加拿大楼市拉警报

【看中国2017年6月4日讯】几天前，加拿大银行行长马克-卡尼发布了另一个令人震惊的警告，“加拿大房地产市场的状态存在泡沫，某些物业的价值可能被高估”。

加拿大“次贷危机”

房产泡沫的迹象非常明确。加拿大丰业银行在最近的一份报告中指出，历经13年，加拿大当前房地产市场的繁荣是在世界上持续时间最长的一个。根据加拿大房地产协会的报告，加拿大房产物业的实际价格自1998年以来平均已经增加了85%。虽然价格在2008年因为金融危机停滞不前，但是这项指数在2009年再次上升，又增长了近20%。

据加拿大统计局的报告指出，加拿大家庭负债率在去年创下新高，债务负担平均在可支配收入的153%，这一债务高度和美国家庭在泡沫高峰期时几乎一样。

租金与住宅价格的比例，反映了住户与业主的心态，一边想要多赚取租金来养房，而另一边则尽可能的压低租金价格。根据这种现象，Economist认为在加拿大市场上销售的物业价值被高估超过70%。上个月，Merrill Lynch在一份报告中写到：“我们的房产市场是一个正在受到价值被高估，吹嘘和供过于求折磨的不健康的房产市场。”难怪在最近的国际住房负担能力调查中温哥华被排在了倒数第二!

据华尔街见闻此前介绍，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。

早在2015年7月，就有分析师指出，加拿大房地产市场中存在的巨大泡沫已经揭开了冰山一角。从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者柯霍德斯(Marc Cohodes)曾向媒体表示，加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。柯霍德斯强调，房屋是给市民居住的，但在温哥华有人却把房屋当成“仙股”（Penny Stocks）一样在炒作。柯霍德斯认为，温哥华楼市泡沫化已经很严重，任何因素都可能把泡沫引爆。

此外，还有部分投机者预测，如果中国经济增长大幅放缓，也会促使温哥华楼市泡沫破裂。

当时，分析师预测，加拿大最大的非银房地产按揭贷款机构Home Capital集团的经营业绩中潜伏着较大风险，其中虚假房地产按揭贷款以及过于激进的贷款业务模型都会给这些不重视经济基本面的房地产按揭贷款机构产生巨大的冲击。

此后两年中，包括华尔街知名做空机构柯霍德斯(Marc Cohodes)在内的多名投资分析机构纷纷指出，股票投资者应当谨慎评估Home Capital集团在业务经营中存在的巨大风险。

如今，这些股票分析师警示过的投资风险终于爆发。随着加拿大最大房贷供应商Home Capital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后，本周三该集团股价一度暴跌超过60%以上，创下历史最高跌幅记录。这暴露出加拿大房市面临的泡沫破裂危险。

根据加拿大房地产市场监管部门的定义，市场存在潜在风险意味着房地产市场存在供需不平衡，包括过度建造房地产建筑、房地产估值过高、房地产市场过热以及房价加速上涨等指标大幅偏离历史平均水平。

多伦多3月份房价较前月上涨6.2%，创史上最大单月涨幅，与去年同期相较更飙涨近30%。加拿大投资公司Fairfax总裁上周在股东大会上警告，多伦多房市正处于泡沫，而提供这波泡沫膨胀资金的银行将面临痛苦结局。房价若腰斩，大部分银行将无法存活。

美国要对加拿大剪羊毛

“剪羊毛(Fleecing of the Flock)，简单的说，就是国际金融资本势力(美国)先向某国(加拿大)投入大量“热钱”，炒高该国的房地产和股市，等泡沫吹大后再将热钱抽走，该国(加拿大)股市、房市暴跌，引发经济危机。然后这些金融资本势力再以极低的价格收购该国的核心资产(软木)。进而控制该国经济，以达到间接控制该国政治的目的。

这么一说是否一目了然，这一次加拿大楼市泡沫破裂似乎并不是偶然。

加拿大按揭及房屋公司作为加拿大的楼市监管机构，在最新的《房屋市场评估》(HMA)季报中表示，有强烈迹象显示加拿大房地产市场整体处于问题状态。尽管1月以来的加拿大房地产市场估值过高现象有所缓解，但全国房价仍有加速抬升和过热迹象，导致了全国楼市整体仍存在问题。

此外，美加首脑2月的“尴尬”会面刺激了投资者对加拿大的看空情绪，加之楼市泡沫破裂危机浮现，叠加油价下跌影响，投资者对加拿大看空情绪愈演愈烈，达到历史最高水平。市场数据显示，投资者对加元的看跌押注已经超过金融危机以及欧债危机时期，升至历史高位。

虽然加拿大发生系统性风险和次贷危机可能性还较小。但资本外逃已经资产减值是逃不掉了，羊毛出在羊年身上，因为加拿大拥有独立的金融消费局，对次级抵押贷款实施严格限制。所以这波剪羊毛行动还没达到让加拿大伤其根本的地步。

然而即使如此，加拿大也拿美国没办法，谁让美国财大气粗，只能眼睁睁的看着美国把自己的羊毛剪走。

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