深圳發布文件被媒體認為是深圳二次房改的標誌。（圖片來源：維基百科）
【看中國2018年6月7日訊】深圳正式對外發布，《關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見》，這被媒體認為是深圳二次房改的標誌，重要的思路有下面這幾條。
1、深圳的長期規劃，到2035年，將建成各類房屋170萬套。商品住房，佔40%左右，政策性支持住房，佔40%左右，這裡麵包括人才住房和安居型商品房，各佔20%。人才住房，可租可售，90平米以下為主，租售價為市場價的6折；安居型商品房對收入有要求，深戶，可租可售、以售為主，70平米以下為主，租售價為市場價的5折。公共租賃住房，佔20%左右，中低收入人群，30-60平米為主，租金為市場價的3折，特困人員租金甚至打1折。
2、商品房就不說了，那麼什麼是人才住房，誰是人才，深圳給瞭解釋全日制本科以上學歷，或者是國家職業資格二級以上都算是人才，都可申請人才住房。如果收入不高，還可以申請安居型商品房。
3、跟商品房劃清界限，這個人才住房和安居型商品房，跟北京的共有產權房有點類似，只是弱化了共有產權的概念，讓你打折買，但前提條件是你們家沒買過商品房，如果買過商品房，將不再符合條件，賣出了也不行。而一旦你買了這種房子，以後要想賣，也只能封閉流轉，就是只能賣給符合條件的人，或者政府回購。繳納社保15年，或者滿了60歲之後買房滿10年且符合條件，可以申請向政府繳納一定比例的增值收益後取得完整產權，跟商品房一樣上市流通。
4、這個房改計畫分三步實施，第一階段，2018年到2020年，籌建42萬套房子，人才房安居房和公租房不少於25萬套，第二階段2021年到2025年，再建45萬套，保障類房子還是不少於25萬套，最後一個階段，2026年到2035年蓋83萬套，各類保障房不少於50萬套。
說完了深圳的具體措施，我們來看看政策的具體影響。
1，很懷疑深圳能不能蓋這麼多套房，深圳跟北京和上海不同，北京上海還有很多的土地，甚至還有城中村和城市周邊大量的農用地，但深圳土地已經相當稀缺，每年都跟擠牙膏一樣，幾乎沒有一年是按照指標完成建設任務的。
2、跟北京和上海嚴格限制人口流入不同，深圳還是開放的，這個政策一出，恐怕也有明顯的搶年輕人口的嫌疑，如果人口流入加快，那麼深圳是否會遇到更大的麻煩，這也不確定。深圳目前1250萬人，如果按照人口流入速度，到17年後的2035年，大概有1800萬人，增加600萬人，就算保質保量的增加170萬套房子供應，恐怕到時候供需關係仍然是緊張的。
3、最大的問題來了，商品房只佔到40%，到2020年建42萬套房，25萬套是保障房，那麼商品房也就只有17萬套，這個恐怕會讓市場擔憂，商品房稀缺。而你的人才房也好，安居房也罷，都是以同地段商品房定價的，也就是說如果大家覺得後面商品房稀缺，都去炒商品房價格，讓商品房價格猛漲，那麼對於人才房和安居房也會水漲船高。所以這個定價方案，恐怕是該政策的最大問題所在。難怪更多的人擔心，打折歸打折，但害怕總價先漲上去再打折，這種可能性是非常大的。
所以綜合來看，深圳土地稀缺，商品房數量不夠，人口持續流入，再加從沒按時完成供房計畫，這些都指向了最後商品房的價格不確定，有很大的上漲風險，雖然你設置了隔離牆，做了兩個池子的規劃，商品房不與保障類住房互通，但問題是定價上卻有聯繫。而保障類住房則是價格的被動接受者，換句話說，就算保障類住房再多，你也得按照商品房價格的5-6折來購買和租賃。
深圳的房價目前已經是全國最高之列，成為全國房價的標桿，這個關係到整個全國樓市的預期問題，我能體會深圳的思路，讓商品的歸商品，你們愛炒就炒去，而保障的歸保障，讓更多的人都有房可居，這個思路很好，也是我們常說的茅台2000一瓶，老百姓也不眼紅，喝著自己的二鍋頭挺好。但問題是，你中間設計一個以商品房定價為基礎這是幾個意思呢？這讓本來割裂的兩個池子再度連接了起來。所以我們看到這個方案，不得不為深圳的房價捏把汗，商品房進一步稀缺，而且並未跟保障房徹底劃清界限，恐怖的氣氛仍然可以傳導到普通居民心裏，這個就有點可怕了。
所以建議，既然是保障房，就不屬於商品經濟，最好通過政府限價，把房價固定。這樣徹底切斷跟商品房的價格聯繫，才能穩定普通人的購房預期。這邊的池子徹底穩住了，商品房那邊也就變成了無米之炊，無源之水，也就自然失去了炒作基礎。希望深圳或者其他的城市可以考慮一下這個建議。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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