中國房企為何加速「出海」？

【看中國2013年12月11日訊】2013，堪稱中國品牌房企的「出海」元年——大宗的投資計畫幾乎都是在今年出現：綠地40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股權、富力85億元人民幣收購馬來西亞一幅地塊116英畝的宗地，等等。至此，房企「海外軍團」已經達到十餘家。

而另外一路中國「海外購房大軍」也讓人刮目相看，光是今年，中國內地投資者海外置業的金額已突破50億美元。

2013年12月2日，富力地產砸下85億元，在馬來西亞柔佛州新山地區買下6幅地塊，用來開發住宅和商業物業。

在這之前的9月，碧桂園在馬來西亞的金海灣項目開賣不到兩個月，就實現了近100億元的銷售額，成為新山市最大的地產商。一個很典型的例子是，國內房企龍頭萬科一開始就選擇了美國。

今年2月，萬科宣布與美國鐵獅門房地產公司成立合資公司，合作開發舊金山富升街201地塊。此後不久，萬科又先後落子新加坡、中國香港特區。綠地、萬達、SOHO中國也瞄準了美國、英國、韓國等國家。

國內房企「出海」向外擴張已是大勢所趨，不僅僅是出於公司發展戰略布局上的考慮，更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客群到海外置業投資，從而在這一細分市場上獲得收益。

一方面是從國內房地產市場來看，土地價格持續上漲，調控週期變短，對房企的利潤影響越來越大。另外一方面是房企區域多元化發展，是市場發展與經營開發風險的平衡。

三是對投資者來說，國內限購、限貸、房產稅等各種調控政策頻繁出臺，選擇投資海外不但可以規避國內投資風險，而且大部分海外土地和房產都擁有永久產權，其生活、教育環境也比國內具有更大優勢，因此相當具有吸引力。

目前中國國內上市房企「出海」有四大共同點：一是出海的房企基本是上市企業。二是選擇的海外市場主要是瞄向經濟較為發達的國家。三是出海的方式主要是聯合開發與收購，基於對市場與項目運作及法律等方面的不瞭解。四是涉及的項目商業地產與商住，很少是單獨的住宅項目。

國內房企「出海」主要原因國際化戰略、人民幣升值、國內地價上漲、市場環境及調控、成本與利潤、市場需求、土地永久產權等。

一是房企層戰略層面上看，通過「出海」的戰略布局國際房地產市場，實現品牌全球化、國際化。另外是國際資本市場融資環境相對寬鬆，有利海外上市與融資。

二是市場需求層面上看，國內涉海投資規模與金額不斷增加，市場需求旺盛。

三是調控政策層面上看，國內限購、限貸、房產稅等房地產調控政策頻繁出臺，市場需求受到抑制，房企業績增長受到影響。

四是土地制度層面上看，大部分海外的土地和房產都擁有永久產權，且生活、教育環境相對國內具有一定的優勢，對投資者和開發商都具有很大的吸引力。

五是房企開發成本上看，海外融資便利、成本低，而國內地價上漲快，利潤受到擠壓。

進軍海外市場依然存在一定的風險，不是什麼房企都合適涉海投資開發。一是必須是上市房企。有充裕資金。二是具有成熟的房地產開發模式。三是瞭解當地房地產市場需求及特色。四是熟悉當地的政治環境與稅費制度及法律政策等。

在在中國城市化進程尚未完成與新型城鎮化戰略的背景下，中國房地產市場未來30年內依然具有很大的發展機會。當前房地產市場已進入放緩到平穩過渡週期，市場面臨著新一輪的發展機會。

從機會成本及投資回報率及開發風險等方面來考慮，在新型城鎮化的驅動影響下，儘管樓市會受調控的影響，但國內房地產市場仍比國外更具有投資價值，且市場風險小。

12月2日早間，富力地產在港交所挂出公告，稱富力地產全資子公司已經於2013年11月30日在馬來西亞以85億元人民幣的代價收購一幅土地，地價款將在三年內分四期支付。

