【週末話題】資本與房子(組圖)
在中國，資本無一例外地把包括房地產在內的所有生態都毀了…（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年6月16日訊】一、資本下的產業
資本可以催熟一個生態，也可以毀掉一個生態，而在中國，無一例外，生態都被毀了。
例如，這幾天小崔手撕范冰冰事件。一個明星4天之內狂攬6000萬人民幣，這可是絕大數上市公司一年的淨利潤。一個是個人顯貴，一個是為社會做足了貢獻勤勤懇懇的企業，雙方的收入均等暴露了極端不公的社會財富分配。
這讓筆者想到一句話：「將軍墳前無人問，戲子家事天下知」。
戲子猖獗，注定文明衰退。財富理應給予創造者，而不是演繹者。這就是中國為什麼很難出經典的影視作品，因為編劇賺的實在太少了，在整個行業裡地位很低，處於弱勢群體。
而在韓國，編劇的收入相當於一線明星。地位極高，收入不用擔心，自然能花心思去研究創造好的作品。
小崔本來只是個人泄憤，卻不料把整個行業的黑鏈扒了出來。中國現在的貧富差距本來已經超出想像了，結果有錢人還在想方設法地逃稅避稅，蔑視「劫富濟貧」的稅制本質，這是整個社會都無法容忍的。
終於，劇情的持續發酵引發了行業灰犀牛。灰犀牛卯足了勁兒奔向娛樂圈，至於它是在烏煙瘴氣的文化行業中沖個豁然開朗還是迷了路途，那就不得而知了。
文化本是追求藝術，資本把它變成了買賣；住房本是保證生活，資本也把它變成了買賣。在這個世界似乎任何一種追求都會被買賣主導的金錢主義淹沒。
對於房子，小崔曾說過一個很有意思的段子：「小時候，我們想當科學家；上學後知道了魯迅，我們開始想當作家；談戀愛的時候，我們想當房產家。為什麼呢？因為我們想有個家！」
後來他老婆天天對他抱怨：你天天為民請命，結果我們現在連套自己住的房子都沒有！他說他可以憑關係搞到房子，於是他興致沖沖地去找各位開發商老朋友，結果無一例外都把他拒絕了。最後，馮侖給他指明一條道路：去找任志強吧。他說：我不認識他，我寧可住地下室，露宿街頭，也不住任志強的房子！
小崔是個老實人，任志強也是一個老實人，但小崔不喜歡任志強，為什麼？因為他看不懂中國樓市。
小崔看待樓市是站在勞苦大眾為民請命的角度，而任志強是站在資本開發商的角度，後者割前者的韭菜，沒掐架就不錯了，還談互相喜歡？
所以，兩者都沒錯，就看裁判願意幫哪個老實人。
二、你所看不懂的中國樓市
筆者曾引過一個素材（原載於1996年48期《內部參閱》）。如果你知道這是什麼的話，你就會明白，二十多年前，政府就不準備讓所有人都買得起房。如果你買不起房，那麼商品房和你是無關的。至於未來如何，也決不能讓你露宿街頭。
社會發展注定要犧牲一部分人的利益，注定要一部分人永遠買不起房，而不是公平合理的分配所有房產資源。這就是小崔看不懂的地方。
中國城市發展的模式就是運用房地產市場的「裁判和資本合作」的循環吸血模式：賣地造樓-透支人口購買力-籌錢搞基建-招商引資發展產業-引進人口-繼續賣地造樓-透支新人口購買力-籌錢搞基建-招商…
循環N次達到極限後，開始房產分級反哺人口，實現「房子是用來住的」初心，用「市場之外的方法」解決買不起房的人口的住房問題。
這種循環模式的基礎是務必保證房價永遠上漲，只有在此基礎上才能保證地價永遠上漲吸得上血。不然房價下跌，資本獲不到利就會逃逸，循環終止。
可以說，到現在為止真正意義上實現良性循環並獲得局部成功的，唯有深圳。好處是人才產業齊聚，發展成了國際化大都市，基本可以脫離土地財政綁架，但代價大家也看到了，就是每平米5萬多元的均價！
就拿前幾天傳的沸沸揚揚的「深圳二次房改」來說。很多媒體和剛需異常激動，說深圳房價迎來了希望，住房供應多樣化，房價勢必會進入下跌通道——只能說，你想多了！
