【觀點】樓市衰退的標誌：一線城市房價飆漲(圖)

一線樓市房價飆漲：正是樓市衰退的標誌（網路圖片）

【看中國2015年12月24日訊】今年以來，深圳的房價據說漲了4成，北京也是上漲，上海屢屢爆出日光碟。在全國二、三線城市到處都是房子過剩的情況下，一線城市卻走出了不一樣的行情。通常，大家的解讀是，因為二、三線城市的需求不旺，而一線城市由於各種政策福利，以及戶籍制度，所以需求是沒有問題的。於是得出的普遍結論是：一線城市沒問題，而二三線城市可能真的要跌了。

在投資領域有個問題叫做「一致性預期」：當所有人都想的一樣的時候，這個判斷一定有問題。因為投資領域裡面，只有一個常識亙古不變，那就是不可能所有人都賺錢，通常是只有少數人賺錢，多數人賠錢，那麼你跟多數人的觀點一樣的時候，自己就要小心了。當然這只是一種直覺，而依據其實也很明確，正是因為樓市不行了，所以資金才會收縮，從二三線城市退出，死守一線城市。為的就是抱團取暖，而當所有資金都湧向一線城市防守的時候，這種防守也就變成了一種短暫的進攻。舉個股市的例子就明白了，每當一波行情結束的時候，往往都是週期股率先暴跌，然後大家想，既然熊市來了，我們找那些不受週期影響的股票，比如大消費，這些股票往往能夠在熊市來的時候，還繼續上漲，而且漲勢通常都還不錯。2007年大盤10月份見頂，但貴州茅台卻一路上漲，直到3個月後，才見到了最高點，然後暴跌了三分之二。

有人又說了，樓市跟股市不一樣，樓市流動性很差，一般樓市下跌的時候，大家更傾向於捂盤惜售，不像股票市場瘋狂出逃。的確，這個沒錯。樓市的確有很差的流動性，而且國家還收了很多稅，這就讓變現更難。但如果你不是只有一套自住房，那麼其他的房產就是投資性質，而如果再有點銀行貸款，那麼這種資產就變成了負債，在美聯儲大加息週期的背景下，任何的負債都會背上更加沈重的包袱，雖然中國還在降息週期，但料定已經沒有多少寬鬆空間。而經濟寒冬、負債率過高、供需失衡、本幣貶值四大壓力交織在一起，會讓房產持有人的心裏更加崩潰。期初可能大家還會捂盤惜售，但時間長了，可能會發現無量暴跌，這將釀成進一步的恐慌。再然後，房產投資者還會進一步分化，繼續像一線城市的核心區域退守，比如北京的四環、三環、二環，總之，越好的地段，越豪華的房產，最後一定最抗跌。這不是因為別的，完全是資金的不斷退守所致。因為最有錢的那一幫人，恰恰是持有房產最堅定的人。比如當年香港樓市暴跌，李嘉誠所在的半山別墅，價格跌的很少。

所以，一線城市房價上漲，一線城市10萬元以上的豪宅成交量大增，不是因為繁華，恰恰是因為資金的恐慌退守。一旦這波資金完成了調倉換股。樓市的虛假繁榮也就結束了。當資金退潮，流動性突然斷崖，然後會發生什麼？當年海南的故事興許還歷歷在目。

最後說一組數據，一線城市的人均居住面積已經超過了30平米，一線城市的房屋租售比不到2%低於銀行定期存款，一線城市的房價收入比超過了20，高出二三線城市1倍還多，是國際標準的3倍多，普通家庭不吃不喝20年也別想買得起房，一線塵世的樓市庫存也超過了1年，一線城市的人口早已經設定了上限，二三線樓市的情景，很快就會發生在一線城市身上。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)