公告顯示，待開發的物業有約3,500,000平方米的估計可售樓面面積，將包括高層住宅單位、低密度住宅、零售物業、辦公樓、酒店及購物商場。

至此，房企「海外軍團」已經達到十餘家，投資規模已達幾百億美元。關於85億元的地價，公告稱董事會認為：「經考慮馬來西亞現行市況以及該土地的位置、開發成本及開發潛力後，代價屬公平合理。」

此前，富力地產一直未進軍境外市場，此次馬來西亞出手購地是其海外擴張的第一步。富力地產方面表示，「長遠而言，收購該土地開發住宅及商業銷售物業將在收益及盈利能力方面鞏固本集團的競爭力。」富力地產的首度「出海」，使得國內房企海外「軍團」再添新兵。

今年10月，上海綠地集團以超過50億美元持有美國森林城公司70%股權，雙方共同開發位於布魯克林大西洋廣場的地產項目，這個價格也創造了中國房企海外投資的最高數額；幾天後，復興國際以7.25億美元買下紐約曼哈頓摩根大通第一大樓。

此前，萬科、SOHO中國等均已經在海外布局，碧桂園等房企的海外項目已經步入收穫期。

中原地產研究中心統計數據顯示，包括萬科、綠地、萬達、碧桂園、中國建築、萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創置業等十餘家大型房企已在海外有房地產項目或確定投資計畫，投資規模已達幾百億美元。

10月12日消息，據東方日報報導，近年內地房地產開發商積極」走出去」。繼洛杉磯項目後，上海國資委旗下的綠地集團再次」出擊」，以40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股權。

2013年以來，以張欣家族為首中資財團購買美國通用汽車大樓40%權益，大連萬達集團將投資近7億英鎊在倫敦核心區建設超五星級萬達酒店，總部基地(中國)控股集團董事會主席許為平在英國駐華使館也宣布，將投資10億英鎊在倫敦建」亞洲商務港」。

此前，2013年情人節，萬科與素有」美國頭號房企」之稱的鐵獅門公司簽約，合作開發舊金山富升街201地塊，萬科首次進軍美國。這是繼與新世界合作拿下香港荃灣地塊後，萬科開拓國際市場的第二站。實際上，截至目前，已經有不少品牌房企開始布局海外房產市場。

相關統計數據顯示，2012年以來，包括萬科、綠地、萬達、碧桂園、中國建築、萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創置業等十餘家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計畫，投資規模已達幾百億美元。

品牌房企」出海」投資特徵與趨勢在2013年尤為明顯，大宗的投資計畫幾乎都是在這一年當中發生的，比如綠地以40億美元收購紐約布魯克林大西洋廣場地產項目70%股權，富力以人民幣85億元(45.0億令吉)收購了馬來西亞柔佛州新山地區一塊116英畝的宗地等等，從品牌房企」出海」動作表現來看，2013年已成中國品牌房企的」出海」年。

近年來，除了文化地產、旅遊地產、養老地產等，海外綜合性地產開發也成為各大房企轉型的一個重要方向，碧桂園、綠地、富力等品牌房企紛紛加入「出海」行列。

由於新山是馬來西亞柔佛州的首府，且伊斯干達開發區類似於國內經濟投資特區，在過去兩年中，該區房價上漲了40%。

2012年12月，碧桂園集團宣布購入馬來西亞柔佛州新山金海灣項目，成為繼碧桂園在馬來西亞的雙文丹、士毛月打造的兩個度假項目之後的第三個項目。

就在同一年，綠地、萬通等10餘家內地大型房企，也宣布在海外有房地產項目或明確的投資計畫。

作為國內大型房企的綠地集團也宣布明年在海外市場的投資規模將達百億美元。目前綠地集團就擁有2012年在韓國濟州島打造的「旅遊健康城」、2012年12月與西班牙MELIA集團合作的落戶德國的「鉑驪酒店」、2013年3月在澳大利亞投資建設的「悉尼•綠地中心」、2013年7月與西班牙MELIA集團置換的「鉑瑞」和「鉑驪」兩家酒店以及同月在美國加州投資達10億美元購置的項目等多個海外項目，最新消息則是11月宣布與韓國樂天集團合作建設「綠地濟州夢想大廈」。

同時，綠地在海外還有近十個項目在洽談中，年內還計畫將房地產開發項目落地歐洲和泰國。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)