任志強最新演講透露買房秘訣(圖)
任志強表示，越出調控政策的地方房價越漲。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2018年4月27日訊】日前在杭州某房地產金融高峰論壇上，任志強以北京華遠地產股份有限公司原董事長身份出席併發表演講。任志強表示，很多人問到哪裡買房子，其實政府已經告訴你了。越出政策的地方房價越漲。
以下為任志強演講的主要內容：
利用70個大中城市或者100個城市的指數，看來房價是跌了。跌到哪了呢？跌到政府的手上了，因為政府把銷售價格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產以來，歷史上的一個季度計算，今年一季度是房價漲幅最高的一個季度。
投資增速是2008年以來增速最低的一年，比2008年還慘，開發商基本上兜裡就沒錢了。
分地區看，我們看看東北地區、西部地區，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明瞭這些地區已經沒有了增長能力。東部和中部地區還維持一個增長，其中相當一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個投資領域，所以這個支撐效果還是有的。
政策陷入了一種悖論，這種悖論是非常嚴重的悖論。大家都說，出臺政策以後很多人擔心房價是不是會跌了，我個人覺得，越出政策的地兒，越證明房價要漲。不漲他出政策幹嗎？他傻呀？
在座的這些人，每次都問我，到哪買房子？我說你真傻，政府告訴你到哪買房子了，他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎？漲了才壓著，是吧？如果那個葫蘆扔在水缸裡頭，你不按著不就往上走嗎？你按著才往下走。現在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸裡的水是不是往上走？這麼簡單的道理還用問嗎？政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。
為什麼？因為我們出臺的這些政策造成了供給面的扭曲，就像我說的，北京為了這個那個，一大堆，保障房，租賃房，共有產權房，最後把商品房的用地弄沒了。弄沒了房子怎麼會不漲價呢？沒供應了，你看的是下來了，過兩年怎麼辦？總得有人想結婚生孩子吧？怎麼辦呢？所以這是一個很矛盾的問題。
價格是來自於什麼？來自於需求。如果沒有需求就沒有價格。有人說地價漲了房價就得漲，正確的分析應該叫做，地價是房價的地板價，就是最低價格了。我把地價加上一個建安，稅費，各種成本加進去以後，這是我賣得不賠錢的價，叫地板價。
天花板價在哪？天花板價在顧客身上，一個人買，可能加點利潤就算了，10個人買我就得往上加價，這個價叫天花板價。現在這個天花板價讓政府按住了，政府把天花板價打破了，打到地板上去了。如果政府把天花板價打到地板上，這個供給面不就扭曲了嗎？
所以形成的結果是，房價繼續上漲的壓力加大，越來越大。因此，用這種政策導致的結果，我們有五次大型調控，每次調控之後房價都是上漲的，沒有一次是下跌的，原因就是它把供給面扭曲了。當供給面扭曲的時候，跟不上以後，下一次你一旦放開就很麻煩。所以，人家不准讓我說漲價，我也沒說漲價，我說政府可能要求我們漲價，不是我說的。
所以各種政策加碼的時候，就形成了很多地區出現了一二受房價倒掛。倒掛是什麼意思？二手房賣6萬塊錢，政府給你批的一手房賣5萬塊錢。這說明什麼？說明政府告訴你，趕緊炒房。你買了就有1萬塊錢的差價，那你還不去炒。
所以政府的政策說悖論，就是因為他在鼓勵大家炒房，這是一個很麻煩的事情。如果是開發商自己定價，那就是說我怎麼也得新房子比舊房子貴點吧？不貴太多也得比二手房的價格高點吧？反正這兩個裡頭有一個傻不是政府傻就是開發商傻，你怎麼比二手房賣的還低呢？這就是一個問題。
政府管搖號，開發商還不能搖號，所以它是一個悖論，它離市場經濟越來越遠，計畫經濟還是計畫經濟。市場經濟一個最基本的條件就是，顧客是上帝，我們得尊重上帝。現在老不尊重上帝，老讓大家離婚，這有問題。
所以利率高低，首付高低，對離婚不離婚影響很大，因此選擇離婚的人越來越多。一般的情況下，全年我們大概333萬離婚，政策覆蓋率還平均在580萬左右，每年離婚的大概多了200萬，這是很嚴重的問題。這破壞的是什麼？破壞的是道德。市場經濟講的是什麼？講的是契約精神，講道德。
越是破壞市場，把社會道德全都破壞了。有的假離婚變成真離婚了，打官司。社會道德被破壞是非常危險的。
最近去了很多地區，地方官員都問我，怎麼想辦法和中央政府政策博弈？我說你們怎麼都這麼想？
現在就是地方政府開始跟中央進行鬥爭。地方政府本來是市場監管者，監管者現在有一個問題了，我問幾個房管局局長，那天我去幹什麼了，房管局局長陪我吃了三頓飯，就是要問一大堆問題，拿著小本子使勁記，一個重要的就是我的第一任務是不能讓市長和書記被請去談話。因為房價漲到一定程度以後，市長書記被約談官兒就當不成了，所以這是一個很重要的問題。
這些政策出臺，我們認為變成悖論就是現在是一個難題，很多人問我，什麼時候這些政策能夠取消？什麼時候這個政策能夠解封？前兩天開會有一個老總告訴我，最好就得看看我們川普(特朗普)先生給我們幫多大的忙。川普先生要讓中國的外貿掉下去了，要讓中國的經濟掉下去了，可能政府就得把這個後門開開，讓開發商日子好過點，要不然經濟就掉下去了。
我個人認為，開發商在和地方政府比財政支出，如果地方政府的財政支出能夠挺得住的話，可能他就不會輕易把這個事兒掉了。但是中國有句古話，兵馬未動，糧草先行。如果地方政府財政支出遇到了問題的時候，它對土地財政的依賴性就加大。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)