中國住房租賃市場又有些變味兒了
原標題：20年租金當押金？別讓一顆老鼠屎壞了一鍋湯
【看中國2017年12月14日訊】之前一直在誇北京的租房市場建設和共有產權房建設都走在了全國前列，但開發商們卻用實力啪啪打臉，最近有條消息，北京市大興區黃村鎮興化大街地塊，樓盤暫定名為「中國鐵建理想家」，該樓建成後，按照規劃所有的住宅全部都要用於租賃。這也是開發商自持物業出租的一個典型，但誰成想，這個樓盤的銷售人員給出了這樣的出租方式，首付就是要交十年的租金，然後再交二十年的押金，房子就可以使用了。
於是有人算了筆賬，這個房子的租金還可以，有可能略高於周邊老破小的租金水平，這我們也能忍了，畢竟是新房嘛！80到100平米的兩居室，估計租金在5,000元，一年6萬，十年是60萬，然後再交120萬的押金，總計180萬。也就是說您要交180萬，這房才能住十年，當然十年到了之後房租人家扣掉了，120萬押金應該是返還的。
這就屬於耍小聰明瞭，誰都知道資金是有成本的。按照現在的無風險收益率5%來計算，180萬的資金佔用，每年產生的收益大概是9萬，換句話說，你一年的房租不再是6萬，而是9+6=15萬，平均每月的房租是12,500元，這對應100平米的房租可就太高了。有這錢，你在北京能在市面上租一個140平米的中高檔小區了。所以顯然這又是開發商一個坑人的遊戲。通過大量佔用你的現金，變相提高租金。達到他快速回款的要求。有明顯的以租代售的嫌疑
這個事，我們要分開看，一次付10年房租，這個事我們是應該支持的，一把付掉10年房租，這個房子你就有了穩定的預期，畢竟現在很多人自己買的房子，也住不了10年，所以對於一個10年租約的房子，基本就會產生強烈的歸屬感，你甚至可以自主添置傢俱了，因為傢俱電器的使用週期，基本也就是10年。
而且，一把付掉房租，也省的日後再為房租漲價而煩惱，這其實是應該鼓勵的方式方法，我相信如果以60萬10年房租來看，很多人都是願意這麼解決住房問題的。長租房多了，確實買房的剛需也就少了。我能用60萬解決的問題，誰願意花600萬呢？畢竟都是一樣的住。當然如果你想住完後再賣個高價，那就另當別論了，因為這就是屬於投資的範疇了，跟住房需求關係不大。
其實60萬的資金佔用，也已經讓房租每年增加了3萬，實際房租已經達到了每年9萬，這在當地已經是一個比較高的水平了。但考慮到10年長租的穩定，我相信還是會有很多人考慮的。畢竟不會投資的人更多，不會算賬的人也不少。
至於押金這部分，實在是一點道理都沒有，而且還要交20年的押金，這就太扯了，你是怕他把你房子偷走嗎？這可是不動產。我們自己租房的時候也就頂多押一付三，那押金1個月，基本足以支付房子裡的各種損失，而且10年長租房，基本就要面臨重新裝修了，所以其實任何損失都應該在正常損耗之列，開發商可以提出一個正常合理的押金範疇，比如3個月租金，甚至是半年租金的押金，這相信大家也會接受，至於20年租金的押金，確實毫無道理。佔用租客資金的意圖太明顯，所以才會激起民憤，成為輿論焦點。
其實很多開發商都要比這個樓盤的開發商有腦子，比如去年北京另外一個算是中高端樓盤，麗都壹號也有開發商自持物業租賃的樓盤，差不多150萬押金3年，100平米，但是人家免租金。給租客一個錯覺，好像住房不要錢。但其實算筆賬，150萬，按照市場無風險收益率5%算，一年7.5萬，而如果從中介手裡租二手房，差不多同樣的房子要一年10萬，所以大家租開發商自持物業的房子是划算的，而且還是新房，新裝修，並且還有3年穩定的住房預期，所以當時租的特別快，房子就租完了。
有人問開發商傻嗎？不傻，我們按市場無風險收益率算，一年是7.5萬，低於周邊二手房租，但開發商如果按照他發債成本，或者房子抵押貸款的10-12%算呢，一年就是15-18萬，遠遠高於周邊房租。所以開發商也是划算的，起碼比他直接拿房子做抵押貸款，付出10-12%的利息划算的多。
所以綜合來看，中國鐵建理想家的這個開發商只是個案，而且是比較傻的開發商，才會把自己佔用資金的意圖暴露的這麼明顯，一下驚動了央視，這就是等著政府出手收拾他，事實上，北京住建委已經啟動了對於這個小區以租代售的調查，處罰之後重新規劃出租方案，而大多數自持物業租賃的開發商，都是比較理性的，他們當然也要佔用你的資金，但會給一個比較合理的，讓你接受的水平。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)