樓市調控不再走老路

【看中國2013年08月19日訊】十年樓市調控，房價越調越高。新一屆政府顯然不想重蹈覆轍，自2013年3月以來「調控」的字眼都未曾出現，取而代之的則是「長效機制」的提法，意圖以更市場化的方式來應對樓市的價格變化。

新一屆政府執政近半年，房地產市場難得地度過了一個沒有任何調控政策出臺的階段，十餘年來鮮有。

另一個此前不太常見的詞語「長效機制」開始頻繁現身，過往的採訪中，不止一位房地產從業人士向南方週末記者表達過對它的期待。「今天壓明天放，即便房價上漲了，行業也是不健康的。我們需要一個穩定的、長期的行業政策環境。」

來自多家媒體的最新消息是，住建部已經會同財政部、發改委、國稅總局等部委研究出了一份房地產業長效機制的草案，並開始徵求意見。

一項政策一旦進入徵求意見的程序，出臺時間往往就不會是「近期」，更何況是冠名為「長效」的一套機制。即便近期出臺，它的效用也需要一個很長的階段來顯現。

對於眼看著房價仍在上漲的購房者來說，下手時機依然難以抉擇。2013年8月7日，中國指數研究院的百城住宅最新均價公布，直接將房價環比連續上漲的數字刷新為了14個月。

方正證券的地產行業分析師周偉在8月7日的一份研究報告中用了這樣一個標題——不要看「怎麼說」，要看「怎麼做」，評價的是遮遮掩掩了一個月之久的地產業「再融資開閘」，同樣適用於把握新一屆政府在樓市調控難題上的真實態度。

長效機制還不太明朗，這邊廂地方政府又一次開始試探中央放鬆調控的底線。8月8日，溫州自行將限購條款放鬆了一點，兩年前規定的不允許買第二套房，現在變成允許。在剛剛過去的5月和6月間，溫州是全國70個城市中唯一房價同比下降的城市。當然，它也是2011年限購政策實施以來最嚴格的地方版本。

溫州的自作主張能不能得到中央的支持，還是個未知數。不過，此前幾次地方政府試探底線，兩三日內即被叫停。而截至南方週末記者發稿前，溫州舉動尚處在被默許狀態。

放開融資不等於放鬆調控

「資金充裕和提高房價沒有必然關係，漲還是降主要還是看供求；反倒是手有餘糧後，能更從容地買地，進而增加供應量，還有降價的可能性。這是個能促進房地產業良性發展的策略。」

在「怎麼做」的維度上，過去半年來，新一屆政府仍有些曖昧但逐漸清晰的一個舉動是放開房地產企業的再融資渠道。

2010年4月，國務院發文要求證監會暫停批准房企的上市與增發。換句話說，不能再通過A股市場直接融資，只能依靠銀行信貸、信託債券以及海外資本市場等間接融資的渠道，相當於增加了獲得資金的成本。

當年的暫停不是一刀切，而是限定為「存在土地閑置和炒地行為」的房企，這給證監會的審批留下了一個口子，也成為當下維持曖昧態度的最好藉口。

2013年7月初，房企「再融資開閘」傳聞甚囂塵上之時，證監會在例行發布會上強調「口徑沒有發生變化」，一家房企能否上市或者增發仍然要看國土資源部在土地行為方面的判定。

之後的一個多月裡，先是新華網連發四文透露「再融資開閘已成定局」，緊接著「新湖中寶」等數家房企公布了自己的再融資方案，可新聞發言人還是堅持那句話「口徑沒有發生變化」。

「我們私下詢問了證監會的態度，得到的答覆是先把材料報上來吧，這可是過去兩三年從未有過的。」一家上市房企的董秘告訴南方週末記者。在他看來，只要等到一家房企的再融資方案正式獲批，中央的真實態度就不言而喻了，「中央恐怕是擔心大家將此舉解讀為放鬆調控，才一直沒有鬆口。」

房企手中的錢多了，是不是意味著房價更容易上漲？首創集團董事長劉曉光否定了這個結論，「資金充裕和提高房價沒有必然關係，漲還是降主要還是看供求；反倒是手有餘糧後，能更從容地買地，進而增加供應量，還有降價的可能性。這是個能促進房地產業良性發展的策略。」

幾個月前，有關部門曾經向一些開發商詢問過掐斷融資的效果，也就是說錢少了之後，開發商們一般會先幹什麼？答案是：「少買地，少開工，從而減少開支；實在撐不下去了才有可能降價」。

「在樓市處於向上通道之時，掐斷融資渠道不見得能帶來降價，卻有可能減少供應量，導致供求失衡加劇，引發漲價。」一位重點關注地產行業的基金經理總結道，「既如此，不如放開。」

長江證券房地產業分析師劉俊認同開閘對行業健康發展和增加供應的正面效應，但也十分擔憂「在樓市缺地而不缺錢的背景下，短期調控房價的壓力加大」。畢竟，開發商能有更多的餘錢去搶地了。

