大陸樓市信號現分歧 央行兩招調控資金面
【看中國2017年2月20日訊】中國新年過後，各地樓市的資金面信號出現了分歧。一方面，央行公開市場緊縮姿態鮮明，「窗口指導」銀行控制信貸。受此傳導，房貸利率連續三個月小幅回升。貨幣政策重心轉向「去槓桿、防風險、控泡沫」。同時，近期20個熱點城市相繼收緊了房貸利率折扣幅度，部分城市更收緊了房貸投放。另一方面，央行不斷發聲澄清「加息」傳言，很多專家和機構判斷，當前並不具備加息的條件。最突出的表現是，1月新增社會融資、房貸均創下了歷史最高水平，龍頭房企還上調了本年度的銷售目標。
事實上，央行的逆回購和中期借貸便利（MLF）等公開市場操作，意在相機調控市場資金面，即回籠中國新年前投放的資金。同時，央行的公開市場操作意在控制短期資金，打擊「借短錢」在債市、股權交易、房地產市場「加槓桿」的套利交易，降低金融槓桿。2016年，樓市交投擊穿2013年公認的頂部，今年高位回調應是大概率事件。基建投資被委以重任，財政部數據顯示，當前1.1萬個PPP項目落地率達32%。據各地「兩會」傳出信息，16個省份今年固定資產投資超過GDP。因此，資金面仍需保持穩健局面。
鑒於央行資產中外匯儲備佔比降至六年來的新低，因此，靈活運用各種貨幣政策工具，針對金融機構的公開市場操作，成了央行眼下調控的重要渠道。可見，貨幣政策新思路並非針對樓市。2月15日央行平價逆回購、2月16日淨投放，資金面已趨正常。當前，樓市「剛需」首付比例和貸款利率仍落在歷史低位，二套房需求也並未回到2010年與2014年「認房又認貸」的狀態，整體上仍在政策適度支持的框架下。資金面穩健（M2增速繼續保持在13%左右）、利率在低位、槓桿適度，樓市大環境並未顯著變化。
這麼說來，近期熱點城市繼續收緊信貸政策，顯示的是在當前貨幣穩健環境下，隔離進入熱點樓市資金的調控姿態。這也意味著，在監管漏洞暫時還無法嚴密堵塞的情況下，2017年樓市調控，除沿襲去年10月以來的基調，還將繼續全面圍堵資金。這樣，既能保障基建投資和「穩增長」所需的穩健資金面，又能確保資金不會跑到熱點樓市，加劇槓桿和泡沫風險。因此，收緊房貸利率的依舊是住建部去年10月認定的20個城市。
毋庸諱言，當下的熱點樓市調控壓力依然較大。剛剛過去的1月，全國300個城市土地成交同比下降了18%，但溢價率同比上升了3%，樓面均價同比增54%，一線和二線城市樓面地價同比分別上漲38%和45%。在新年的「土地拍賣」會上，南京市的五幅宅地以封頂溢價成交，深圳龍華地塊又創了商業樓面價的新高，每宗地平均有10家以上開發商「搶食」。因此，近期政策控制資金流向熱點樓市的姿態鮮明。除收緊房貸利率折扣外，北京收緊二套房貸款年限、上海收緊公積金貸款等均屬於此範疇。
2月13日，中國基金業協會發文規定，如果資產管理計畫要投資於房地產價格上漲過快的熱點城市普通住宅項目，協會將暫不予備案。此外，為防範監管套利的行為，基金業協會文件還將私募基金管理人參與的投資房地產開發企業、項目業務一併納入，以最大限度避免資金違規流入房地產調控領域。對何為「熱點城市」，基金業協會也說得很明白，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京等16個大中城市，而未來還將根據住建部的規定適時調整「熱點城市」範圍，這是非常典型的圍堵資金流入的做法。
仔細觀察，今天的中國樓市形勢已非常明朗。從全國看，無論房價收入比、庫存週期，或房價漲幅，已不存在過熱現象。數據顯示，在全國336個地級市中，房價下降的佔34%，同比上漲的200多個城市中，漲幅在5%以下的佔比近60%，三四線城市平均庫存週期為19個月，房價漲幅超過10%的有20個城市。換句話說，只要能牢牢控制住這20個城市的樓價，也就在最大限度上掌控了全國的樓市風險。
很顯然，站在監管部門的角度，堵住了違規資金、「加槓桿」資金，讓真金白銀（非套利資金）和合法槓桿（非「加槓桿」）投入樓市，促使資金進入的遊戲規則正常化、透明化，少數熱點樓市的風險和泡沫就能得到有效控制，樓市區域分化愈演愈烈的局面就將大大改觀。同時，對於合理的住房需求，資金和槓桿扶持的態度將一如既往。大家都看到了，自去年底的中央經濟工作會議以來，管理層在大篇幅地言及房地產時，控制和扶持被放在同等重要的地位。
控制熱點樓市的同時，中央經濟工作會議明確提出，大城市要增加供地，增加住宅供地比例，將居高不下的大城市住宅需求疏導到周邊區域，而中小城市的「去庫存」則要與都市圈建設結合起來等。凡此種種，都意味著2017年樓市這個舉足輕重的龐然大物，依舊是中國經濟「穩增長、防風險」的重要方面。儘管2017年的樓市交易量比創新高的2016年回落是大概率事件，但由於新開工率在2014年至2015年間呈負增長狀態，土地購置連續5年負增長，熱點城市庫存消化週期已降至10個月左右，三四線城市庫存消化週期也在下降，開發商「補庫存」動力強勁，加上2016年300個城市土地出讓金同比增長31%，如此看來，2017年開發投資、新開工、銷售仍將保持高位。
（作者系中山大學銀行研究中心副主任，深圳市房地產研究中心主任助理）
(文章僅代表作者個人立場和觀點)