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中國應該讓更多房企自然破產

2014-04-29 11:20 桌面版 简体 0
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【看中國2014年04月29日訊】 2014年一季度,房地產市場冷風頻吹,統計局數據顯示1-3月份,商品房銷售面積20,111萬平方米,同比下降3.8%。而央行數據也顯示,一季度地產開發貸及個人房貸增速放緩。3月末,地產開發貸款餘額1.12萬億元,同比增長7.6%,增速比上年末低2.2個百分點。個人購房貸款也出現增速放緩。個人購房貸款餘額10.29萬億元,同比增長20.1%,增速比上年末低0.9個百分點。

當前房地產市場處於增速換擋期、結構調整期、政策完善期「三期疊加」的關鍵時期,房地產市場也出現投資及銷售增速放緩、不同城市房地產分化加大的趨勢。繼福建的遮遮掩掩地發出「救市」的「閩十條」意見稿後,無錫也在4月22日通過放鬆戶籍制度從側面突破「限購」。

打出樓市降價第一槍的杭州,當地發改委近日發出通知:所有開發商在大幅調整價格之前,須報告相關主管部門,杭州郊區蕭山區則允許土地競買保證金上限不超過1000萬元,目的在於「減輕開發商資金成本壓力」。

在中國的環渤海、長三角、珠三角三大經濟圈之中,曾經擁有最為發達的市場經濟的長三角經濟圈,它的二三線城市卻在本輪地產下滑中最先出現問題。這可以說是成也民間金融,敗也民間金融。無論是奉化最大的本地房地產民企倒閉,還是常州樓盤五折銷售、杭州打響降價第一槍,都有著一葉知秋的意味。

而今年一季度,浙江房地產業同比下降4.9%;商品房銷售面積和銷售額同比分別下降25.6%和29.4%。其中,寧波金融和房地產兩大行業增速回落較快,影響GDP增長1.75個百分點。這些數字更透露出房地產下滑導致的危機近在眼前。

浙江經濟在商圈互助中成長,也正由此面臨毀滅。不少媒體消息稱,中小企業的破產潮當下已經通過互保關係波及到大企業,甚至是百強企業。某地原先的優勢產業如紡織、化纖、鋼構紛紛中槍,以前是一家一家地倒,現在是一群一群地倒,而很多瀕臨倒閉的企業還是行業前景良好、自身經營沒有大問題的優質企業。

從信貸方面來看,工行、農行、建行、交行、中信和招商等銀行在剛剛披露的2013年報中紛紛指明債務重心在長三角(上海、江蘇、浙江)地區,其中,建行48%的不良貸款、中信銀行52.93%的不良貸款、招商銀行45.07%的不良貸款,均發生在長三角。

從國家統計局資料庫可以看到,浙江省的工業企業虧損數,2011年2月是7,177家,2012年2月是9,740家,2014年2月則已高達10,936家,佔全部39,057家企業的28%。2012年和2013年全年虧損企業均達到5,000家左右,而2011年年末虧損企業只有3,389家。未來形勢還在惡化,表現在工業購進和出廠價格月度指數自2012年1月以來沒有一個月增長超過100%。長期的虧損無疑不斷抽空企業的現金流,並通過互保危機擴散。

2013年底,關於溫州擔保鏈危機的報導中,經常可以見到「溫州企業家自稱2009年就該破產,國家4萬億又讓多活幾年」之類的報導;2014年1月,國內媒體對南京鑫信擔保這家南京最大的民營擔保公司的危機進行的深度報導中,同樣可見類似情況:幾年前高峰時期年對外擔保總額近40億。如今,隨著「4萬億政策」的退潮和中國經濟增速的放緩,其數百家客戶紛紛陷入困境,有多家企業破產倒閉或者老闆跑路。該公司預計自己如果倒閉,可能會有600家企業受連累。