我們可以把報告總結為下面兩句話：
1.深圳未來住房市場結構60%以保障政策房為主，剩下40%是商品住房。其中住房分為了商品住房，人才住房，安居型住房，公共租賃住房。2.未來到2035年為止，深圳共籌建170萬套住房，政策房總量不少於100萬套。
結合實際情況，這兩句話向我們透露了以下幾個趨勢。
1.深圳的發展模式循環已經接近尾聲，高房價開始遏制人才流入，市場必須加快從香港模式向新加坡模式的轉化。
其實這個在前段時間北京限競房轉共產房有過體現，只不過北京市場太過複雜難以實現，轉而在深圳這個接受能力強的城市進行大規模試點。這個我在「房價不跌，誰願意和你共享產權」裡講過。
2.社會階層開始逐步劃分，房子等級映射社會等級。未來商品房是有錢人的流動資產，商品房將會與窮人距離越來越遠。
但有人說，今後深圳會向香港一樣住房兩極分化，年輕人永遠買不起房，這個是不存在的，因為香港商品房完全分離市場是因為它的話語權掌握在富人手裡，而深圳樓市話語權在誰手裡，你懂的。
3.要知道，既然階級分明，那麼保障房的質量和容積率還有區位是無法和商品房相比的。
因為之前深圳住房總供應量為1035萬套，商品房僅128萬套，佔比為12.4%。如果未來按40%的商品房供應市場，2035年也就是不到200萬套的商品房住房。面對幾近兩千萬人口的深圳，商品房今後還會成為絕對的稀缺品，人們還是會爭搶這部分優質資源，所以，未來深圳商品房的價格還得漲。
三、被拋棄的資本
模式走到現在，趨勢已經十分明顯。
首先是以深圳為代表的一線樓市開始拒絕與資本合作，主動結束了循環模式。拍地階段強制資本實現多品類住房建設，讓利於民。因為他們長期循環積累的下資金足夠擺脫土地發展模式的束縛，不再需要土地財政收入拉動GDP，市場住房供應會以政策房為主，以此緩解需求保障民生平衡供需，拉低房價上漲動力，所以近兩年房價不會大漲。
而二線城市由於經濟底子薄，還會繼續沿著一線城市走過的老路繼續循環，直至不依靠土地財政為止。
2017年中國各主要城市的房地產依賴度（作者製表）
尤其如上表所示，像西安、鄭州這些GDP總量低，對土地財政依賴程度高的城市，在基建和產業不發達的情況下，大概率還會循環幾次。但是整體來看，上輪循環拉升的房價過高，對現有居民造成了嚴重的透支，所以，官方頒布「四限政策」限制資本生存空間，驅趕資本流出房地產，避免發生系統性金融風險。二線城市此輪循環已經接近尾聲。
值得注意的是，這輪房價大漲之後，沒有新人口流入的三四線城市已經玩兒完，沒有新的韭菜割，房價缺失上漲動力，而之前割韭菜所積累的財富又沒把基建產業搞起來，今後城市搶人大戰何談競爭力？
最後談一下18線小縣城。
前幾天，一個粉絲在房產研習社裡留言說：「家裡攢了好幾年的收入準備在青島購房定居，結果青島一輪漲幅把我甩出了好幾條街，只能想辦法回老家縣城買房，結果老家縣城竟然漲到了1萬，我要不要借錢在老家買房？」
首先，據最新統計調查數據顯示，全國200個縣城的新建商品房銷售均價超9000元/平米，而且有幾個貧困縣的房價也超了9000，這個是真事兒。很多人奇怪：貧困縣的朋友們都這麼有錢嗎？
別忘了，有棚改貨幣化補償。農民進城，補貼的錢加上借的錢再加上棺材板的錢總能湊的夠首付吧。需求一刺激，小地方就瘋了。小地方的樓市一旦漲起來遠比大城市瘋狂的多。
外出打工的人在外地買不起房，聽說老家房價暴漲，怎麼能錯過這個好時機？於是紛紛加入購房大軍中，房價不漲才怪。
但是要注意的是，18縣線小縣城也是複製深圳的城市發展模式。但人家是為了城市發展，18線小縣城是用來償還地方債務。你現在把錢送進去就相當於幫別人還錢，那可真是為家鄉做貢獻了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)