樓市「熱潮」最大的風險究竟是什麼

【看中國2016年03月04日訊】據說中國樓市重新開始大熱，一線城市房價快速上升，越來越多的人開始擔心樓市熱潮之後，泡沫會不會破滅。

在我看來，中國樓市去庫存的過程，本身就是諸害相權擇其輕的艱難過程，必然不是皆大歡喜，而是不得已而為之。從現在看中國樓市未來的三五年，最大的風險不在於價格，而在於調控政策是否會左手打右手，相互掣肘甚至抵消。

去年，我將對樓市的判斷，總結為「三年漲，五年平，十年跌」。我對樓市的預期相對樂觀，認為未來三年是賣房而未必是繼續投資性買房的好時機。學者的大多數預測其實並不靠譜，我也不例外。在此羅列這種總體判斷的基本理由。

一是中國人口增長和遷徙還沒有到峰值。通常預期中國人口峰值可能出現於約2040年。中國人口遷徙也比較劇烈，僅農民工就仍有2.8億人之多，這決定了對房地產的需求仍然龐大，只是這一群體的住房需求和其支付能力是否有落差，需要仔細斟酌。而房地產的峰值通常會比人口峰值提早15-20年來臨。從日本整體和東京都市圈的情況看，就是如此。

二是中國城市化率還比較低。無論從城市化還是從城鎮化的視角觀察，中國農民逐漸向城市城鎮集中，仍然不可避免。在城市化率達到75%之前，樓市通常仍有一定增長餘地。較低的城市化率、新型城鎮化的推進決定了需求持續釋放的可能性。西方國家的樓市泡沫，全部出現在高度城市化之後，而不是之前。

三是中國住房金融型態比較簡單。從歷史上看，樓市對經濟的衝擊並不大。除了日本樓市和首爾樓市之外，其實房價在創歷史新高之後一蹶不振的例子也很少見，次貸和歐債危機之後，主要國際都市的房價都重新回到了歷史新高。真正危害較大的是複雜的房地產金融及其衍生品。

但在中國，除了貸款、債券等方式之外，甚至連按揭貸款證券化MBS、住房公募基金REITS等在中國都不多見。中國樓市高燒，房地產金融目前看還不是大問題，這是中外樓市泡沫的重要區別之一。

四是改善型需求逐漸成為主角。從人均住宅套數看，中國城鎮居民的房屋存量已足夠，但從居住舒適度看，仍然有待改善。目前不少城市居民居住的房屋，建成年代早於1998年，這些老舊房屋的居住舒適性和小區配套十分薄弱。考慮到中國城市已有2.4億戶居民，即便每年的更新率為3%，也意味著年均至少700多萬套的需求。如果再考慮到農民進城和上樓，我們對需求也許可以更樂觀一些。

五是調控政策餘地比較大。對實體經濟——尤其是產能過剩部門——的調控政策手段其實相對有限，現在只能對病弱的實體經濟動手術了。但就樓市而言，以往政策波動性很大，多以抑制性的限購限貸政策為主要手段，這給目前樓市政策從收緊到逐漸放鬆的轉折提供了可能空間。

中國樓市存在去庫存和軟著陸的較好條件。面對房價高企和民眾爭議，中國樓市未來最大的風險，並非房地產價格、土地出讓或新型城鎮化，而在於我們能否意識到，樓市去庫存本身是釋放經濟泡沫、化解地方債務和銀行信貸風險為主的痛苦進程。

在這個進程中，需要政府和居民付出代價，其中並不存在能令政府、金融機構和普通民眾三者皆大歡喜的解決方案。承受一定的危害、避免系統性的崩盤才是主旨。這格外需要防範政策之間相互衝突，最終背離去庫存初衷的一些風險。這些風險包括：

一是繼續加大保障房供應和棚戶區改造。「十二五」期間，3600萬套保障房計畫出臺。「十三五」期間，不再有保障房數量的硬性規定。總體看，保障房建設和供應的手段有重大改善餘地，其主線應該回到補人口、不補的思路上來，消化已有庫存，不再增加新庫存，避免對三四線城市的中低檔商品住宅供求帶來更大的衝擊。

二是房產稅政策問題。在中國城市化進程初步完成、稅收主動改革框架初步形成之時，房產稅最終應該成為地方政府重要的稅種。但在目前流動性相對充裕、利率較低之時，是加速去庫存的良機，而不是快速推出房產稅的政策窗口。當下去庫存的進程會帶來爭議，甚至會激化樓市加大貧富分化的抱怨，即便如此，仍然要考慮到，如果貿然出臺房產稅政策，恐怕仍將嚴重衝擊樓市去庫存節奏，甚至使這一進程逆轉。

三是虛虛實實的遺產稅試點。目前不少傳言說深圳等地可能試點遺產稅，這需要十分慎重。第一，遺產稅更適合作為國稅來普遍開徵，而不是作為地稅在個別城市試點，否則，帶來的問題會比試圖解決的問題更複雜。

第二，如果地方試點遺產稅，老人對動產(主要是儲蓄、債券、股票、信託等)會採取規避稅收的手段，最簡單的規避手段，是居住在遺產稅試點地區的老人借用非試點地區親戚的身份證件，轉移其動產；或者不得不在活著的時候提前將動產轉移給子女親戚。

第三，如果地方試點遺產稅，老人的不動產——主要是住宅——很可能不得不提前贈與或者過戶給子女，或者索性出售，這將在削弱地產需求同時放大地產供給，衝擊樓市去庫存。

第四，由於老人無法預測自己確切的死亡年限，再考慮子女親人在老人活著時可能為規避遺產稅而展開的遺產爭奪，會提前激發許多社會矛盾，並令老人的晚年生活更為脆弱和不確定。

四是戶籍政策改革。如果在未來數年，樓市去庫存帶來了房價上升、交易活躍等副作用，從而迫使政策採取收緊戶籍政策，而不是繼續放鬆和改善戶籍政策，則帶來的負面衝擊將持續存在。戶籍改革不應由於樓市的走勢而遲緩甚至逆轉。

對於中國樓市當下的熱潮，一些人視其為投機機會，另一些人視其為危險陷阱。不管如何，去庫存需要付出巨大代價。理性選擇是，至少這個代價不大於樓市崩潰的龐大損失。前車之鑒是中國股市，拔苗助長式的市場透支最終以股市持續異常動盪收場，中國中產階級可能因股災而被洗劫了超過10萬億以上的財富。關注中國樓市去庫存，格外需要警惕政策的左右互搏。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)