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中國民法典明確房屋70年產權續期問題(圖)

2020-05-29 08:49 桌面版 简体 25
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民法典 產權 土地
商品房70年產權年限是從開發商拿地之日算起。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2020年5月29日訊】十三屆全國人大三次會議已表決通過《民法典》,房子70年產權到期這個問題解決方案正式落地:自動續期。

什麼是70年產權

住宅用地為什麼是70年,而不是80年,60年?一開始中國是借鑒香港的經驗,提出用地年限也是50年,但後來考慮到用地年限應該覆蓋人的生命週期,於是延長至70年。

但你可千萬別以為你的產權期限是買房的那一天往後推70年,大錯特錯!

按照目前規定,商品房70年產權年限是從開發商拿地之日算起。也就是說,開發商2020年拿的地,蓋房子蓋到2025年再賣給你,那你實際只擁有65年土地使用權。

不過,即使你只有不到70年產權,也並不意味著自己買的房子到了年限就要被收回。

70年產權(土地使用年限)其實包括兩個含義:地權和房權。土地歸國家所有,私人不能擁有土地。所以到了70年期限後,你就需要續期或者國家收回使用權;但是,你可以一直擁有房屋永久所有權!

你可以理解為,開發商向政府租了70年地,建成房子後加上出讓金再轉租給你。到期後,房子歸你,土地歸國家。

那麼問題來了:房子歸我可以,但地是國家的,那我房子建哪呢?

70年大限終將解決

按之前的國有土地使用權出讓規定、房地產管理法和物權法得知:土地使用權期滿,會自動續期,如不續約或者不符合規定的,土地及其地上建築物所有權由國家無償取得。如要續期應重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

但是怎麼續?程序如何?續多少年?還沒有定論。而此次的《民法典》第三百五十九條是這麼規定的:

住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定。

非住宅建設用地使用權屆滿後的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

其中,所謂的「住宅建設用地續期依照法律、行政法規的規定」,指的就是按照房地產管理法和物權法規定,該續多少續多少。

而非住宅用地雖然也是「依照法律規定處理」,但目前並無相關法律規定支持非住宅用地自動續期,如果不按約定,就意味著還存在商用地、工業用地續期或收回問題。

不過,至於續期免費還是部分減免,要等其它法律陸續具體落地執行,《民法典》只給了大方向。

到期對我們有何影響?

1、對於大家最關心的到期後如何續期這個問題,相信相關法律會跟上,具體細則出臺只是時間問題,而且不會太長。不過,不知道大家有沒有考慮過這一個問題:有誰的房子能真正住滿70年呢?

雖然目前商用地40年,工業、科教文衛體、綜合用地50年,住宅期限是最長的,但實際上都「差不多」。

一方面,中國建築壽命平均只有25-30年,而日本和美國分別約50年和74年;另一方面,由於周邊環境、結婚等各種客觀原因,你可能需要換房。所以說,絕大多數人根本等不到70年產權到期的那一天。

2、即使你壽命長,等到了70年產權到期的那一天,那麼問題又來了:管線老化、環境破舊,那時候的房子你還敢住嗎?願住嗎?

按照規定,建築壽命設計標準是50年,主體結構保修期和建築壽命設計標準一致。也就是說,50年內主體結構問題可以找開發商解決,50年後基本就沒人管了。

那可以找政府嗎?當然可以,但政府不會讓你修,直接拆!因為土地財政啊!

3、一旦70年產權續期得到解決,那麼在不動產統一登記、全國住房信息聯網的基礎上,房地產稅開徵就只剩時間問題了。這次70年產權續期問題的解決,算是跨過了房地產稅的一個大坎。

各國的土地產權問題

如果按照土地所有制細分的話,可將它們分為14種,但我們所理解的,大體上就兩種:國有和私有。下面簡單介紹幾個典型:

英國:英國是典型的土地私有制國家,全境90%左右的土地為私人所有,且所有者對地下礦藏擁有所有權。這種規定當然好,真正的是藏富於民,但它有個致命的缺陷:土地所有者一直持有,不賣。這使得土地所有權不斷流向私人,租賃和國有比例不斷下降。最終,英國於1967年修訂了《農業法》,並在補貼和引入競爭等方法下,實現土地正常流轉。

澳大利亞:據公開資料,目前澳大利亞的土地所有權大部分掌握在聯邦政府手中,私有土地佔比僅約15%(儘管也是永久產權)。如果人們要使用土地,一般以租借為流轉形式。這有點類似於國內的土地使用權出讓。

巴西、印度等:這些國家的土地佔有不公平現象比較嚴重,由於土地高度集中,造成基建、農業、土地利用及生產經營效率極其低下,這也是巴西、印度等國存在貧民窟的重要原因之一。

英國代表的是發達國家土地私有制,巴西、印度代表的是第三世界國家土地私有制,但無論哪種,世界絕大部分國家(地區)其實都實行的是土地私有,只是稅費水平、流轉形式等不同。

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