房地產加速進入高危期

目前地方「國五條」細則陸續出臺，北上廣深的房價依舊堅挺，給人以中國房價仍將持續上漲的幻覺。但諸多跡象顯示，從1~2年的週期看，房地產企業的銷售平穩、資金成本下降，盈利能力明顯改善；從2~5年的週期看，房地產調控的政策風險非常不明朗；從5年以上的週期看，中國房地產業可能逐步步入供給過剩、房價加速見頂的「高危期」。因此可總結為：短期苟安，中期動盪，長期高危。

回顧我對中國房地產的判斷，主要觀點如下：在2003年提出未來5~8年房價翻番；在2009年初房價實現翻番後，我們傾向於認為未來5~8年房價將再翻番；2012年底，商品住宅均價為5800元/平方米，但過去四年住宅供給明顯趨於遠郊化。考慮到區位變化因素，除了少部分三四線城市，大部分城市的可比房價應已完成再翻番。過去已有的房地產調控政策，大多被批評為對房價上漲起到了火上澆油的作用。

時至今日，我們可以理性地預見到，未來將出現的房地產調控政策，將被證明為對房地產頹勢下行時落井下石的行政舉措。從邏輯和數據看，中國房地產的高危跡象已日益明顯。

以邏輯來看，推動房地產上升的三大動力是貨幣化、城市化和人口遷徙。

所謂貨幣化就是超越經濟增長和物價上漲的貨幣超發。過去十年，從M2和信貸新增量看，中國經歷了激進的超發階段，除了推動GDP增速外，以土地為核心的房地產和以煤炭為核心的礦產資源，也吸收了巨額流動性，過度開發使蓋房的、挖煤的成為了暴富群體，同時也持續推動房價上漲。所謂城市化就是非農戶籍人口和城市常住人口的迅猛增長，城市每年吸納的人口約2000萬，一二線城市房價自然因供求失衡而暴漲。所謂人口遷徙是指人口總量在增長的同時，人口的空間結構也呈現出京滬廣深密集、省會城市膨脹、地縣鋪攤子、村鄉基層空洞化的特點。城鄉二元化日益懸殊。

但這三大動力都在弱化甚至已發生逆轉。

從貨幣化進程來看，2011年以來中國經濟增長從10％跌落到7％已不可避免，貨幣供應增速很難呈現過去的快速超發場景，例如M2可能僅能維持在約12％的增速。從城市化進程來看，目前城市化率已超過50％，城市空間布局不合理，大城市病和鄉村老幼留守的反差強烈，城鎮化不可避免，城市新增人口的絕對數已緩緩下行。從人口總量和結構看，18~55歲具有購房需求和能力的群體在萎縮，向一二線城市集聚的人口從地方精英富豪向普通青年農民工轉化。這些都明確無誤地提示我們，中國房地產的黃金十年已經結束。如果政府和開發商缺乏預見力，則房地產很可能不是進入平穩期，而是加速進入高危期。

從短期、中期和長期的供求及政策來看，房地產的前景都開始顯得黯淡。

從長期看，即便從現在到2020年，假定房屋施工和銷售面積以每年約6％的低速增長，也意味著未來8年需要完成1.08億套商品住宅的銷售，意味著2020年房屋施工面積可能突破80億平方米。但從需求層面看，即便城市住宅更新率每年為2.5％，也僅頂多相當於每年600萬套的住宅需求。此外向城市遷徙的人口可能會帶來300萬套的需求，因此從長期看，房地產可能從結構和隱性過剩走向顯形和整體過剩。

從中期看，房產稅的推出將使得行業承受巨大政策衝擊，任何對房產稅輕描淡寫式的姿態都可能遭遇市場的嚴厲懲罰。

從短期看，實際上從2011年開始，房屋銷售面積已鈍化為個位數增長。雖然嚴格意義上來說，房地產庫存應是施當年施工面積加待售面積，再扣除已售和停工面積，但當年施工/銷售面積仍是一個粗略衡量供求狀況的指標。從施工和銷售面積看，2006年分別為11.6億和6.2億平方米，2008年為27.4 億和7.6億平方米，2010年為 40.6億和10.4億平方米，2012 為57.3億和11.1億平方米，銷售增長已遲鈍但施工膨脹未見收縮。問題仍在麻木地積累和放大中。

就2013年而言，疲弱的經濟帶來了資金價格的持續下行，「國五條」等措施放大了京滬核心區房價上漲對房屋整體需求的示範效應，使得更多三四線城市居民忘記了其生活的區域房價已漲不動的基本事實。今年是開發商的出貨年和攢錢年，是購房者幻覺破滅前熱情尚存的轉折年。中國的房地產，已在加速進入高危期，很難扭轉或緩解。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)