限售下，當前投資者會賣出手中持有的住房嗎？

【看中國2017年11月12日訊】最近房地產市場最為流行的觀點，就是「在限售下，當前中國房地產市場進入‘冰凍期’，如果炒房者再不把手中持有住房賣牛，恐怕就來不及了。」因為，中國各城市的房地產市場調控還在進一步加碼，而加碼的房地產市場調控政策各地方政府都放在住房短期限製出售上。

比如，據報導，11月6日，西安市政府又推出了房地產市場調控的新政策，其政策的核心就是住房限售升級，不動產變「凍」產。政策規定，4月18日以前，在相關區域內購買的商品住房，自購房之日起滿5年方可上市交易；在同區域內購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。

而西安市政府推出這些新政府主要是對「418新政」進行的一次補充。此前4月18日，西安已經出臺了限售政策，其中規定，在住房限購區域範圍內，購買的商品住房及二手住房，須取得《不動產權證書》後滿2年方可上市交易。西安市政府為何要推出這些打補訂的政策，就在於從前三個季度的數據來看，西安市的住房價格漲得最快，這對地方政府來說，肯定是壓力很大。如果該城市的房價不讓漲幅下來，中央政府對他們問責肯定是麻煩事情。可以說，這樣的房地產市場調控政策，各個城市的地方政府一直在出臺。

現在的問題是，為何地方政府會熱衷於住房限售政策？目前中國市場十分矛盾的事情是，即使到現在，不少人一直在主張，要化解當前房價過高的問題，或要遏制房價上漲過快的問題，就是降低交易費用，降低政府在交易環節所收的費用，以加快住房市場的流轉，但是房地產交易稅在處於極低的情況下，地方政府則一直在出臺住房限售政策，不是讓市場交易增加流轉，反之則是限售，禁止交易。兩者完全背道而馳。

其實，地方政府為何熱衷於住房限售，或讓所購買的住房在短期內不得交易，最根本的問題就在於通過這種住房限售，希望讓正在瘋狂上漲的房價立即停止上漲，同時也讓已經瘋狂上漲的房價不會下跌。因為，新購買的住房在購入後兩年內不可交易，那麼在兩年內這些住房的價格就固定現在這個點。既沒有漲也不會跌。

現在的問題是目前持有住房並可以賣出住房的投資者如何來理解這個政策。因為他們手中的持有的住房隨時都可能賣出，他們對這種政策的理解並不看兩年內可不可以交易，而是看當前的房價是在上漲還是在下跌，及他們預期未來兩年房價是上漲還是下跌。由於當前的房價還在上漲，他們同樣會預期未來兩年內的房價還會上漲。如果他們預期未來兩年內房價還會上漲，他們不僅不會賣出其手中的住房，反之他們還會購買更多的住房。因為，在他們看來，由於住房兩年內禁止交易，那麼兩年住房交易放開，房價肯定會上漲。這也就是儘管不少城市已經採取了住房的兩年內限售政策，但是投資者還是千方百計進湧入市場。比如最近青島的情況就是這樣。

還有，已經持有住房的投資者他們之所以預期未來兩年後住房的價格還會上漲，不僅看到當前全國的住房價格還在持續上漲，比如9月份全國70個大中城市，房價同比都在上漲，只有一個城市在下跌，而且他們看到不少住房購買者並不在乎政府的限售政策還在湧入市場購買，看到房地產市場的上市公司不僅在搶購土地而且業績持續上升，房地產企業同樣看好未來房地產市場，更重要的是看到了政府到目前為止並不出臺真正限制住房投資炒作的政策（比如用稅收方式），各地方政府只是用行政性短期手段。這些都向住房投資者清楚表明地方政府都在千方百計地想托住房價。既然地方政府千方百計地要托住房價，那麼未來的房價會下跌嗎？房價不會下跌，禁止住房的短期不可交易，也正是為兩年後住房可交易後房價上漲蓄勢條件。

可以說，當前的住房限售政策，各地方政府之所以熱衷，最為核心的問題就在於它可讓這些出臺政策的城市的房價穩定及不下跌，同時也在蓄勢兩年住房交易放開後房價上漲條件，這種兩全其美的事情正是地方政府所要的。所以，不少地方政府紛紛都採取住房的限售政策。在這種情況下，已經持有住房者也是不會輕易把手中的住房賣出，因為整個房地產市場價格上漲預期沒有逆轉，房地產市場投資者仍然預期房價還會上漲，預期兩年後房價上漲會更快（從以往的經驗來看就是這樣）。如果是這樣，沒有新的政策出臺，會與十九大住房的居住功能定位越離越遠。所以，未來中國房地產市場如何走勢，全在於十九大的房地產市場定位政策能否落實，一旦落實情況則不一樣。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)