租房旺季北京房租不升反降！這信號很重要(圖)
每年春季都是租房的旺季，很多房東都會去對租客施壓漲房租。（圖片來源：momius/Adobe Stock）
【看中國2019年5月12日訊】每年春季都是租房的旺季，很多房東都會在這段時間，趁著租房的人多，去對租客施壓漲房租，而北京的房租也基本保持平穩，每年在5-10%的漲幅，雖不說像房價那麼漲的厲害，但也是租房人心頭的一塊心病，特別是去年，很多資產管理公司入局，開始當起了二房東，高價收房，然後包裝成品牌公寓高價出租，這更是讓市場租金上漲較快，有的地區甚至一季度一漲。隨後幾家大的中介機構被約談，痛定思痛要整改，這才穩住房租上漲的勢頭。
但沒想到的是，今年春天，北京租房市場卻異常平靜，很多租客發現，往年必然出現的房東，今年並沒有出現。3月份雖然出現了房產交易的小陽春，租房成交量也是季節性大漲，交易量環比上漲49.42%，不過平均租金卻沒有上漲，依然保持平穩。從區域上來說，西城、海淀、石景山、順義、大興、通州六區平均租金環比上漲，東城、朝陽、豐臺、昌平四區環比下跌。
其中，大興漲幅最大，環比漲幅4.53%，豐臺跌幅最大，環比下跌1.05%。當然這個數據只是統計，跟您的感受肯定不一定一樣，有的人房子挂了很長時間還沒有租出去，也有的朋友今年剛被漲租，所以地區不同，房東不同，自然體驗也就不太一樣，總體來看，租賃市場越是高端住宅，越是難以漲租，而越是低端住宅，比如合租的老破小，這種地方漲幅巨大，比如1000塊錢一個月，給你漲到1200，這就是漲了20%，但是一套整租的兩居室，很少會從1萬漲到1萬2，一套5萬一個月的別墅，就更不會突然漲到6萬。
所以感受租房壓力的，往往都是社會中下層居民，越是流動人口多的地方，越是容易被漲租。越是低端住房，越是稀缺，反而兩居室以上的中高端住宅，到不稀缺了。
其實房租市場，基本沒什麼泡沫，他基本沒有什麼太多的金融手段和工具，去年在資本二房東的推動下，出現過泡沫化的趨勢，但是很快就被壓下來了。所以租房市場其實並沒有太大的問題，根據歷史經驗，租房市場的上漲幅度，跟房價關係不大，不是說房東買房貴了，租房價格就得高，房租是根據租客的承受能力來定的，一套房子是否能租的上價，完全取決於租客能出多少錢。而不是房東想租多少錢。
北京十年前的租金房價比也就是一年的租金比上當時賣房的價格，大約5%左右，而如今基本都在1-2%，也就是說這幾年的房價漲幅，至少是租金漲幅的一倍以上。這兩個指標回到匹配。要麼房價跌一半，要麼租金漲一倍，不過租金要漲一倍，那麼也就意味著收入也得翻一倍才行。
租房市場每年5-10%的漲幅，其實跟居民收入的漲幅是匹配的，所以大家覺得，收入漲幅永遠跑不贏租金，特別是中下階層來說，感受會極其明顯，這是肯定的，因為這本身就是由人組成的社會，租金的確定，本身就是所有租客競爭得來的，你在租客中的位置，就決定了你的感受。租金漲幅按照收入平均漲幅確定，那麼也就意味著你的收入跑不過平均收入漲幅，就會覺得活得越來越累。這不是房東在壓榨你，而是其他的租房人給你的壓力。是市場選擇的結果。
但現在的情況確實，租金基本停漲，之所以出現這種情況，可能跟收入停漲，人口停止流入反向流出有關。也就是說北京去年的居民收入，可能存在一定的問題。隨著經濟減速，資產價格回落，公司裁員，大家的收入至少是沒有如期增長。再加上人口反向流出，根據數據顯示，2018年末,北京常住人口2154.2萬人,比上年末下降0.8%。相較2017年末的2170.7萬人，減少了16.5萬人。
這可能就是以後北京的常態，人口每年下降10幾萬人，一些產業逐漸遷出。隨著一些網際網路公司的裁員出現，中高端房租可能會不升反降，人口密集地的低端房租可能仍能維持一個小幅上升的水平。總之，房租這種事，一定是低端最為堅挺，越往上走，降租的可能性越大。一套5萬的別墅，你要不租了，房東可能挂幾年都租不出去，所以價格很好商量。而1000的合租房，房東分分鐘能找人搬進來，所以你也就沒有什麼議價空間。
房租漲不動了，還說明一點，那就是北京的住房需求已經到頭了。搶著要的東西才會漲價，供大於求的東西才會降價，說明現在房屋市場並沒有那麼緊缺，只要人口不再增加，現在已經夠住，更不用說一年將有7萬套限競房待售，未來5年，大約還有50萬套各類房源入市，現在都夠住，人口減少，房源增加，沒道理以後不夠住。
所以其實北京早已經進入了存量博弈時代。未來只要管住租房市場不出現資本化，房租應該會比較平穩了。漲幅可能越來越小。甚至不排除出現租金下降的趨勢。這樣租房相對於買房，將越來越有性價比。如果不是剛需，租房生活，其實倒是一個不錯的選擇。有買房的錢，你可以租一個3倍價格的房子，並且租上一輩子。
當然有人會說，我買房，房子是自己的以後還能賣掉拿回更多的錢，但這都是一廂情願而已，現在你不願意拿回錢，以後你也不願意，等你願意了，錢就拿不回來了。95%的人，不會從房地產裡拿到回頭錢的。再加上即將而來的房產稅，和老齡化，房子以後未必是資產，早晚會變成一種負擔。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)