中國房地產特有的小產權房有了最新說法(圖)

小產權房等不能通過登記合法化。（圖片來源：Adobe stock）

【看中國2020年5月22日訊】日前，中國自然資源部下發了《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，1、2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。2、小產權房等不能通過登記將違法用地合法化。

5月18日，廣州市規劃和自然資源局發布文件，裡面也提到，集體所有土地上開發的商品住房，一律不予確權登記。

對此，廣州市規劃和自然資源局還在它們的官網上刊發信息時報標題為《廣州明確「小產權房」一律不予確權登記》的文章，當中傳遞的信號是小產權房轉正希望渺茫。

小產權房是區別於大產權房而得來的，大產權房有國家頒發的產權證，小產權房沒有「五證」（國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房銷預售許可證）。

中國的土地性質分為兩種，一是國有土地，二是集體土地。國有土地上建起來的房子要繳納土地出讓金，一般佔房子總價的60%-70%。也就是說國有土地上建起來的房子都是有產權證的，比如商務公寓、住宅、寫字樓等。城市裡的土地主要是國有土地，農村和城市郊區的土地主要是集體土地。

在集體土地上建起來的房子也分為兩種，一是宅基地，二是小產權房。很多人不明白小產權房的概念，總把合法的宅基地和不合規的小產權房搞混。其實，只要是在集體土地讓建起來的房子，如果不是宅基地房，那就是小產權房。

如果要擁有宅基地，首先要擁有農村戶口，其次是符合「一戶一宅」的規定。比如你在戶口農村，那麼按照規定你的戶口家庭享有一個宅基地的資格權、使用權。但是如果你在家裡旁邊的一塊空地上再建起另一套房子，那麼就屬於小產權房了，因為已經變成了「一戶兩宅」。

反過來，你是城市戶口，無論你在農村集體土地還是城市集體土地上買的房子都屬於小產權房。

小產權房有什麼風險？

由於小產權房證明只有鄉一級政府和村級頒發的，沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局也不會給予備案。因此最大的風險就是不受法律保護。當拆遷的時候你可能得不到補償或者補償金額極低，當與城市規劃有衝突時還可能被拆除。其次，小產權房無房產證，也就意味著不能辦理貸款，你買這類的房子只能全款或向親戚借。此外，由於無房產證，小房產權能否繼承也存在疑問。

所以並不建議大家購買小產權房，因為這有點像賭博，萬一輸了呢？

當然，很多人熱衷小產權房一大原因是因為便宜，因為不用繳納土地出讓金，房價一般比正常的商品房低50%左右。此外，大家還希望有朝一日小產權房能合法轉正，從而獲得巨大的溢價空間。但現在看來機會渺茫。

對於小產權房，接下來將會直接面對一大問題，那就是房地產稅的開徵。中國目前只有房產稅，沒有房地產稅。房地產稅和房產稅不同，房地產稅不僅要對房屋徵稅，還要對房屋下面的土地徵稅。而房產稅只對房屋徵稅，不涉及土地。按照計畫，中國的房地產稅開徵只是時間問題。房地產稅開徵後，要不要對小產權房徵稅？

如果只對商品房徵稅，小產權房不征，那麼在房子普遍徵稅的情況下，小產權房額外獲得「免征」會不會不公平？如果對小產權房徵稅，那麼是不是已經點認了它的合法存在？

(文章僅代表作者個人立場和觀點)