中國樓市投資的黃金時間已經過去！(圖)

【看中國2017年7月16日訊】中國的貨幣政策進入了歷史性關口。

7月12日，央行數據顯示，中國6月末廣義貨幣（M2）餘額163.13萬億元，同比增長9.4%，增速分別比上月末和上年同期低0.2個和2.4個百分點，連續第五個月放緩，創歷史新低。

從1990年以來，每年M2的增速都在兩位數以上，2017年M2的增速有可能下跌到10％左右。高高在上的廣義貨幣堰塞湖走到人間。

中國大規模疾速加槓桿的時代已經過去。從理論上說，樓市、股市等資產品價格漲幅最高的階段已經過去。

貨幣政策轉折，中國樓市投資的黃金時間已經過去（圖片來源：Fotolia）

目前，資產價格不會大幅下跌——因為跌不起……

M2基數太高。從1990年以來，M2每年同比增速至少在13％以上，9.5％左右的M2確實在歷史低位。但M2基數已經像高高在上的堰塞湖，如果M2每年以9％的速度遞增，8年左右翻番，2024年M2將達到310萬億元。

M2下降主要受MPA和三會監管政策的影響，非銀同業存款增速繼續下滑。銀監會像個嚴厲的婆婆，嚴管表外、銀行間加槓桿。據華泰證券研究所首席宏觀研究員李超發布報告稱，如果將同業存單納入統計，可能會引發同業負債2-3萬億的規模縮減，負債端的收縮必然會導致資產端的收縮，且同業存單籌集資金後，可能伴隨加槓桿行為，一旦開始拆解槓桿的過程，也會面臨資產端的拋售。

但監管者不會讓銀行活不下去，據國內財經媒體報導，央行已經陸續開始窗口指導5000億元規模以上銀行，在明年九月後將同業存單納入同業負債進行考核——給了高槓桿銀行1年的活命期。

去槓桿的同時，穩定一年期利率，穩定市場預期。7月13日，央行一次性超量續做3600億元「麻辣粉」MLF（中期借貸便利），利率持平。

由於貨幣不再寬鬆，繩索勒在了市場的脖子上。

一，樓市如同股市一樣，進入震盪區間

貨幣政策對樓市有滯後效應，表面上樓市仍然受到追捧，估計追捧盛況到年底將有所緩和。

追捧樓市反映在居民中長期存款上，居民中長期貸款仍然在增加，居民中長期貸款中大部分是房地產貸款。今年上半年，人民幣貸款增加7.97萬億元，同比多增4362億元。分部門看，住戶部門貸款增加3.77萬億元，其中，短期貸款增加9527億元，中長期貸款增加2.82萬億元。

現在還有很多人借錢買房，估計到四季度，很多人會意識到樓市的黃金時間已經過去了。房價大跌的可能性不大，只是，靠房價大漲獲得瘋狂收益的時代過去了。接下來買房，必須看城市、看開發商、看樓盤，起碼租金收益可以趕上無風險收益。

二，信用債受到巨大限制

首先看一條新聞：7月11日，有媒體記者從上海證券交易所（以下簡稱上交所）官網獲悉，融創100億元公司債前不久已被上交所終止發行。截至7月6日，證監會共對43家公司申請發行的公司債終止或中止審查，其中房地產板塊以13家企業佔比最高。實際上，自2016年10月份以來，房企公司債發行監管趨嚴後，這類發行融資一直處於封閉狀態。

由於經濟去槓桿，貨幣政策收緊，債市收益率上行，大量信用債棄發或被否，2016年底淨融資額出現歷史性的負值。據Wind數據顯示，2016年12月，信用債淨融資額為-2240億元，較前月的2865億元減少了約5000億元。

信用債發行收緊的情況並沒有改變。2017年上半年，整個信用債的淨增量仍為負值。Wind資訊統計顯示，今年前六個月，國內信用債累計發行規模2.66萬億元，淨融資-1937.37億元。

三，股權投資的黃金時代到來

信用債融資下降，股權融資在增加。

首先解決一個疑問。有分析師認為，「M2連創新低，股權及其他投資大幅下降不容忽視」。但是，不要以此認為股權投資大幅下降，因為商業銀行信貸收支表裡的「股權及其他投資項」中，「股權投資」比重不大，信託非標、同業理財、資管計畫、自營委外等「其他投資」比重很高。

從IPO持續推進也可以看出，股權融資在增加。Wind數據顯示，2017年上半年滬深股市IPO共計達到247宗，高於2016年同期的61宗的水平，增長303%；融資規模共計1254億元人民幣，明顯高於2016年同期的284億元人民幣，增長超過3倍。

最後，私募股權和VC（風投）投資規模也迅速攀升。清科研究中心數據顯示，中國私募股權投資市場上半年共發生投資案例1,394起，涉及金額3,540.96億元人民幣，投資總金額則同比上升85.9%，其中大額投資案例拉動了總投資額。

在去槓桿的同時，穩定未來的利率預期，讓樓市、股市二級市場上下震盪，企業債務融資持續下降，但是股權融資持續增加。這是中國貨幣政策的思路。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)