瑞銀：中國地產繁榮時代已逝
【看中國2014年06月01日訊】瑞銀中國區首席經濟學家汪濤發表報告稱，本輪房地產下滑是由於發生了供大於求的結構性變化，中國房地產的長期繁榮時代已經結束。
瑞銀對2015年中國經濟增長的基準預測為6.8%。瑞銀並不認為中國會出現其他新興市場常見的房價崩盤、或出現金融或國際收支危機。但是，中國的房地產建設量可能會有較大幅度的調整，房地產長期繁榮的時代可能已經結束。未來幾年，隨著經濟和金融系統逐漸消化房地產部門的調整。
萬科總裁郁亮近日也做出類似的判斷，稱中國房地產「黃金時代」已經結束。一個是業內的運動員，一個是業外觀察者，二人的觀點不謀而合。
瑞銀報告指出，雖然中國的房地產市場每隔幾年就會經歷一輪週期，不過本輪調整不同於以往：首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地產下滑均發生在宏觀政策和房地產政策顯著收緊之後，而這次房地產下滑並沒有明顯的政策觸發因素。當然，2013年下半年信貸增速有所放緩、最近幾個月銀行放慢了房貸審批，但這遠不能與往年房地產下滑前的信貸凍結和/或地產政策大幅收緊相提並論。事實上，新一屆中央政府自2013年3月上任以來對房地產行業鮮有表態，即便當時一線城市房價持續大幅攀升。不僅如此，最近幾個月新開工面積下滑速度之快、幅度之大也超出以往。
其次，供求格局已經發生轉變。過去幾年，房地產建設面積進一步攀升，而城鎮人口增長所帶來的住房需求則有所回落。換句話說，住房的新增供應量已經超過了內在需求，且住房供給中用於滿足投資性需求的比重越來越高。
瑞銀指出，雖然理論上城鎮化和住房更新改善所催生的需求合計可達每年800-900萬套，但這仍遠低於城鎮住房竣工量（2013年竣工約1100萬套），並且也低於新開工規模。另外，截至2013年末，約有5700萬套住房仍在施工中。
第三，與其他資產相比，房地產作為投資品的吸引力正在下降。隨著利率市場化的自發推進，理財產品迅速發展吸引了越來越多的居民儲蓄；而許多城市房地產庫存高企、房價低迷，租金回報率較低，因而房地產的投資回報率較低；隨著資本管制逐步放鬆和人民幣在國際上用途更加廣泛，居民對海外房地產及其他境外資產的投資也變得越來越容易。展望未來，我們預計全球利率水平將有所提高，而人民幣穩步升值的時代可能已經結束，二者均會對投資中國房地產的吸引力帶來負面影響。
瑞銀認為中國經濟不太可能硬著陸，基準預測是2015年GDP增速僅小幅放緩至6.8%，明年GDP增速降至5%的概率只有15%。有兩個關鍵因素決定了中國房地產市場崩盤的可能性較小：第一、居民部門資產負債表較為健康、槓桿率較低。這意味著房貸違約風險整體上應該可控，購房者不太可能被迫出售住房。因此，相比其他市場，中國的房價可能黏性更大，而財富效應帶來的種種影響可能會較小。
第二、政府仍有能力和意願應對房地產下行、支持經濟增長。決策層已經開始增加基礎設施投資、加快保障房建設、推進有助於增長的改革（包括簡政放權、向民營資本開放更多行業、擴大社會保障覆蓋面、降低小微企業稅負等）。政府還可以放鬆一二線城市的限購政策（部分城市已經開始悄然放鬆）、放鬆對房地產行業的信貸、降低首付比例，以及放鬆三四線城市的戶籍制度，從而支持當地住房需求。
此外，受益於發達經濟體復甦，未來幾年中國的出口增長有望得到提振。所以，在出口改善和政策支持的背景下，中國經濟增長大概率上可能只會溫和放緩。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)