中國的房地產，其實就是空中樓閣！（圖片來源：Adobe stock/Alexandre）
【看中國2019年2月14日訊】（接前文）
二、空中樓閣
中國人對房地產，有著比購買黃金更痴迷的熱情。而這一章，我要從一個全新的角度談起：中國的地產商群體，在房地產開發中掙了多少錢。
下表是2000年至今的房地產行業的現金流量表，數據來源為中國國家統計局。其中稅負那一欄，按照銷售額的15%計算地產企業的整體稅率，乃是行業一般規律，不會有太大的錯誤。我直接給出結論：在宏觀和整體上，地產企業從未抽走過利潤，恰恰相反，它將每一毛錢的利潤都用於循環買地開發，並且還對外瘋狂舉債，擴大開發規模。
中國房地產企業的宏觀現金流情況（單位：億元。作者製表）
2014年，乃是房地產企業經營淨現金流最慘烈的一年，-5.71萬億。注意，這裡的負值必須要資金來填，所以這個負值，事實上就是房地產企業各種辛苦騰挪回來的借債。此後中國開啟「地產去庫存」運動，地產企業的經營現金流情況稍有好轉，但2018年依然是-3.85萬億，也沒啥質的改變。2000-2018年累計，中國地產企業的總負債達到47.89萬億，換來的是82億平米的在建工程，也就是地產企業的貨值儲備。而現在的關鍵問題是：這82億平米的貨值儲備，還能不能賣得出去？如果地產企業能夠順利找到購房者接手的話，那中國的地產商們算是積累下來了寶貝，要還清負債也不是問題；而如果最終沒有如此大規模的買家湧現出來接手的話，那這龐大的貨值儲備就是垃圾，而那近48萬億的龐大負債，將會摧毀整個地產行業。所以，我們接下來的問題就是：中國地產市場的潛在買家，還有多少？
中國歷年竣工的住宅總面積情況一覽表（作者製表）
上表給出的，是1982年至2018年的中國全口徑住宅竣工面積表，數據來源為國家統計局。注意商品房從1997年才開始出現，到2003年，商品房竣工面積就超越了自建房和保障房，成為了中國供應量最大的住宅類別。考慮到1982年中國剛剛開始改革開放，當時中國人的住房條件極其惡劣，此後中國啟動城市化建設，殘破的鴿籠式住宅紛紛被拆遷並興建新房，截至2018年，中國原有的住宅群已經很少見了，還留下來的恨不得可以算作文物了。因此我們大致上可以將1982-2018年的竣工住宅合計量，視為現在的全社會住宅存量。
這樣算起來，中國截至2018年底的竣工住宅總存量為483.50億平米，其中農村存量住宅為271.30億平米，城鎮存量住宅為212.30億平米（101.80億平米自建及保障房+110.50億商品房）。這種數據是什麼概念呢？根據國家統計局的數據，截至2018年底，中國總人口為139538萬人。這個數據事實上是中國國家統計局的估算值，目前的爭議很大，普遍意見認為這個數據高估了中國的人口數，不過不管了，我們就按這個數據來計算中國的人均居住面積好了。4835022萬平米÷139538萬人=34.7平米/人。這個數據已經非常非常高了，達到國際領先的水平了。要知道英法的人均居住面積也只有35平米，日韓甚至只有20平米。中國現在這樣的人均居住水平，已經完全談不上住房緊張了。
單就城鎮而言，2018年中國城鎮常住人口83137萬人，但是其中有27852萬的農民工，他們是可以隨隨便便在建築工棚或者廠區宿舍裡搭個窩就能解決居住需求的，並不擠佔多少現有的城鎮住房面積。這麼算起來的話，城鎮居民的人均居住面積為2122289萬平米÷（83137萬人-27852萬人）=38.4平米/人，這種人均居住面積數據已經非常好看了。對中國這樣的發展中國家來說，住得比歐洲國家還寬敞，這已經很了不得了。那些剛剛踏出校園的小年輕或許還是北上廣深的購房剛需，但事實上他們根本就不是無房群體，如果他們願意回到老家縣城去的話，大面積的房子隨便住。目前中國在房地產市場上出現的核心問題，只不過是分配不均的矛盾，旱的旱死，澇的澇死，但是在整體的供應上，已經沒有問題了，住房緊張的問題，在中國根本就不存在了。年輕的租客們會抱怨住得不夠好，那是收入水平不夠，付不起租金，而不是缺乏大面積的出租房供應。
住房緊缺的問題已經解決了，房地產市場整體而言已經沒有所謂的剛需可言了，對於少數人口還在持續流入的城市來說，新流入的人口勉勉強強還稱得上剛需群體，但是他們也並不處於不買房就沒房住的尷尬境地，老家的大房子在等著他們回去住，租房也能解決基本的生存需求。如果購買力足夠的話，這批人或許還會堅持買房，但是如果購買力已經出現了問題的話，那麼房地產市場的最後買家，將會迅速消失。接下來就是筆者這裡的常見節目了：我們來一起計算一下，中國城鎮居民的住房購買力，還剩多少。
首先給出的數據，是城鎮居民從1990-2018年的收支結餘數據。例行強調一下，收支結余是個非常重要的概念，它是由居民可支配收入-生存必須的消費性支出而來。注意，消費性支出包含「衣食住行」四個方面，但其中的「住」並不包含購房支出，它指的是居住直接支出，也就是租金或者物業水電費之類的支出。收支結余是一切奢侈性支出和投資性支出的基礎，比如出境旅遊買買買，或者購房，都必須從這筆支出而來。
