中國樓市存在三年週期,但這次還沒見底(圖)
中國樓市投機性需求退潮。(圖片來源:Khongtham/Adobe stock)
【看中國2018年12月27日訊】今天來說說房子。中國投機性需求退潮,自住需求自然水落石出。根據中國國家統計局的最新數據,11月商品房銷售面積累計同比增速只有1.4%,而往年傳統的旺季九、十月份,在今年增速也只有2-3%左右。這是個什麼概念呢?2016年房地產大牛市,銷售面積增速將近30%,2017年已經出現了降速,大概增長是7-8%,而現在降到了1.4%。
我們也蒐集了歷史上這個數據的長期表現,能夠發現一個非常明顯的地產週期規律:房地產行業存在一個明顯的三年小週期,之前的三次市場大低谷分別出現在2008年12月、2012年2月、2015年2月,幾乎是非常精準的每到三年,市場就見底;與此同時還有一個規律,銷售面積基本要同比減少15-20%,市場見底。
此刻,你已經拿到了一把金鑰匙,這是這個產業非常重要的一個週期規律。不過你肯定還很想知道,為什麼會存在這個三年小週期的效應呢?它究竟是怎樣形成的呢?這個規律套用到今天,還管用嗎?
大多數週期現象,都是由資本週期效應造成的,而且尤其是產能無法迅速變成產品,存在時差和延遲的生意,普遍存在這種週期性現象。
舉個例子,比如著名的「豬週期」,豬肉價格呈現非常明顯的週期性現象,這是因為,豬肉價格飛漲的時候,農戶看到有利可圖,就會瘋狂進入這個產業,打工的也不打了回家改養豬了。可是從仔豬到出欄,它需要大概一年的時間,當大家的小豬都養大了,同時投放到市場,於是價格就開始暴跌。
再比如說大宗商品,2001年開始銅價漲了6倍,在法國甚至發生了一段軌道被人偷走7噸銅,地下埋的銅纜線也被人偷走的事情。當人們都發現銅有利可圖,那些開銅礦的老闆當然也不會不知道。於是銅礦開始瘋狂擴張產能,但是銅老闆擴產能是看著銅價擴的,可是新的產能投放影響到銅價,又存在很多年的時差,這個時差讓銅老闆蒙上了雙眼,等他們的新產能一股腦同時扔到市場上,銅價就開始暴跌。
再舉一個經典的案例,比特幣。當比特幣暴漲,受到巨大利益驅使,又會有更多人投入資本去開比特幣礦場擴大產能。可是比特幣總量是有限的,於是他們想了更聰明的辦法——ICO,去發行新款數字貨幣,狗狗幣、萊特幣等各種奇奇怪怪的幣,這都等於變相擴大了產能,當產能集體釋放,價格暴跌,是很自然的結果。
說回到房地產的三年週期效應,道理完全相同,在每次大牛市的最高點,人們看到蓋房子有利可圖,養蝦的、賣魚的、生產白酒的,所有的人都跨界進入房地產。可是從拿地、蓋樓到銷售,需要大概三年的時間,這個時差,又讓人們蒙住了雙眼,當產能集體釋放,價格下跌,市場轉熊,那些不專業的玩票公司被清洗出市場,產能收縮,價格重新開始慢慢轉好。這就是週期,也是產業的輪迴。
但是我們要說,這次似乎不一樣。
從上一次,也就是2015年2月份的房地產市場底至今,已經四年了,但還是沒有見底,而且銷量也沒有觸及到負增長的見底水平。是因為調控?是因為全球宏觀形勢?是因為去槓桿?還是因為更加底層的社會結構和人口趨勢的變化,正在帶來一個長週期的拐點?每個人的心中,也許有不同的答案。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)