今年以來，很多地方房價依然堅挺。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年8月29日訊】今年以來，很多地方房價依然堅挺，上半年還出現了很多地方一房難求的搶房局面，但是跟房子相對應的土地市場，卻快速降溫，流拍在全國土地市場上越來越多地出現。據中原地產研究中心公布的數據，今年前7個月全國房地產市場土地流拍一共有796宗。其中，一線城市土地流拍共有13宗，創下2012年以來的新高；二線城市土地流拍共154宗，同比增長200%；三四線城市土地流拍合計達629宗，2017年同期為284宗，同比增長121%。
另外一組數據顯示，2018年上半年20家代表房企拿地金額同比微漲0.4%，拿地面積同比增長19.8%，拿地成本則下降了16.7%。其中在一線城市，20家代表房企拿地樓面價同比下降19.1%。
這個情況似曾相識，2013-2014年也出現過類似的局面，當時幾乎沒有什麼土地成交了，開發商資金鏈吃緊，房地產岌岌可危，到處都是爛尾樓。到處都在做資產處置，那時候我們去河北石家莊，8000一平米市中心的房子，根本就沒人要。杭州也已經出現了房價的明顯下滑，那時候賣套房相當的困難，甚至挂出去好幾個月，連一個看房的都沒有。應該說，要不是2015年去庫存的放貨幣刺激房地產，2014年，中國樓市其實已經進入了下行通道。就是政策的誤判導致了樓市的迴光返照，而如今經濟左右為難，進退維谷，既不敢刺激，也不敢緊縮，全都是因為當年的錯誤導致的。
春江水暖鴨先知，開發商如果對於未來有信心，那麼在現階段，就應該大規模的擴張土地，而歷史經驗表明，凡是在逆週期擴張土地的開發商，最後都發財了，所以呢，現在他們不是想不想的問題，而是能不能的問題。開發商應該是想拿地的，但是現在的資金鏈不允許他們這麼做，融資渠道全部收緊，發債受限，上週開始浙江、江蘇、上海等地銀監局發文暫停新增地產信託的報備，這就意味著開發商的又一條資金通路徹底被堵死，要知道以前信託裡面，房地產融資幾乎佔了一半，現在這個暫停，對於房地產以及信託行業都是滅頂之災。
早在去年，我們其實就判斷過，今年下半年開始，才是房地產行業的資金大考，因為樓市基本成交量縮到谷底，開發商經過一通折騰，兜裡基本已經快乾淨了，各種資金渠道也被限制住了。現如今就是這個情況，開發商目前只能通過賣樓回款，現如今的局面比2014年嚴峻的多。當年至少融資渠道沒有被限制，民間金融也還能替他們搞錢，本幣也還是升值的，現在民間金融已經基本被打殘，屬於自身難保，人民幣快速貶值，讓開發商在海外發債的成本也急速上升，融資難度進一步加大。對於資產負債率極高的房地產企業來說，這個冬天並不好過。
這波房地產刺激是從2015年開始的，而地產債基本週期是3年，所以也就意味著從今年下半年開始，房地產進入債務兌付高峰期，2018年要還債2.9萬億、2019年還6.1萬億、2020年是5.9萬億、2021年則還有3.4萬億。
也就是說這四年加起來要還債18.3萬億，一些負債率超過200%的企業包括，泰禾集團，泛海控股，綠地，佳兆業，融創，恆大等知名企業，這些公司動輒幾千億的負債，換句話說他們光還債一年就要上百億，所以房地產行業可能會在交出最強的半年報之後，業績就此達到頂峰，未來的業績可能會逐漸變差。而股市也不傻，提前都做出了反應，負債率高的這幾家企業，從去年開始就已經在不斷下跌了。
總之，現在又到調控的艱難時期，這口調控的氣頂住了，未來一線和幾個二線會繼續回落，而三線四線，因為棚改貨幣化安置退潮，會迅速流動性枯竭。不是降價的問題了，而是你降價也根本賣不掉了。很可能一些三四線最後你連賣房的中介都找不到了，自己也不知道該挂多少錢。
至於省會二線城市，還是跟人口流動政策有關，2018年很關鍵，能搶到人口的城市，房價還能堅挺一下，如果沒有人口流入，甚至人口流出還高房價的地方，那麼可能就真的危險了。但這並不能叫做崩盤，只能算是樓市的理性回歸，我們一直講，房價就這幺小幅的一點一點的回落，是對經濟最有利的局面，慢慢的用幾年時間，爭取回到2015年的水平，房價就基本算合理了。這個對大家都好。而我們的政策也在朝著這個方向努力，避免發力過猛，也避免半途而廢。
所以還是那個建議，你自住就早點買，未來買房的成本還會增加，這幾年房價跌不跌不確定，但購房的貸款利率一定會漲，而且調控也會收緊，弄不好哪天你就不符合買房資格，或者銀行就沒有貸款額度了。如果你不是剛需，就想投資，那麼還是算了吧，未來流動性會越來越差，你可能賺了市值，但再也見不到回頭錢了，高興2年，卻要揹負一輩子的債務壓力。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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