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中国民法典明确房屋70年产权续期问题(图)

2020-05-29 08:49 桌面版 正體 25
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民法典 产权 土地
商品房70年产权年限是从开发商拿地之日算起。(图片来源:Getty Images)

【看中国2020年5月29日讯】十三届全国人大三次会议已表决通过《民法典》,房子70年产权到期这个问题解决方案正式落地:自动续期。

什么是70年产权

住宅用地为什么是70年,而不是80年,60年?一开始中国是借鉴香港的经验,提出用地年限也是50年,但后来考虑到用地年限应该覆盖人的生命周期,于是延长至70年。

但你可千万别以为你的产权期限是买房的那一天往后推70年,大错特错!

按照目前规定,商品房70年产权年限是从开发商拿地之日算起。也就是说,开发商2020年拿的地,盖房子盖到2025年再卖给你,那你实际只拥有65年土地使用权。

不过,即使你只有不到70年产权,也并不意味着自己买的房子到了年限就要被收回。

70年产权(土地使用年限)其实包括两个含义:地权和房权。土地归国家所有,私人不能拥有土地。所以到了70年期限后,你就需要续期或者国家收回使用权;但是,你可以一直拥有房屋永久所有权!

你可以理解为,开发商向政府租了70年地,建成房子后加上出让金再转租给你。到期后,房子归你,土地归国家。

那么问题来了:房子归我可以,但地是国家的,那我房子建哪呢?

70年大限终将解决

按之前的国有土地使用权出让规定、房地产管理法和物权法得知:土地使用权期满,会自动续期,如不续约或者不符合规定的,土地及其地上建筑物所有权由国家无偿取得。如要续期应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。

但是怎么续?程序如何?续多少年?还没有定论。而此次的《民法典》第三百五十九条是这么规定的:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

其中,所谓的“住宅建设用地续期依照法律、行政法规的规定”,指的就是按照房地产管理法和物权法规定,该续多少续多少。

而非住宅用地虽然也是“依照法律规定处理”,但目前并无相关法律规定支持非住宅用地自动续期,如果不按约定,就意味着还存在商用地、工业用地续期或收回问题。

不过,至于续期免费还是部分减免,要等其它法律陆续具体落地执行,《民法典》只给了大方向。

到期对我们有何影响?

1、对于大家最关心的到期后如何续期这个问题,相信相关法律会跟上,具体细则出台只是时间问题,而且不会太长。不过,不知道大家有没有考虑过这一个问题:有谁的房子能真正住满70年呢?

虽然目前商用地40年,工业、科教文卫体、综合用地50年,住宅期限是最长的,但实际上都“差不多”。

一方面,中国建筑寿命平均只有25-30年,而日本和美国分别约50年和74年;另一方面,由于周边环境、结婚等各种客观原因,你可能需要换房。所以说,绝大多数人根本等不到70年产权到期的那一天。

2、即使你寿命长,等到了70年产权到期的那一天,那么问题又来了:管线老化、环境破旧,那时候的房子你还敢住吗?愿住吗?

按照规定,建筑寿命设计标准是50年,主体结构保修期和建筑寿命设计标准一致。也就是说,50年内主体结构问题可以找开发商解决,50年后基本就没人管了。

那可以找政府吗?当然可以,但政府不会让你修,直接拆!因为土地财政啊!

3、一旦70年产权续期得到解决,那么在不动产统一登记、全国住房信息联网的基础上,房地产税开征就只剩时间问题了。这次70年产权续期问题的解决,算是跨过了房地产税的一个大坎。

各国的土地产权问题

如果按照土地所有制细分的话,可将它们分为14种,但我们所理解的,大体上就两种:国有和私有。下面简单介绍几个典型:

英国:英国是典型的土地私有制国家,全境90%左右的土地为私人所有,且所有者对地下矿藏拥有所有权。这种规定当然好,真正的是藏富于民,但它有个致命的缺陷:土地所有者一直持有,不卖。这使得土地所有权不断流向私人,租赁和国有比例不断下降。最终,英国于1967年修订了《农业法》,并在补贴和引入竞争等方法下,实现土地正常流转。

澳大利亚:据公开资料,目前澳大利亚的土地所有权大部分掌握在联邦政府手中,私有土地占比仅约15%(尽管也是永久产权)。如果人们要使用土地,一般以租借为流转形式。这有点类似于国内的土地使用权出让。

巴西、印度等:这些国家的土地占有不公平现象比较严重,由于土地高度集中,造成基建、农业、土地利用及生产经营效率极其低下,这也是巴西、印度等国存在贫民窟的重要原因之一。

英国代表的是发达国家土地私有制,巴西、印度代表的是第三世界国家土地私有制,但无论哪种,世界绝大部分国家(地区)其实都实行的是土地私有,只是税费水平、流转形式等不同。



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