【民間實話】一線城市到底還有多少「剛需」？(圖)
【看中國2016年01月28日訊】最近拿到一組數據，揭示了整個房地產市場的一個巨大秘密。這將在很長一段時間，影響中國的房價，特別是一線城市那已經瘋狂的價格。
之前的分析用了兩個指標：一個是房價收入比。一線城市是全國房價收入比最高的地區，基本上都在22倍，也就是一個家庭不吃不喝22年才能買的起房；另一個指標就是租售比，這個指標通常都在2%以下。換句話說房地產除了價差，已經不能產生現金流。把錢投資房子，每年的收入還不如存銀行。你投資的唯一希望就是：後面有個傻子從你手上買走，這種投資，剛剛好符合「博傻」的定義。
但有人說了，一線城市有源源不斷的人口湧入，所以有強大的「剛需」。再加上戶口這個東西跟房價緊密結合在一起，所以結論就是：房價行情分化，一線城市繼續漲，二三四五線城市去死吧。
之前的10年間，確實如此。北上廣深都有大量的人口湧入，基本上每年新增常住人口，都在有30-50萬大量的人口湧入，而這些人基本都是年輕的勞動力。還有賣掉了老家的房子，把資金和滿腔的熱愛撒向了一線城市，所以這些地方一年賣出8萬套房子，也就在合情合理之中。那麼我們要反過來研究了，這個持續湧入的情況，會繼續下去嗎？
這就用到了我們的數據，我們看到，隨著北上廣深基數的擴大，城市的增長率在逐漸降低。以北京為例，2015年北京僅僅新增了19萬常住人口。湧入人口突然降低，跟政府的主動控制是分不開的。2015年北京人口數字約為2172萬，市政府多次表示，下達死任務到2020年，必須把人口控制在2300萬以內，換句話說留給北京的5年人口增長空間，只有130萬。平均分配到5年，每年人口增長只有26萬。如果按照領導們的辦事方法，喜歡領功、喜歡超額完成任務，那麼可能新增人口規模也就100萬，每年人口增長也就這樣了，不會再比2015年多。
四個一線城市近10年來人口流入情況一覽表（廣上深數據暫缺，網路圖片）
那麼問題來了：人口流入減半，北京房價繼續上漲；需求減半，供給不變，價格大大飆升。會出現一個什麼結果？有經濟學常識的人都知道，一定是市場脫節。供給和需求脫鉤，造成銷售困難。以後每年能賣出4萬套就不錯了，那麼北京庫存房產的去化週期，一下從1年就變成了2年。整個供給需求以及庫存形勢就完全不一樣了。況且現在還面臨一個問題，那就是老家的房子根本賣不掉了，又或者賣掉了老家的房子，在北京已經付不起首付了。前兩天數據顯示，北京新房總價邁入464萬時代，而全國上下，身價超過600萬的人又有多少呢？大概只有不到千分之5，全國也就100-200萬。即使北京的比例高一倍，達到百分之一，2000萬常住人口中，也只有20萬戶能買的起，這裡面9成的人恐怕還都是有房的，有多套房的，所以大約要買房的（包括換房的所謂「剛需」），也就不到2萬戶。賣了老房子，買個新房子，最近大家正在這麼倒騰——之所以顯得樓市還不錯，也正因為此。之前「滿五」唯一的房地產限購政策，如今剛好5年了，一大批房子解禁上市。所以才顯得較為興旺，這一波行情過去後，北京樓市也並不樂觀。
上海和深圳的情況也大致如此，限制住了人口的大量湧入，高房價將很快得到抑制。而賣舊買新這樣的資本流動，也將隨著一線城市和二三四線城市的樓價差距而逐漸被瓦解。一旦你老家的房子賣不動了，你的錢想從二三四線城市撤都撤不出來了，那麼一線城市的短期價格上漲也就將結束。隨之而來的，就必然是一線城市的內部分化。在北京5環的調到3環，3環的要進2環。大概折騰個1-2年，資金就基本全都踏實了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)