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不寒而慄 中國房市正重複股市的瘋狂(圖)

2016-03-06 12:00 作者:莫之許 桌面版 简体 0
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陸房市再起瘋狂(網路圖片)

【看中國2016年03月06日訊】大陸房價的上漲,從近期來看,離不開政府的助推,在去年12月召開的中央經濟會議上,「去庫存」被列為2016年五大目標之一,2015年四季度以來,為了「去庫存」,推出一系列地產救市政策,直接帶動市場回暖。此外,寬鬆的貨幣政策也助了一臂之力,如中國央行繼去年9月將居民首套房商業貸款首付比下調至25%後,2月2日再度下調住房首付比:除北京、上海、廣州、深圳和三亞外的其他城市,首貸比例下調到20%。最近,央行行長周小川關於房地產金融的一席話,更是令一些投資者吃下了定心丸。很顯然,在實體經濟持續低迷之下,當局又回到了靠房地產拉動經濟的老路上來,這一點,連段子手都看得很清楚:

「過去24個月裡,我們把美利堅曾經奏效的救世良方挨個體驗了一遍:1、凱恩斯主義的政府刺激需求;2、馬歇爾計畫的一帶一路;3、克林頓的網際網路加萬眾創新;4、弗裡德曼的貨幣供給理論;5、里根的供給側改革;哦,還有熔斷制,最後,又回到我們熟悉的房地產拉動經濟上……」

一線城市的房價繼續走高,可能並不是什麼難以預測的事情。許多人會認為,如今的房價已經到了離譜的高度,怎麼可能再上漲,然而,大陸房地產市場實際上是一個拍賣場,自2004年8月的「國八條」以來,大陸當局採取了土地壟斷供應以推高房價、並從中攫取土地增值收益的手段:首先,禁止小產權等農地入市,其次,通過招拍挂的方式控制每年釋放的土地總量,最後,以交通、教育、就業等因素藉口,控制土地供應中的住宅用地比例,如此層層盤剝之下,大陸房地產市場在源頭上即被嚴密控制,這不是一個供需自由的市場,而更像是一個總量有限的拍賣場:價格的高漲並不會帶來供應的增加,進而拉低房價,而是會出現價格一漲再漲的局面。

事實也正是如此,自從2004年8月推出「國八條」之後,大陸房價也就一漲再漲。這一趨勢在今年出現了一些變化,一些過度投機的城市如鄂爾多斯、溫州等地出現了崩盤,大多數三、四線城市的房地產則出現停滯乃至衰退,這表明,儘管是拍賣場,但是隨著總量的堆積,也總有一天拍賣不下去的。那麼,以這個邏輯來看當今的大陸房地產市場,很容易就得出以下結論:

首先,一線城市和部分核心城市的房價仍將上漲一段時間。這是因為,一線城市和部分核心二線城市處於中國經濟發展的核心地位,加上行政權力配置的各種資源優勢,勢必吸引人口的持續流入,給予房市以實際支撐,此外,實體經濟的萎縮,也會擠出相當的投機資金,加上寬鬆的貨幣政策,通貨膨脹的陰影、低迷的股市等等,又都在驅使資金進入到一線城市房地產進行賭博。在實際需求和投資、投機需求的多重支撐下,一線城市和部分核心二線城市的房地產價格,應當會維持一段時間的上漲趨勢。

不過,除了一線城市和部分核心二線城市之外,情況就沒有那麼樂觀了。首先,對於大部分三、四線城市而言,面臨的恐怕都不是人口的淨流入,而是淨流出。在大陸,舉凡教育、醫療、文化等公共資源,都是根據權力而非市場而配置,也因此,各地吸引產業和人口的能力,也就隨著行政級別的下降而遞減,有能力購買房產的少數人,則沿著行政級別的上升序列而遷徙。三、四線城市房價,缺乏實際需求的支撐。

其次,所謂的城市化也並不能提供實際的支撐。許多人認為,在達到總體75%的城市化率之前,應看好房價的進一步上漲,可是,根據官方統計,2015年,大陸城市化率已經達到了58.47%,如果算上超過6000萬的留守兒童,實際城市化率將達到65%上下,距離75%已經相去不遠,根本談不上還有多少城市化潛力和空間,此外,從收入分配來看,缺乏權利保障和集體談判能力的廣大已經城市化的農民工,收入尚且相當微薄,接下來才城市化的新農民工,其經濟能力更加可想而知,指望農民工和進一步城市化來支撐三、四線城市的房地產發展,是完全的異想天開——順便說一句,這正是李克強推出的城鎮化的真實意圖,如今則通過補貼農民買房等政策圖窮匕見。

在人口淨流出和城市化無法做出貢獻的前提下,絕大多數的三、四線城市的房地產,勢必陷入到長期的萎縮低迷之中,此外,部分二線城市固然可以憑藉區位和資源優勢贏得一定的人口流入,從而相對地維持住房價,但想要如同前些年那樣,量、價同步擴張,也相當的不現實。一線城市和部分核心二線城市固然能夠製造出新一輪行情,但是也不要忘了,正如前面所分析的,這種行情本身就建立在控制總量的基礎之上,所謂的行情除了能夠帶來財富的轉移之外,也不會對實體經濟有什麼推動。因此,綜合來看,若說房地產能夠再次拉動中國經濟,顯得相當之虛妄了。更可能的情況是,大陸的房地產市場將在從三、四線城市開始停滯和衰退,並逐步向二線,最終向一線蔓延。

事實上,一線城市和部分核心二線城市的行情,不僅無助於推動實體經濟,更隱藏著相當的危險。2015年股瘋之後的股災,不僅使得眾多股民損失了財產,更重要的還在於,經此股災,徹底認識到了大陸股市的賭場性質,再也不信任股市的估值體繫了,既然股票不過是賭博的籌碼,又哪裡來的真實的價值對應?同樣的道理,大陸房地產市場實際是基於土地壟斷的拍賣場,但由於其發展也同步伴隨著經濟的發展、城市化的進程、人口的流動等等,所以,在民眾心目中,房地產價格仍有著某種現實的對應物,或者說有可以相信的估值,從而掩蓋了其作為政府一次性攫取的標的物,以及拍賣品的性質,如今,隨著一線城市房價在各種因素推動下走向全面離譜,曾經以為是真實的估值,勢必會成為幻覺,並走向破滅,可以想像,這一輪房市泡沫在瘋狂中破滅之時,也就是整個大陸房地產估值體系徹底破產之時,比股災更嚴重的是,房地產是大陸民眾最為重要的資產品,隨之而來的資產重估,將會帶來怎樣的社會衝擊,令人不寒而慄。

 


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