2013年上半年，一線城市再次地王頻出。剔除保障房後，廣州海珠區南洲路的1026號地塊以34590元/平方米的價格成為「單價地王」。
沒放鬆，也沒加碼

準確地說，「調控」的字眼在2013年3月以來，再沒有出現在中央層面關於房地產業的表態之中。

連續14個月的上漲，一二線城市的地王頻現，截至目前還沒有引來新一輪樓市調控的加碼。

2013年3月1日，以20%個人所得稅為核心的國五條細則出臺後，除了北京，其他各地基本都沒有執行，中央並沒有因此給出任何表態。上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍認為，這至少說明在「壓制需求」層面上調控加碼的概率不大，「誇張點也可以說調控事實上放鬆了」。

2013年6月19日的國務院常務會議針對房地產提出「支持居民家庭首套自住購房」，這依然是一種打算支持合理購房需求的態度。

在平安證券的周雅婷看來，改革思路正在逐漸清晰，調控思路可能會從上一輪的壓需求為主變為增供給為主。

「再融資開閘」是一種間接的增加供給。更為直接的是，2013年上半年，地方政府事實上已經加大了土地供應，達到5年來的最高點。

國土部法律中心日前發布中國土地市場指數顯示，2013年上半年全國房地產用地供應8.24萬公頃，比2012年多了三分之一強，比2011年多了六分之一強。40個重點城市的土地成交金額更是同比多出了八成多。

「原因？現在地價高。此外，地方政府還面臨著一個異常嚴峻的形勢，就是中央開始清查地方融資平臺，多收點土地款多安心。」前述基金經理預計土地供應量加大的趨勢還會延續。

與此同時，中央似乎開始吝於使用「調控」這個字眼。

2012年12月，中央政治局召開會議定調來年的經濟工作，對於房地產市場提出的要求還是「加強房地產市場調控和住房保障工作」。而在半年之後的中央政治局會議上，「加強調控」的字眼沒有出現，變成了「積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展」。

準確地說，「調控」的字眼在2013年3月以來，再沒有出現在中央層面關於房地產業的表態之中。

以上轉變能理解為中央打算放鬆地產，又或者，對房地產的政策導向出現了拐點式的變化嗎？南方週末記者採訪的業內人士均認為，目前還沒到下定論的時候。一邊是新一屆政府決意改革、推動轉型；一邊是房價仍在上升通道中；還有一邊是保增長的壓力加大。任何一步實質性的鬆動或調控轉向都只能小心前行。

改革或將從財稅、金融、土地制度三個方面入手。通過市場化手段理順房地產市場供需關係是大方向，房產稅則是最核心和最首要的工作。

房價上行、經濟下行、改革阻力等因素的交織，終於將「房地產發展的長效機制」推向前臺。

「在能促進行業健康發展的長效機制沒建立之前，一些看似正確的調控政策很有可能最終走樣。」一位接近住建部的人士表示，「再融資開閘」就存在推高地價進而推高房價的可能。

最新消息是，長效機制已經形成初步草案，並且正在向相關部委、協會等徵求意見。

過往幾年中，長效機制也曾出現在中央關於房地產業發展的表態之中，但相比「調控」字眼，出現得少之又少；最近半年位置發生了變化。

2013年2月，在國務院辦公廳印發的《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》中，提出要加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制。

2013年7月20日，在莫斯科出席20國集團財長和央行行長會議的財政部部長樓繼偉，也透露國務院還需要繼續研究房地產發展的長效機制。

來自多家媒體的消息都顯示，改革或將從財稅、金融、土地制度三個方面入手。通過市場化手段理順房地產市場供需關係是大方向，房產稅則是最核心和最首要的工作，其中包括房產稅試點擴容、個人住房信息系統全國聯網、健全不動產統一登記制度。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前接受南方週末記者專訪時就明確指出，「中國房地產市場最根本的問題還是土地問題，但目前看來，房地產稅改革是解決這個問題的最佳機制。」

這意味著房產稅改革的最終方向是向所有房產徵稅，成為地方政府的一個新稅種，以此慢慢代替土地財政，降低土地出讓金在房價的佔比。可是，硬幣的另一面則是，這稅收得不明不白，以往人們購房，為了僅僅70年的使用權已經交了足夠多的稅，難道為了一個所謂好的機制，就能多加一道稅嗎？

已經試點兩年之久的房產稅改革，也完全讓人看不到代替土地財政的可能。2011年1月，重慶和上海成為第一批試點城市。前者只對獨棟別墅徵收；後者面向新購住房，但人均免征面積有60平米，一年下來只收到了幾千萬元。

2013年4月，杭州原本有可能加入房產稅試點行列，但在方案基本獲得肯定之後還是做了押後處理，等待更多試點城市一起審批。

在前述基金經理看來，「杭州試點即便通過了，也只是在上海的基礎上略往前走了一小步，計算人均免征面積時包括了已有住房。長效機制長線期待。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)