房地產論壇專家激辯 任志強再發驚人之語(圖)

過去兩年地價高企，土地價格的上漲還會推動房價的上漲。（圖片來源：Getty Images）

【看中國2017年7月24日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）博鰲．21世紀房地產論壇第17屆年會於7月21日-24日在海南三亞舉行。原華遠地產董事長任志強稱，今年房地產銷售面積銷售額都會創歷史新高。北京師範大學金融研究中心主任鐘偉對任志強的觀點則提出了不同意見。

該論壇由南方財經媒體集團旗下《21世紀經濟報導》於2001年主辦發起，全聯房地產商會聯合主辦，是中國目前規格最高，影響最大的房地產專業論壇之一。本屆年會主題為「強監管與去槓桿：地產結構性變革的窗口期」。

因天氣原因未能來到現場的任志強用錄音+PPT的形式，向現場來賓闡釋了他關於房地產的最新觀察和思考。任志強表示，過去兩年地價高企，土地價格的上漲還會推動房價的上漲，房價不可能在土地價格上漲的情況出現大幅下跌甚至崩盤。

據《21世紀經濟報導》7月23日報導，任志強說，「當前房地產各種指標中，一個要看土地另一個要看新開工數據。從目前的情況看，今年房地產從銷售面積到銷售金額都會創歷史新高，哪怕只有1%的增長。有誰認為我們的黃金時代已經過去了？但為什麼我們的數據仍在增長呢？」

另外，任志強透露，房地產企業在2015-2016年的融資大幅增長，達到8,500多億（人民幣，下同）；但在今年1-5月，108家房企的融資持續下滑，包括銀行貸款、票據、發債等其它融資都在下降，雖然6月有所回升，但仍然無法達到過去兩年的水平。而到2018年，房地產行業將迎來一個還債高峰，額度達到3,300億；2019年額度則達到4,700億，今年、明年、後年房地產企業還債規模將超一萬億。

任志強認為，接下來的時間，某些房企的現金流會因為收緊的調控出現危機，而還貸高峰也會影響到一些企業未來的變化。

隨後上臺的北京師範大學金融研究中心主任鐘偉對任志強的觀點提出了不同意見。「大家對於任志強的一些觀點要謹慎看待，」鐘偉稍帶調侃地說，地價並不是影響房價漲跌的決定性因素，就像股票市場一樣，在6,000點買入的會被套牢，在2017年初買入三四線城市幾千畝地的房企也可能會被套牢。

對於房企的現金流問題，鐘偉認為，任志強說房企萬億負債會出現的現金流問題是不對的。雖然未來兩三年房企面臨萬億還貸高峰，但房企的現金流問題不太大，因為2016年是個好年景，房企的銷售額大概為12萬億。

另外，鐘偉明確提出，當M2（廣義貨幣供應量）增幅低於10%時，2-3個季度後，也就是今年年底明年年初，中國房價會有一輪顯著的下跌。

中國指數研究院數據統計顯示，2017年前6月，中國300個城市整體樓面均價及出讓金皆漲，前六個月土地出讓金總額超1.5萬億元，同比增近四成。財經分析人士唐新元認為，作為「麵粉」的土地價格越來越貴，那麼作為「麵包」的房價怎麼會降低呢？

土地市場火熱緣於房企拿地積極。儘管多個城市土地調控政策嚴格，但由於房地產市場去年銷售火爆，企業依舊處於補庫存階段。中原地產數據統計顯示，上半年，已經有34家房企拿地超過百億，拿地最多的前30家房企拿地總金額已經超過8,726.2億，同比2016年同期拿地最多的30家企業合計上漲了66.4%。

最近，中國住建部印發了《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口淨流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。廣州、深圳、南京、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市列入首批試點。其中，備受關注的是廣州開始實施租售同權。這意味著靠地價的上漲，引起房地產價格的猛烈上升的趨勢將會逐漸的發生變化，未來租售市場，可能會同樣的發生變化。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)