中國房地產的未來趨勢：香港化與鶴崗化(圖)
人口不斷淨流出，居住需求不斷喪失。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年5月15日訊】房屋離不開居住，自住房的本質含義就是居住，那麼炒房的就可以離開居住需求嗎？當然不能。如果在塔克拉瑪干沙漠中建設一些房子，請炒家去炒作，他們願意去嗎？當然不會，因為沒有居住需要，就無法實現利潤。
以塔克拉瑪干沙漠來舉例有點極端，換個不極端的地方，以現在的網紅城市鶴崗來舉例，現在鶴崗每套房的價格是幾萬或十幾萬，價低很容易炒作，也容易實現暴利，炒家為何不去呢？因為人口不斷淨流出，居住需求不斷喪失，您請炒家去炒，他會說你是神經病！
當然，如果鶴崗出現了新興產業，再次擁有遠超本地人口的就業機會，此時會帶來人口流入，居住需求增長就會給房地產帶來新的機會。
未來，複製鶴崗的城市會越來越多
鶴崗這樣的城市，在美國也有，底特律就是典型，日本就更多了。看看中國人口流動狀況，就可以知道哪些地區有可能會複製鶴崗或是底特律。
很多人會說，北京人口大幅流出是因為政策因素造成的。其實原因並不重要，重要的是就業崗位的流失會帶來人口流失，這會直接影響房地產的未來。這也包括上海等所有人口淨流出的城市，無論外在的名頭多麼響亮，只要人口不斷流失，就會給房屋需求帶來深刻的變化。
人口開始淨流出的地區，絕大多數城市的房地產投資價值大打折扣，尤其是部分二線和三四線城市。只有少數可以實現人口流入的地區核心城市除外，比如西安，既有政治因素，也有放開落戶的刺激效應，還有作為西北五省核心城市的因素，這都促使其在2018年實現了大幅的人口流入。
當一個城市的人口不斷流失、房屋需求不斷喪失的時候，最終的結果也不過就是複製鶴崗的軌跡，即便房價不下跌，也會因失去終端居住需求而喪失流動性和房屋的財富屬性！
從2018年的數字來說，有2個地區在不斷實現人口流入。第一是珠江三角洲地區，2018年人口增量達到150萬人，相當於在人口淨流出地區一年就搬走了一座150萬人口的中型城市！這個人口規模與黑龍江的雙鴨山市、湖南的張家界市和四川的雅安市相近。
如果將上海、浙江、安徽、江蘇這廣大地區作為長三角地區（從人口流入所代表的就業崗位的創造能力來說，浙江才是這一地區的核心而不是上海），其2018年人口流入數字約176萬，相當於在人口淨流出地區搬走了一座類似山西朔州、遼寧阜新這樣的中型城市。
珠江三角洲地區和長江三角洲地區2018年就從人口淨流出地區搬走了超過兩座黑龍江雙鴨山市的人口，預計大部分還是適齡勞動力。看看你所在的城市為長三角、珠三角和本省、本區的核心城市貢獻了多少人口，就可以明瞭該城市會不會複製鶴崗。
一說到房地產，很多人就會激情澎湃，希望房價每年上漲百分之三五十，這種時代已經過去了。那些人口淨流入地區的房屋還可以實現暴漲嗎？也難。
當人口淨流出地區的房屋失去流動性之後，就會給商業銀行帶來大量的壞賬，這些壞賬估計會以千億、萬億來計算，商業銀行為了沖銷壞賬，就會損失流動性，就會被動提升利率，利率在未來將成為壓制房價的核心壓力。
當然，央行會努力幫助商業銀行化解壞賬問題，避免利率的快速上升，准許商業銀行發行永續債的初衷或許就在於此。但不管永續債如何設計，最終的買單人都是央行。央行投入的是基礎貨幣，一旦買單的數量不斷擴大，最終就會推動利率和通脹，利率依舊成為房價的壓力所在。
預計今年開始，利率將進入一個比較長期的上升軌道，這個週期應至少持續三年左右。
最重要的是，人口即便淨流入，帶來的房屋需求也是緩慢釋放的，房價暴漲就基本不可能了。
房地產上漲的真實邏輯
行文到此，那些熱衷於房地產投資的人士，一定會覺得我太悲觀了！確實，無論發達國家還是發展中國家，都躲不開房地產這一產業，即便發達如美國，房地產也是核心產業之一，當今的美國總統更出自這一產業。
本輪中國房地產需求高潮的核心原因在於人口紅利因素作為支撐。改革開放後，20世紀60年代出生的人口首先進入勞動力市場；加入世貿之後，七八十年代出生的人口逐漸進入勞動力市場。在中國的人口基數中，這幾個年齡段所佔比重是最高的，此後就逐漸下降。
適齡勞動力數量的快速膨脹帶來了經濟的快速增長和房屋需求的高潮。這樣的週期，在未來幾十年是不可複製的！所以，鶴崗這樣的城市不是孤本，相反，卻是許多城市即將複製的樣本。
不僅中國正在步入老齡化，美國、日本、歐洲比中國更早地步入了老齡化，日本很多房子的每套售價只需幾十元人民幣。
如果繼續投資房地產，必須轉變以往一年漲幅百分之三五十的暴利思維，而是像美國、加拿大那樣投資房地產。
美國、加拿大在二戰之後就逐漸進入了老齡化社會，但這兩個國家的房地產還一直在發展，很多時期還很繁榮，它們依靠的是什麼？是從世界各國吸收年輕的移民，改善自己的人口結構，房地產投資也以租售比為核心指標。
因為在這種模式下，房屋的需求不會在短期內劇烈爆發，而是隨著移民的不斷加入逐漸增加的，依托租售比投資房地產才是合理的方式。
日本房地產泡沫在上世紀90年代初期破裂之後，房價普跌，但此後各城市的走勢卻出現不同：很多城市逐漸淪為空城，房屋徹底喪失了價值，但東京圈地區隨著人口的不斷流入，房屋依舊具有比較高的價值，價格也有所恢復。
哪裡有人口流入，哪裡就有投資機會
美國、加拿大的思路一樣可以複製到國內。中國是個非常廣闊的國家，當租售比合理的時候，哪個地區經濟活躍度高且可以不斷提供新的就業機會進而吸引適齡勞動力流入，那裡就有投資的機會。
浙江地區和珠江三角洲地區是人口不斷流入的地區，是未來房地產投資的焦點所在。所以，本人最近一直在說，珠江三角洲地區在未來是過江龍的逐鹿之地。
同時，這就涉及到中國各個大區的競爭力的比較，只有本地區的競爭力強，才有能力不斷提供新就業崗位並吸引勞動力流入。但如果泛泛地講，各區就都有自己的優勢，會公說公有理婆說婆有理，但這並不客觀。
各區的競爭力以什麼為標誌？人口流動才是最客觀的指標！哪個地方的人口流入最多、最快，本質上就代表新的就業崗位創造的最快、最多，競爭力就最強，其他數據只不過是輔助因素而已。
人口不斷流入珠江三角洲地區和浙江地區，其核心原因是經濟競爭力的推動，是就業崗位的引領！
未來，這種不同地區經濟競爭力的分化將劇烈加速。南北經濟競爭力的差異並不是今天產生的，而是唐朝以後的歷史趨勢（唐朝以後中國的經濟重心一直在南方），不以任何人的意志為轉移。
沿海的一些城市走向香港化，而內地的部分城市走向鶴崗化是一種必然趨勢！
(文章僅代表作者個人立場和觀點)