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任志强最新演讲透露买房秘诀(图)

2018-04-27 09:55 桌面版 正體 10
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日前在杭州某房地产金融高峰论坛上,任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份出席并发表演讲。任志强表示,很多人问到哪里买房子,其实政府已经告诉你了。越出政策的地方房价越涨。
任志强表示,越出调控政策的地方房价越涨。(图片来源:Getty Images)

【看中国2018年4月27日讯】日前在杭州某房地产金融高峰论坛上,任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份出席并发表演讲。任志强表示,很多人问到哪里买房子,其实政府已经告诉你了。越出政策的地方房价越涨。

以下为任志强演讲的主要内容:

利用70个大中城市或者100个城市的指数,看来房价是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了,因为政府把销售价格给你限制了,所以表面上看是跌了。从有房地产以来,历史上的一个季度计算,今年一季度是房价涨幅最高的一个季度。

投资增速是2008年以来增速最低的一年,比2008年还惨,开发商基本上兜里就没钱了。

分地区看,我们看看东北地区、西部地区,他们的投资增长百分之2.9、1.3,也就说明了这些地区已经没有了增长能力。东部和中部地区还维持一个增长,其中相当一部分棚改,三四线城市主要的力量在这两个投资领域,所以这个支撑效果还是有的。

政策陷入了一种悖论,这种悖论是非常严重的悖论。大家都说,出台政策以后很多人担心房价是不是会跌了,我个人觉得,越出政策的地儿,越证明房价要涨。不涨他出政策干吗?他傻呀?

在座的这些人,每次都问我,到哪买房子?我说你真傻,政府告诉你到哪买房子了,他在那儿使劲压着,就告诉你到那儿买房子,不压着不就涨了吗?涨了才压着,是吧?如果那个葫芦扔在水缸里头,你不按着不就往上走吗?你按着才往下走。现在按着,葫芦下去,水上来了。你想想,葫芦按下去了,水缸里的水是不是往上走?这么简单的道理还用问吗?政府告诉你到哪买房子,你就到哪去。

为什么?因为我们出台的这些政策造成了供给面的扭曲,就像我说的,北京为了这个那个,一大堆,保障房,租赁房,共有产权房,最后把商品房的用地弄没了。弄没了房子怎么会不涨价呢?没供应了,你看的是下来了,过两年怎么办?总得有人想结婚生孩子吧?怎么办呢?所以这是一个很矛盾的问题。

价格是来自于什么?来自于需求。如果没有需求就没有价格。有人说地价涨了房价就得涨,正确的分析应该叫做,地价是房价的地板价,就是最低价格了。我把地价加上一个建安,税费,各种成本加进去以后,这是我卖得不赔钱的价,叫地板价。

天花板价在哪?天花板价在顾客身上,一个人买,可能加点利润就算了,10个人买我就得往上加价,这个价叫天花板价。现在这个天花板价让政府按住了,政府把天花板价打破了,打到地板上去了。如果政府把天花板价打到地板上,这个供给面不就扭曲了吗?

所以形成的结果是,房价继续上涨的压力加大,越来越大。因此,用这种政策导致的结果,我们有五次大型调控,每次调控之后房价都是上涨的,没有一次是下跌的,原因就是它把供给面扭曲了。当供给面扭曲的时候,跟不上以后,下一次你一旦放开就很麻烦。所以,人家不准让我说涨价,我也没说涨价,我说政府可能要求我们涨价,不是我说的。

所以各种政策加码的时候,就形成了很多地区出现了一二受房价倒挂。倒挂是什么意思?二手房卖6万块钱,政府给你批的一手房卖5万块钱。这说明什么?说明政府告诉你,赶紧炒房。你买了就有1万块钱的差价,那你还不去炒。

所以政府的政策说悖论,就是因为他在鼓励大家炒房,这是一个很麻烦的事情。如果是开发商自己定价,那就是说我怎么也得新房子比旧房子贵点吧?不贵太多也得比二手房的价格高点吧?反正这两个里头有一个傻不是政府傻就是开发商傻,你怎么比二手房卖的还低呢?这就是一个问题。

政府管摇号,开发商还不能摇号,所以它是一个悖论,它离市场经济越来越远,计划经济还是计划经济。市场经济一个最基本的条件就是,顾客是上帝,我们得尊重上帝。现在老不尊重上帝,老让大家离婚,这有问题。

所以利率高低,首付高低,对离婚不离婚影响很大,因此选择离婚的人越来越多。一般的情况下,全年我们大概333万离婚,政策覆盖率还平均在580万左右,每年离婚的大概多了200万,这是很严重的问题。这破坏的是什么?破坏的是道德。市场经济讲的是什么?讲的是契约精神,讲道德。

越是破坏市场,把社会道德全都破坏了。有的假离婚变成真离婚了,打官司。社会道德被破坏是非常危险的。

最近去了很多地区,地方官员都问我,怎么想办法和中央政府政策博弈?我说你们怎么都这么想?

现在就是地方政府开始跟中央进行斗争。地方政府本来是市场监管者,监管者现在有一个问题了,我问几个房管局局长,那天我去干什么了,房管局局长陪我吃了三顿饭,就是要问一大堆问题,拿着小本子使劲记,一个重要的就是我的第一任务是不能让市长和书记被请去谈话。因为房价涨到一定程度以后,市长书记被约谈官儿就当不成了,所以这是一个很重要的问题。

这些政策出台,我们认为变成悖论就是现在是一个难题,很多人问我,什么时候这些政策能够取消?什么时候这个政策能够解封?前两天开会有一个老总告诉我,最好就得看看我们川普(特朗普)先生给我们帮多大的忙。川普先生要让中国的外贸掉下去了,要让中国的经济掉下去了,可能政府就得把这个后门开开,让开发商日子好过点,要不然经济就掉下去了。

我个人认为,开发商在和地方政府比财政支出,如果地方政府的财政支出能够挺得住的话,可能他就不会轻易把这个事儿掉了。但是中国有句古话,兵马未动,粮草先行。如果地方政府财政支出遇到了问题的时候,它对土地财政的依赖性就加大。

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