中國樓市，即將有大事發生。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年4月24日訊】中國樓市，即將有大事發生。東北黑龍江地級市「鶴崗」，因為房價每平單價只要326元而被網友瘋狂刷屏成為新晉網紅城市。有人開始恐慌，這是否預示中國房價要開始下跌了？
但與此同時，新聞也披露說，與2018年底的冷清形成明顯對比的是，2019年購房者又重新回來了。統計局最新數據顯示，中國70城房價同環比漲幅擴大，房價上漲城市個數又回到歷史高位。
一方面是房價狂飆，與此同時房價賤如白菜，哪一個才是中國樓市的真相？「冰火兩重天」的中國樓市，面臨的潛在風險有多大？
樓市「冰火兩重天」的背後是恐慌
2019年初，中國央行再次降准，房價打開了復甦的窗口。樓市調控政策轉向「一城一策」，各地有了更多微調的空間。原本非常「缺錢」的市場，資金充裕突然充裕起來，融資成本明顯下降，房地產價格就像打了一針興奮劑，在蟄伏之後又開始上漲。
這背後的蛛絲馬跡，可以從貨幣政策和流動性中去尋找。
2019年伊始，央行便宣布下調金融機構存款準備金率1個百分點並置換部分中期借貸便利，總計將向市場淨釋放超過8000億元人民幣的流動性。之後，為了「支持民營企業經營」，國有銀行下調了基準貸款利率。這些配套的貨幣政策為房價上漲做了鋪墊。
從統計數據來看，中國的新房價格在2019年維持了往年上漲的趨勢，增速創下了2018年4月以來新高，70個大中城市新建商品住宅價格指數同比上升10.6%。
但這個數字只是就整體的新房價格而言。如果按地區來看，中國的樓市呈現出非常嚴重的兩極分化。
2019年，一線樓市銷售累計增三成，但三四線城市市場仍在降溫，偏遠的地級市降幅更劇烈。這說明，政策面的寬鬆預期和資金面鬆動助推一線城市回暖，而三四線城市將持續「去泡沫」。
換言之，錢變得「聰明」了，正在從那些人口流失的地區逃走，流入人口密集的大城市。
主要城市的樓市由此迎來了恐慌式上漲，偏遠地區的樓市則是斷崖式下跌。
樓市「冰火兩重天」的背後，是地產商的恐慌。中國大陸的地產商坐擁6500萬戶閑置房產，84%的地產商負債高企，實際上已成為垃圾公司。房地產整體債務達3.4萬億，近50%貸款是無法按時償還的呆賬。因此，萬般無奈之下，某房地產商才會提出「活下去」的口號。
「活下去」意味著房企求生意志很強，也意味著為了求生而不擇手段、想盡一切辦法搞錢圈錢。目前地產商在中小城市用各種套路降價銷售、甩賣庫存房，都是為了這個目的，用老百姓買房的錢為自己解困。
雖然「去地產化」的口號喊了多年，但政府的財政收入目前依然有80%來自房地產。房地產依然綁架著中國經濟，它就像吸毒，愈吸愈上癮，直到暴斃為止。貨幣放水，就是那一針續命的毒藥。
依靠放水已經撐不起中國經濟
不放水行不行呢？可能還真的不行。否則，按照中國企業（特別是國企）獲利之薄、效率之低，根本無力償還各種公司債務。只能依靠不斷打針，苟延殘喘。
用房地產泡沫和過剩的基建來拉動GDP，以此勉強維持經濟穩定，這些年的招數來來回回就這幾招。但是，中國的實體經濟靠這個方法變好了嗎？企業的境況好轉了嗎？答案是否定的。
中國國家統計局17日公布了2019年一季度中國經濟「成績單」。初步核算，一季度國內生產總值超過21.3萬億元，同比增長6.4%。這高於外界原先的預期。有新聞評論說，中國經濟終於開始回暖了！
但實際上，並沒有什麼所謂的回暖。眾所周知，中國的表面經濟數據並不可靠。我們可以從中國工業的能源消耗量來窺測真實的情況。
