對投資中國內地房地產股票的框架分析(圖)
不同地域的產品不構成直接競爭，投資標的十分豐富。（圖片來源：daizuoxin/Adobe Stock）
【看中國2019年4月5日訊】投資中國內地房地產股票也有兩年多時間了，簡單梳理下自己的投資框架。
1.土儲質量。這是最重要的，有時間的，可以一塊塊地數，地塊多的，就數城市。最重要的是看土儲成本與售價，有的公司披露的土儲面積是包括公建、地庫、配套等附屬建築面積的，還需要調整為計容建築面積，算算計容面積的單方土儲成本，然後跟售價比對下，看看有沒有被套的地，有沒有大肉，一般的地產股，能夠搞清楚第一步，離買賣決定也就八九不離十了。這裡說下拿地節奏的問題，可以把地產公司每半年的拿地金融、拿地面積、進入城市過一遍。這個公司是喜歡逆週期拿地，還是喜歡無週期拿地，還是喜歡順週期拿地？拿地節奏在某種程度上也體現了CEO的戰略決策能力。公司進入的城市後來房價走勢如何？看多了後，爭取培養出以CEO的眼光看城市布局，以城市總的眼光看項目布局，以項目總的眼光看戶型、推盤節奏（拿預售證節奏和開盤節奏）、去化情況等等。
2.融資能力與負債健康程度。融資能力，看起來比較虛，但是融資節奏其實很講究，因為市場利率是波動的。利率低谷時期，多融點；股價高時，發點可轉債；人民幣匯率貶值末期時，發點美元債；把三張表做漂亮，維護好投行評級，降低發行費用……長期下來，就能夠在直道上與同行拉開差距。負債健康程度，是影響估值的重要因素，淨有息負債率高的，在行業下行週期，只會被無情拋棄。為啥中海、華潤、龍湖估值高，泰禾、佳兆業、陽光城、花樣年等估值這麼低。負債健康程度造成的估值是數倍的差異。對於融創之流，老孫是不可能降槓桿的，小倉位陪他玩玩即可，大倉位搞我可沒興趣，長尾風險太高。買5%的融創，我倒不如買10%的萬科。
3.運營能力。我一般用兩費/當年度表內銷售額來衡量公司的控費能力。表內銷售額直接用總銷售額乘以權益比率來毛估估。此外，週轉能力用（淨負債+淨資產-投資性房地產）/當年度表內銷售額衡量，這個指標極為重要。因為地產股的三張表扭曲得都很厲害，這個表可能會失真，尤其是「淨負債」值，還需要把表外擔保額加進來一起算。有的朋友用「債銷比」來替代，也可。這裡我要挺一下萬科，週轉真的很厲害。碧桂園也是做到了極限。新城有點偷姦耍滑，表外負債太多了，數據有點失真，週轉能力居然比碧桂園高一倍，在手現金也不算多，不過他家的風險是總體可控的，所以我還是買了不少。富力是個獨行俠，幾乎全部都是100%權益，可以作為比較基準，可惜兩個老頭子缺乏進取精神，數據被吊打。
4.分紅意願。地產公司的運營特性是花不完的錢，還不玩的債，分紅高意味著風險隔離。但是過高的分紅率，債主不會答應，所以恆大、富力的融資利率會更高。此外，一個好人，意味著將來他大概是還是個好人。一個心懷不軌的人，將來極有可能再陰你一把。我比較喜歡那些承諾了分紅水平的地產股，比如禹洲、金毛、新城、旭輝等等。說實話，小股東，只有分紅才是屬於你可支配的價值，清算價值與你無關。歷史分紅率在港股市場極受重視。
5.長期的可持續競爭力。傳統的開發商沒有什麼護城河，最多是產品力好點，管理效率高點。而持續獲取廉價的土儲，是地產的可持續競爭力，是加分項。包括舊改、城市運營、一級開發、產城融合、產業小鎮、商業綜合體拿地、旅遊產業拿地、康養產業拿地……這裡頭五花八門，水也挺深，很難分出個一二三，能力有限，不展開了。
6.深耕能力。單個城市深耕好處太多了，提升效率、節約費用、政商關係、避免踩雷……。萬科布局90多個城市，能在20多個城市做到Top3，可持續發展能力較強。相反保利進入了100多個城市，不到10個進入Top3，很多城市只是蜻蜓點水，三四線收割完了後續怎麼跟上是個問題。金茂在不到20個個城市就做到了1000億，而有的公司搞了50多個城市才1000億，二者的估值就應當有差異。總之，一二線適合深耕，三四線適合收割。
目前想到的就這麼多，其實地產股真的挺適合散戶投資的。資產負債都比較清楚，銷售進度可追溯，業績可預期性較高，商業模式很好理解，不同地域的產品不構成直接競爭，投資標的十分豐富。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)