破產可以看成是個標誌性事件，恆大逼宮事件更是為樓市加了一把火，未來既是場保衛銀行的大戲，更是保衛實體經濟的硬仗，雷霆手段不會少，樓市八成是將處於銀行倒閉和斷供棄房的雙重打擊之下……
現在在環京業主微信群裡，有人發起「奮起抗爭/用腳投票/斷供退房」的倡議，並表示「當斷供人數款項夠一定數目，會有多個部門來管這事……這是要開發商的命，業主只要當初宣傳承諾的配套，無法實現就退房」。所以斷供的利用當然不是房價下跌、而是之前承諾的配套沒達標。
這兩年樓市維權迭起，表面的原因大多是「配套不達標」、「綠化太差」、「不是承諾的名校」，但稍微懂些內情的人都知道……主要原因是房價沒漲、甚至還跌了——就像這批房價「臀斬」的環京業主，在「負資產」狀態下，如果能退房最多也就虧個首付、反而能挽回些損失。房價沒漲虧了月供、房價下跌虧了首付、房價大幅下跌還倒欠銀行一筆錢……
雖然殘酷，但在樓市上漲時搶房的時候，就要做好走到這一步的準備，這是買房投機時必須要承擔的後果。斷供說起來容易，實施起來並不輕鬆。不還債真上了徵信黑名單，且不說自己完了，孩子上學肯定會有影響，孩子以後考事業單位公務員可是要政審的，甚至入國企都可以一票否決，個人出行乘坐交通工具、出國都會受到影響，真正誰敢斷供？當然，是否願意斷供是一回事，會不會斷供又是一回事。當你耗盡畢生積蓄，借遍債務仍然不能還貸……
大家不要以為這只是燕郊和環京樓市的個別現象，和自己無關。就目前觀察，北京、天津、河北、河南很多城市，都在上演二手房大跌30%或者腰斬的現象。就像前幾年投資不過山海關，東北經濟衰退導致房價下跌一樣，這股浪潮已經從東北蔓延到了北方和中原，也許要不了多久就會順勢而下進入長三角和珠三角，所以，在經濟紅利和人口紅利都被消耗完之後，最後剩下的當然就是樓市的一地雞毛。
很多人不相信自己的房價會下跌，認為政府有辦法控制，這是類似斯德哥爾摩綜合症的表現，將統治自己的人想得過於強大，放棄反抗意志的表現。在經濟規律面前，任何強權都不會例外，前蘇聯也是如此。
中國未來樓市的預演，必然是燕郊等環京樓市「臀斬模式」從北方向南方的全面推進。房子賣不出去，降價甩房、斷供、銀行收房、法院拍賣、上徵信黑名單將會成為神州人的日常，這個趨勢是不變的，我堅信！
北方已經在大規模上演這種模式了，長三角、珠三角等南方各地還會遠嗎？……
(文章僅代表作者個人立場和觀點)