據WIND資訊的數據，進入2019年以來，中國工業部門的能源消耗一直走低，重工業等高能耗工業部門的能源消耗增長在5%以內，而輕工業的低能耗部門，能源使用量甚至出現5%的負增長。能源消耗量驟減，說明企業開工量和生產量的持續減少。
實際上，在2017年中國經濟刮起「環保風暴」之後，不少基本化工原材料價格上漲，包括化纖材料、稀有金屬等價格上漲3到5成不等，企業生產成本被政策哄抬起來。
「環保風暴」的直接後果是令中國工廠的平均開工率下降為僅7到8成。不少民營工廠的廠長發不出工資，只能關門走人甚至是上吊自殺。在這種營商環境之下，企業開工率不足是必然的。未來的實際經濟增長率還會進一步下跌，而不是像統計數字告訴人們的那樣，中國經濟正迎來所謂的「陽春」。
目前經濟的這個走勢受政策影響非常大，政策不變，此趨勢也不會根本改變。這意味著，中國企業正常的生產經營依然是非常艱難，走投無路的企業只能是依靠投機取巧來掙錢。
企業投機的方法之一是股市中的內幕交易和會計欺詐，但更有效的方法是依靠已經嚴重泡沫化的房地產，再炒一波，尋找最後一批接盤俠。
這個擊鼓傳花的地產遊戲，目前風險有多大呢？我們可以用一個數據來衡量這種風險。
如果泡沫破裂經濟將徹底委內瑞拉化
房地產總值與國內生產總值之比可以直觀地衡量房地產泡沫度程度。
2007年，美國次貸危機爆發之前，該比值為172%。日本房地產泡沫破裂時該比值大約是200%。中國現在的這個比值是多少呢？
根據中國人民大學國際貨幣研究所的經濟學家向松祚披露，目前中國的房地產總市值約合65萬億美元，而中國2017年GDP為12.24萬億美元。房地產總值與國內生產總值之比超過531%。中國房產泡沫的風險已經遠遠高於當年的美國和日本。
有些「專家」不斷拿中日兩國地產泡沫來比較，而事實上兩者完全無法相比，兩者不是一個級別。
首先，日本是成為工業發達國家後才出現房地產泡沫，中國是在沒有完成工業化的時候就出現了地產泡沫，換言之，中國的經濟結構更為陳舊落後，因此抗風險能力要弱的多。
其次，當年的日本是在高所得及高儲蓄下才發生房地產泡沫，泡沫的源頭並不是「土地財政」，因此日本的地產泡沫是純粹的經濟泡沫，牽連面相對較小。
但是，中國的地產泡沫源頭在於地方政府和土地財政，其牽連、影響的範圍比日本要大得多，涉及整個政經、財稅體系。一旦破滅，威力非常巨大。如果說當年日本的地產泡沫破滅威力等於一顆原子彈，那麼中國的地產泡沫破滅的威力至少等於十顆原子彈。
樓市泡沫如果破滅了，普通人的生活會怎樣呢？有人說，自己一輩子不買房就不會受到影響。這種看法大錯特錯。
要知道，不是因為房價推高了物價，而是貨幣的超發推高了物價。在中國，正因為房地產「鎖住」了一半以上的超發貨幣，物價才沒有上漲過快。反過來說，只要房地產泡沫破裂，中國將徹底委內瑞拉化，中國貨幣貶值的速度將創下歷史之最。
無論從哪個角度看，中國的房產局，目前已經走死。要想重新盤活，只能寄望於系統性的經濟變革。中美之間的貿易談判，或許會成為這一切的轉捩點。
據此，房地產的未來，目前呈現出兩種可能性：
一，美國貿易代表團與中國達成協議，包括中方答應美國進行結構性改革，實現經濟軟著陸。
二，中美談判破裂，美國將按期徵稅甚至展開制裁，中國經濟將提前來到「明斯基時刻」，房地產泡沫支撐一段時間後破裂，銀行面臨大規模倒閉和重組。
未來何去何從，我們拭目以待。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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