上海樓市折射出的信號可不妙
【看中國2017年5月29日訊】最近，據中原地產監測，上海市楊浦區一房的租金由3,500元/月下滑至當前的3200元/月左右，二房租金由6,000元/月下降至5,300元-5,500元/月，三房租金由8,500元/月下降到7,500-7,800元/月之間。「楊浦租金的下滑相當明顯。房源空置率比較高，大量房源成交週期，維持在一個月以上。同時閔行區也出現了類似的情況，也就是說，上海在多地區，租金價格出現了明顯下滑，而下滑幅度超過了10%。
而從高端物業看，上海也出現了明顯的降溫，根據信義房屋企研室監測數據顯示，雖然五月上海內環內的中高端租賃市場成交較上月有所回溫，但成交價格卻出現5%-10%的下調。如前兩個月徐匯區東方曼哈頓兩房的月租金價格在1.4萬元，目前月租金已經降至1.2萬元左右。
租金下降這個事，我們之前也說過，在北京其實去年就已經出現，特別是高端寫字樓租金下降明顯，空置率升高。寫字樓的中介們不得不背著廣告板到路上去拉客戶。說明即使像北京上海這樣的超級大城市，商業活動都在減退。而個人住房市場，也是如此。房租下降說明瞭以下問題。
首先，大量房源受到限購政策影響，被切斷了流動性，無法高位套現，被迫由售轉租，租房市場大量房源增加，但需求端並沒有有效增加，所以導致了價格回落。足以見得，樓市的真實剛性需求並不強烈，大家對於住房的需求不多，之所以爭搶購買，仍然是以投資目的為主。居住屬性大幅讓位於金融屬性，再次印證了樓市進入博傻階段。
其次，商業活動減弱，微觀經濟感受到了經濟下行的壓力，所以大家收入增長受阻。而房租是直接反應收入水平的因素，不是大家不想租，而是實在租不起。
第三，住房租賃市場正處於大發展的前夜，越來越多的機構以及創業公司湧入，會在這個市場之中建立超級航母，圈定客戶。充分利用共享經濟的力量，解決大家居住的痛點。所以以前無序競爭，開始進入一個有序管理階段。所帶來的影響就是平臺公司大量拿到房源，然後對外出租，以形成更加穩定的供給和預期。根本改變了市場之前的模式。
第四，即使在北京上海這種城市，空置房率也已經相當高，但可惜在這樣一個號稱大數據全數據的時代，空置房卻始終統計不出來。只能去估算，但其實每個人都應該有所感受，空置率應該不是個小數字，否則不會始終遮遮掩掩。但之前有一組數據相當恐怖，公安局說北京有380萬套房子住戶聯繫不到，很多人簡單的解讀成了空置房有380萬套，如果我們把這中間的產權不清的私搭亂建的排除，就按三分之一算，北京的空置率也不會低於20%。這跟2014年的一個報告剛好吻合，說一線城市的空置率基本在20%，二三線城市在23%以上，顯著高於其他國家。高出國際標準一倍還多。
所以，綜合來看，毫無疑問，我們的房子不是不夠住，而是已經太多了。那麼為什麼大家還在玩命買呢？說白了就是過去十年形成的固有觀念，買房子不會賠，買房子能防通脹。大家都拿房子當成帶槓桿的股票在炒了。所以肯定是價格越炒越高的。而實際的居住需求並沒有那麼強烈，還嚴重的脫離了收入水平。河北很多城市兩年前房價6,000沒人要，大面積爛尾樓，2年之後房價2萬卻都搶著買。河北一夜之間增加了幾倍的人口，顯然不是。就是買漲不買跌。都在跟風起鬨。說是剛需，其實就是怕以後買不起了。而很多人租房也不是不可以。真正的剛需其實只有兩類人，一類是不買房日子就沒法過了，結不了婚，生不了娃或者要鬧離婚的那種。第二類就是等著房子上戶口，或者給孩子上學的。所以絕大多數人應該考慮考慮，如果房價每年跌10%，你還會買房嗎？
(文章僅代表作者個人立場和觀點)