香港樓市，瘋了嗎？！(組圖)

【看中國2017年5月18日訊】5月16日晚上，香港樓市驚爆大新聞：在中環美利道地塊招標中，一幅只有50年年限的商業辦公性質的用地，以每平方米54萬港元的樓板價成交！

這幅土地總面積只有2880平方米，目前是一個公共停車場和10層樓高的政府大樓。此前，香港廉政公署的總部曾設在這裡。這幅土地在2015年被政府改變用途，未來將作為「公共停車場+商場+寫字樓」，最多可以建設43200平方米的房屋（其中包括一個公共停車場）。

中環美利道地塊招標中，一塊只有50年年限的商業辦公性質的用地成為香港新地王（網路圖片）

有8家企業參與了拍賣，其中包括李嘉誠的長實地產。最終，恆基兆業以232.8億港元價格拿下該幅地塊。未來包括建築成本、資金成本，這棟大樓每平米總成本有望超過65萬港元。 

這塊土地不僅成為香港歷史上新的總價地王，也成為新的單價地王。對於這個招標結果，香港社會似乎很淡然，有「意料之中」的意味。其實早在2015年這幅土地改變用途，準備拿出來拍賣的時候，媒體就給出了「超過百億」的估值；今年投標期間，媒體則預測總價將超過200億港幣。

圖中的矮樓曾是香港廉政公署總部，背後就是中國銀行香港總部大樓（網路圖片）

上圖中的矮樓，就是新地王所在地，背後就是有「大砍刀」之稱的中國銀行香港總部大樓。

雖然「香港新地王」在香港反響一般，但在內地卻造成了空前震撼，這超出了很多人的經驗範疇。在一般內地居民眼中，香港最近幾年比較衰，兩年前樓市還爆出了地價下滑的新聞。

去年，上海徐家匯一塊住宅用地，拍出了樓板價10萬元的天價。當時內地媒體驚呼，北京和上海的地價快要趕上或者超過香港了。但北上深核心區的商業用途地塊拍賣中，地價很少能突破6萬元，深圳前海近期還多次出現樓板價2萬多元的情況（帶有定向轉讓性質）。此次香港中環的地王，一下子把香港跟北上深的商業用途地價，拉開了十倍之遙。

另據報導，香港中環上一次出售商業地塊是「國際金融中心」地塊，由恆地以及新鴻基地產等財團於1996年奪得。國際金融中心第一及第二期平均樓面呎價2300港元，即2.4萬每平。也就是說，中環地價在過去20年上漲超過20倍。

那麼問題來了：香港的商業辦公用地，為什麼價值超過住宅，也遠遠超過北上深的商業辦公用地？

第一，香港中環在全球寫字樓市場具有超然的「至尊王者」地位，高地價、高租金一直是常態。

根據仲量聯行的最新數據，香港中環片區的甲級寫字樓租金遙遙領先倫敦西區和紐約中城區。按照每平方英尺的年租金計算，香港中環為302美元（折合每月每平方米1866元人民幣）、倫敦西區為197美元、紐約中城區為194美元。

每月每平方米1866元人民幣，這個價格超過內地一線城市很多旺區街鋪的價格，令人嘆為觀止。香港中環片區寫字樓價格之高，讓很多跨國公司都難以承受，連摩根大通都把辦公室遷往了九龍東地區。 

近年來，中環、金鐘、灣仔地區寫字樓市場出現了一個顯著的變化：內地企業不斷把區域總部遷移到這裡，抬高了租金價格，降低了寫字樓空置率，把很多西方跨國公司擠了出去。民生銀行、上海銀行等出手闊綽，一租就是一整層。而恆大地產、光大控股則整棟購買寫字樓，一出手就是100多億。 

在旺盛需求的推動下，香港甲級寫字樓的租金一直處於跳漲的態勢之中，這是此次單價地王出現的大背景。

第二，這幅土地的確非常稀缺，中環地區已經22年沒有商辦土地出讓。而這塊地的位置又非常好，處在中國銀行香港總部大樓對面，距離香港政府大樓、美國駐香港領事館、匯豐銀行總部都不超過500米。 

第三，香港近期有重大「利好」。

今年7月1日是香港回歸20週年，央行5月16日剛剛宣布了「債券通」將開通，接下來中央會出臺「粵港澳大灣區」的規劃，香港的金融、航運、商貿等中心地位會進一步加強。而去年下半年以來，香港的樓市、股市都有走強的跡象。 

第四，內地資金在加速流入香港。

在人民幣貶值預期下，海外資產配置成為近年來的熱點。香港是中國聯繫世界的重要經濟門戶，也是內地資金出來的第一站。更何況，「深港通」、「滬港通」是少有的內地資金合法投資海外的渠道。所以，內地熱錢近年來蜂擁流入香港，迫使香港多次出臺樓市調控政策。筆者此前預言過，弄不好香港本地的開發商將被擠出香港的土地拍賣市場，因為內地的開發商更有錢，而且面臨著資產荒。

那麼，香港此次土地拍賣，是不是預示著內地商辦用地將面臨一個價值大發現？因為北上深的住宅價格，已經有接近香港的跡象；但北上深的商辦物業價格，距離香港顯然差距巨大。

筆者的看法是：由於內地一線城市商辦用地供應量太大，物業的庫存太大，再加上近期政府的打壓，所以在北上深「甲級寫字樓只有高檔住宅價格一半」的局面，可能長期存在。

但香港的這次土地拍賣提醒我們：商辦物業價格跟豪宅的長期倒掛，早晚會發生變化。至少這種差距不能再拉大了，因為兩者的租金回報率已經出現了逆轉。

此外，這次土地拍賣還告訴我們：一線城市的土地是稀缺的，上漲是常態；一個城市的房價裡，不僅有發展機會、環境、公共資源的溢價，還有制度的溢價。香港的高房價裡，就有明顯的「完善的市場經濟制度溢價」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)