中國房產暴利爆破的激點

【看中國2013年08月21日訊】數年前，我認為股市泡沫必須破，結果，不出一年半，中國股市泡沫爆破了，而且破的很慘，現在6年過去了，中國股市無法恢復。

股市不是商品，是一種特殊的投資和投機品。股民在一而再，再而三地沒有得到足夠分紅回報以後，就決心放棄股市。

就算有了短暫的恢復，大家也是一種割韭菜的心理，哪怕有5%的價格差，都會立即出手，換取短期回報，小小的回報，也會‘心滿意足’。

玩房地產的人的心態，大體一致。但是，房地產價格漲落的黏性比股市黏性大的多，所以，上漲的時間比股市上漲的時間要長的多，因而，泡沫的形成和爆破時間也要長得多。

許多人在經過10多年的房地產價格上漲以後，開始自行摸索規律：那就是，在中國的房子價格只能漲，不會跌。

有這種結論的人，都認為是非常聰明的，因為事實勝於雄辯。如果不是這樣，那為什麼國務院一連串的打壓政策不生效呢？政府越調控，房價越是報復性的增長。

他們列舉了下面房價上漲的理由：

（1）剛性需求旺盛，中國正處於快速的城鎮化階段，今後每年都有上千萬農村人跑到城市來工作和落戶；

（2）人們的收入水平不斷提高，根據國際慣例，房價的提高速度與GDP和人均收入成正比，工資上漲，必然表現在房價上漲上面；

（3）中國人對房地產情有獨鍾，大家都認為房產是最可靠的財富以及財富的積累，就算在海外的華人，也是這個思想；

（4）在城市的男人，有房子才可以有資本找到自己心愛的老婆，沒有房子，找到了老婆，也可能會跟別人跑，為了成家立業，祖宗三代的存款，都用於在城裡為男孩子買一個首付；

（5）兩級分化，地下經濟，造就了一大批可以用現金買多套房子的富有階層；

（6）城市發展不平衡，許多人不斷湧向大城市工作，這些人買不起房子，只能靠租房子生活，為當地有錢人創造了一個非常巨大的房地產租賃市場。

除了上面的剛性理由，房價上漲還有下面的推力：

（1）政府是房價上漲的重要推手，因為地方政府40%以上的財政來自賣地收入，如果沒有旺盛的房地產市場，政府的所有公共建設工程就必須停工，地方政府的債務就無從還清，另外，許多政府官員也是高房價的最大得利者；（2）大多數媒體，也是喜歡房價高漲，不僅是利益索然，更是為利益集團推波逐浪，許多還與房地產開發商有密切的利益關係；（3）有多套房子的富人，也是不願意房價下跌，他們更是希望房價上漲。

然而，我始終堅持一個道理，事物都是有好有壞的時候，物價也不可能只漲不跌。不久前，黃金的價格上漲到了1800美元一安司，現在不也是跌倒了不到1200美元了嗎？

煤炭價格，鋼鐵價格，一度只是上漲，現在不也是跌下來了嗎？

人們說，房地產是有形資產，價格不會掉，房地產開發商更是宣傳，買房子是最好的投資，總是比把錢放在銀行強的。任志強大炮更是叫囂，‘今天是房奴，明天就是富翁’。我就奇了怪了，這世界還有房奴變富翁的？

2006年到2007年，大家都說上證指數會突破一萬點，甚至兩萬點，誰又能想到後來的股市跌的那麼慘呢？

屬話說，不撞南牆不回頭，在房價沒有大幅度，全面下跌之前，誰都不知道什麼時候房價會下跌，更不知道會下跌多少？

我自己的估計也是不準確的，我只知道房價會下跌，沒有考慮到房價最近兩年不跌，還爆炸式的上漲。但是，我更相信，就因為房價如此瘋狂的上漲，今後下跌的後果將更加慘烈。

如果說股市下跌讓少數人生不如死的話，那麼房地產下跌，就會讓絕大多數城市的有房族，痛苦難忍，可能會引起社會騷動。

因此，政府必須採用限購來拖慢房地產泡沫爆破的時間，或者希望限購來把不理性的泡沫擠掉。然而，限購的最大副作用就是提高人們投機的預期，以為房價還會大漲特漲，許多人乾脆‘離婚’再想辦法多買房子。有的人就把更多的存款扎堆到房地產上面。

這樣一來，限購不僅沒有擠掉泡沫，反而把泡沫吹得更大，更嚇人。

政府的干預，老百姓的不理性，加上對房子的特殊心理滿足感，使中國房地產的泡沫形成過程更加漫長，今後爆破的時間更加難以意料。

不過，還是那句老話，有泡沫，必須破。那麼，什麼是泡沫爆破的激發點，就成了判斷泡沫爆破時間和強度的關鍵。

我認為，中國房地產泡沫爆破的激發點有下面幾個可能性。

首先，是宏觀經濟增速不以人們的意志而轉移的快速下降。例如，GDP如果增長速度無法保持6%以上的發展速度，城市就業難，城市化進程放慢，大量的房子被迫空置而無法出租。

其次，是房地產出現階段性的飽和。也就是說，供應大大高於市場的需求慾望。例如，目前許多‘鬼城’的出現，就是局部地區的階段性飽和的表現。

第三，是政府的政策發生意想不到的變化。例如，反腐鬥爭來真的，公布財產也來真的，將導致許多恐慌性的拋售，會發生巨大的連帶效應。

第四，是老百姓的錢都被房地產開發商掏的差不多精光的時候。到那時，就算大家還想瘋狂，再也無力瘋狂了的時候，房價將轟然倒下。

第五，是地方債務風險積累到了相當危險的地步。地方靠賣地再也無法承受財政負擔，而必須靠房產稅來養活地方財政的時候，房價也將受到致命的衝擊。

第六，是中國地區發展不平衡出現斷裂層。地區間房價的上升（或下降）的空間不同，當大多數城市的房價大大高於老百姓的購買承受能力時，也是泡沫爆破之日。

結束語

房價上漲的時間和幅度，大大超過所有人的預期。然而，房價上升時間越長，上升的幅度越大，房地產泡沫的爆破就會更加慘烈。現在地產泡沫還沒有爆破，是中國現階段特有的社會經濟環境所造成的。

房地產泡沫黏性，包括文化，財富不均，政府干預，城市化，和老百姓過度預期，等等因素。有了這麼多的因素，泡沫很難爆破。不過，一旦出現泡沫爆破的激發點，房地產的暴利時代就會成為過去式。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)