從這些報導中不難看到,數年前「四萬億」開閘,不少長三角地區的民營公司通過抵押物高評估獲得銀行貸款,但這筆錢他們並未用於實業,而是用於地產投資。這導致了2009年以來長三角地區的房價高漲以及產業空心化。但在如今房價限購限貸的背景下,高房價無以為繼,炒房模式的破滅令企業資金槓桿失靈,出現償付危機,因擔保鏈危機又讓大量企業捲入倒閉風波。這種情況全國都有發生,包括珠三角一些地區,但長三角危機最為嚴重,是由於當地企業運用短期資金槓桿去炒房的情況最為普遍。

此外,像影子銀行一樣的信託產業也從2012年出現危機。2012年以來,幾乎每個月都有數起信託兌付危機事件,且發生兌付風險的信託項目主要集中在礦業信託和小型民企的房地產信託項目。另一方面,截至2013年四季度末,我國信託業資產總規模達到10.91萬億元,創歷史新高,與2012年的7.47萬億元相比,同比增長46%。

但詭異的是,無論是房企徹底破產還是理財信託打破剛性兌付的例子,在近兩年都沒有出現過。有數字顯示,2012年,僅浙江省政府就對杭州市600家企業實施了救助。2014年3月,浙江奉化興潤置業因未能按時償還近6億美元的貸款而倒閉,但最後卻由當地政府加入兜底;本月,南京盈嘉恆升實業兩項目爛尾,在業主維權壓力下,項目所在的區政府不得不出手接盤。而在今年,出現多次信託產品違約,但最後還是由政府或銀行兜底賠付投資者本金。

過去,政府為了維護經濟穩定而對本應破產的企業伸出援助之手,這反而會導致市場風險進一步累積。就像恆隆地產董事長陳啟宗所說的,中國近年來沒有發生過一起大型企業徹底破產事件,這太不可思議了。高負債率的企業破產在市場經濟中是再正常不過的事,也是激烈的商業競爭中優勝劣汰的自然法則。「正如我們每天都需要如廁一樣,我們需要清理一些東西。」

據不完全統計,僅今年3月以來,被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10餘起,涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、海南等多個省份。在限購限貸未退出、民間金融危機持續發酵、房企融資渠道收縮的市場環境中,預計下半年房企資金鏈斷裂的現象將會更為頻繁地發生。

地方政府應考慮允許部分房企破產甚至倒閉,藉此向市場發出警告——房地產將不再是只漲不跌的市場。與此同時,房企破產之後,銀行不應該再向這種無價值的企業輸血,而是進行資產重組,迫使其他經營不力的房企進行轉型或尋找土地項目的接盤者。這才是令資源更加有效配置的方法,也可以讓銀行信貸資源能轉移到其他更有發展前景領域。

目前中央已經認識到,只給樓市吃退燒藥無助於控制房價,行政調控正讓位於市場之手。也是從2013年開始,過去政策掩蓋下的一些市場的深層次矛盾逐步顯現出來,因為市場之手的作用,房地產在不同的市場和產品間出現了分化,因為優勝劣汰而市場集中度正進一步增加。如果地方政府也能忍一時之痛,容忍經營不良的房企正常破產而不是兜底,這會有利於整體行業結構的優化和發展,也有助於培養投資者的風險意識,防範金融風險。

如果能讓更多的房地產企業逐步自然破產,讓那些風險大於收益的理財信託打破剛性兌付的魔咒,以局部地區的擠膿包換全局的健康發展,那麼中國房地產還能風雨之後見陽光。

中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮對未來十年的房地產有如下類比:在上個世紀九十年代,政府扶持家電產業,市場也是一個賣方市場。但10年之後,被重點扶持家電企業只剩長虹一家,而在市場競爭中剩者為王的其他家電企業集體塑造了中國成為世界家電大國的後十年。未來的10年房地產將是一個市場重新優化選擇它的資源支配者的階段。

来源:福布斯中文網 --轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。
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