中小城市房地產量價齊升 警告高庫存重現

【看中國2018年2月25日訊】每逢過年,中國人都有辦年貨的習俗。隨著近年人均可支配收入提高及消費升級,年貨的範圍已不限於吃、穿,還有住、行,在買車越來越普遍的同時,回鄉置業也正成為一種潮流。

房地產商在新年前後也加大銷售力度。數據顯示,今年1月房企銷售額再創新高,其中17家房企銷售過百億元,前100家房企銷售額同比增長57.8%,由於一線城市和熱點二線城市受嚴厲調控政策影響,樓市成交已冷淡多時,這些銷售額主要是三四五線中小城市貢獻。除了房企銷售額大增外,中小城市拍地、房地產開發也在如火如荼地進行。

然而就在兩三年前,決策層卻為中小城市房地產的高庫存感到擔憂,2015年底召開的中央經濟工作會議提出,2016年經濟社會發展主要是抓好去產能、去庫存、去槓桿、降成本、補短板五大任務。其中去庫存,主要是解決中小城市的房地產庫存問題。根據統計,截至2016年2月,中國房地產庫存面積7.39億平方米,主要集中在中小城市。

但在2017年7月底,去庫存任務就已基本完成,截至當年7月底,全國商品住宅庫存量為3.42億平米,已經回到了2012年的水平。如此高規模的庫存之所以在一年半左右時間就完成去化,主要得益於棚改貨幣化安置政策。

棚戶區改造是多年來城鎮化建設過程中一直推行的,和此前住房安置有所不同,貨幣化安置主要是給予被安置者現金,讓被安置者去買房,房價在購買力大增的背景下上漲,上漲的同時帶動其他購房者湧入,於是過去一年多就在中小城市上演了一輪「漲價去庫存」。如江西景德鎮、安徽黃山,2015年新建商品房均價每平方米不過4000元出頭,到2017年年中已達近8000元之高,銷售額亦隨之大增。

房價上漲、庫存減少,似乎是「一舉兩得」的事,但這背後隱憂不少。不得不面對的現實是,中國早已不缺房子,特別是中小城市。統計顯示,2016年全中國居民人均住房建築面積為40.8平方米,其中城鎮居民人均住房建築面積為36.6平方米。因為不限購,中小城市多套房產者比比皆是。「房子是用來住的」,房產既然已經飽和甚至過剩,再通過漲價預期讓民眾湧入購買,雖然可以增加地方政府收入和經濟數據,但長遠來看並不是一件好事。

對地方政府而言,當一個行業已經過剩還繼續指望,很容易物極必反。原本隨著房地產行業過剩到來,地方政府應該主要致力於推動經濟轉型,讓經濟發展擺脫房地產依賴。漲價去庫存之後,地方經濟增長可以依賴房地產而繼續幾年的繁榮,但這無異於飲鴆止渴。

更重要的是,緣於棚改貨幣化安置政策而量價齊升的中小城市房地產市場,如果恢復當初大肆拍地與房地產開發,未來一旦棚改減速,或者貨幣化比例降低,房價上漲動力消失,銷量也難以為繼,將形成新一輪的高庫存。這一過程必然會經歷,因為真正支撐房價和房產銷售的是人口。

中國經濟也必須擺脫房地產的依賴。中國因為工業化和房地產等因素,成為中等收入國家,但如今欲跨越中等收入陷阱,不可能繼續依賴房地產;中國要成為強國,也不是房地產可以成就,需要的是製造業升級、高科技企業與文化軟實力。

所以說,當前中小城市房地產市場是建立在政策刺激基礎上,而非真正需求支撐的繁榮景象值得警惕,如果高庫存重現,再度去庫存難度不可想像。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)