中國城鎮居民收支情況一覽表（作者製表）
城鎮居民的可支配收入與消費性支出，伴隨著近年來的經濟下行，增速越來越低，這已經不需要多解釋了。言歸正傳，在計算出上表的收支結餘數據後，我們繼續來計算1998年至2018年的居民購房支出。下表埋了一個簡單的計算模型：本金支出計算方式為首付三成，20年等額還本；利息統一為6%，考慮到近20年來長期貸款利率變化很大，大多數年份的利率其實都高於6%，這個計算已經算是低估了利息支出。
中國城鎮居民歷年購房情況一覽表（作者製表）
首先強調一下，2018年中國商品房銷售面積已經基本上沒有增長性可言了，增幅只剩下1.3%，東部地區的市場已經事實萎縮了，現在也就是中西部地區還有一定的增長性，但是在東部地區的帶領之下，2019年的房地產市場成交面積必定是要全面萎縮了。接下來對上表做例行說明：1998年-2018年，中國商品房的總銷售額為998438億，考慮到商品房的構成中，85%左右都是住宅，剩下的商鋪和寫字樓也大都是由個人購買，因此，我們將這個總銷售額默認為全部由城鎮居民承擔。在此期間城鎮居民支出的購房本金累計為453060億，這意味著城鎮居民的整體購房負債為：99.84萬億-45.31萬億=54.53萬億。這個數據需要驗算一下：2018年底中國住戶貸款餘額為47.9萬億，這些貸款基本上都是購房貸款，即便那些打扮成個人消費貸的，事實上大部分也被拿去買了房。再加上全國個人公積金貸款餘額約5.1萬億，合計53萬億，這一計算結果與上表的居民負債核算結果非常接近，偏差度僅2.8%，兩個數據相互印證，意味著上表的計算在邏輯上完全可信，無可辯駁。根據上表的居民購房支出數據，再結合城鎮居民收支結餘數據，我們就能計算居民的購房負擔率了。
中國城鎮居民購房負擔率演變情況（作者製表）
1998年，城鎮居民的當年度購房負擔率（當年度購房支出/當年度收支結余），只不過18.9%，此後逐年提升，到2010年達到80.0%，此後在嚴厲的房地產調控政策之下，將這個負擔率暫時壓制了下來，一直到2015年都還算穩定在80%出頭。然而，之後的「地產去庫存」政策改變了一切，2016年城鎮居民的購房負擔率就達到了驚人的95.4%，這意味著除了必要的生活消費之外，城鎮居民已經沒有其它奢侈型消費能力了，甚至還必須壓縮必要的生活消費，才能支撐得起購房支出了。2018年，即便是整個房地產市場已經喪失了增長性，城鎮居民的當年度購房負擔率依然高達93.9%，而累計購房負擔率（累計購房支出/累計收支結余）已經達到79.6%了。要知道累計收支結余其實就是城鎮居民的棺材本，是要拿來養老防病的。對中國這樣的負福利國家來說，養老防病，是一定要靠自己的棺材本儲蓄的，是不能指望政府的。現在8成的棺材本都被房地產市場吞噬了，這已經是極限了，再吞噬下去的話，居民的養老和醫療負擔能力不足，會鬧出巨大的社會問題的。
這樣看的話，房地產市場已經沒有成熟的韭菜可以割了。這就是2018年中國地產市場開始分化，北京上海杭州廈門等房價泡沫嚴重的城市轉頭下跌的原因。好吧，我們現在總結一下：中國的房地產市場整體供應已經非常足夠，人均住房面積超過了歐洲國家，甚至可以稱得上過剩；居民的購房能力又已經被削弱得非常厲害。這兩個因素結合起來，地產商手裡的屯著的那82億平米的儲備建面，真的還能賣得出去嗎？
要知道從1997年至2018年，21年的時間合計，中國總共也就只賣了110億平米的商品房。現在這82億平米儲備建面，按人均35平米計，需要賣給2.34億人。這批客戶要從哪裡來呢？每年的大學畢業生只有800來萬，就算他們全都要買房吧，按這個進度需要30年時間才能消化現有的在建面積，很明顯，大學畢業生是根本指望不上的，遠水解不了近渴。那就再看中國2.78億的農民工？指望他們中的絕大多數都留在城市購房？就農民工群體人均3000出頭的收入水平來說，指望農民工群體整體具備購房能力，這簡直就是天方夜譚，就跟「何不食肉糜」一樣不靠譜。
所以，就未來而言，抱著投資炒房為目的而入市的人，他們在打算賣出變現的時候，將會驚訝的發現，自己最大的競爭對手並不是他們同樣打算賣房的鄰居，而是手裡拿著82億平米在建儲備的地產商！這82億平米的在建儲備和48萬億元的地產企業負債合在一起，就組成了一顆核彈，隨時都可能爆，並且無從拆卸。房子賣不掉，負債還不上，那立刻就是連鎖反應，讓全社會都無從抵抗。而更加麻煩的事情在於：房地產市場對居民消費能力的無底吞噬，已經開始對宏觀經濟運行，產生巨大的負面影響了……（未完待續）
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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