「新國五條」調控細則的影響分析

房地產方面出臺的重要政策，國人都非常關注。從實體經濟看，自2003年起，房地產被定為國民經濟支柱產業，房地產硬被活生生地弄成了中國經濟的核心與靈魂。從投資市場看，房地產板塊上面連著鋼鐵、水泥、玻璃等幾十個行業，下面連著銀行。可謂牽一髮而動全身。

3月1日晚上，國務院在發布「新國五條」調控政策之後，出臺了「國五條」細則，立即掀起巨大波瀾。那麼，應該如何看這次的調控呢？這次調控的意圖是什麼？在這次調控之後，政府還將繼續做什麼？等等問題，許多人都在思考。今天拖完地之後，我也思考了一點，見解淺陋，僅供參考，想瞭解更豐富更深刻分析的，可看我的sohu微博，博友們的分析更全面，更有深度。

在《時寒冰說：經濟大棋局，我們怎麼辦》中，我分析過中國房地產運行的一些基本規律，談了在貨幣吸納和對於中國投資拉動經濟模式中所扮演的角色。這次的房地產調控，其實仍然沒有超出那個範疇。

看看這次調控細則的重點內容：

1）行政手段：進一步完善現行住房限購措施。「限購區域應覆蓋城市全部行政區域；限購住房類型應包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環節應前移至簽訂購房合同（認購）前；對擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法連續提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，要暫停在本行政區域內向其售房。住房供需矛盾突出、房價上漲壓力較大的城市，要在上述要求的基礎上進一步從嚴調整限購措施；其他城市出現房價過快上漲情況的，省級人民政府應要求其及時採取限購等措施。」

特別值得注意的是，這次強化了問責機制：「要嚴肅查處限購措施執行中的違法違規行為，對存在規避住房限購措施行為的項目，要責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，要責令其停業整頓，並嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，要追究當事人的法律責任。」

2）金融手段：繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。「繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好對首套房貸款的首付款比例和貸款利率政策，嚴格執行第二套（及以上）住房信貸政策。要強化借款人資格審查，嚴格按規定調查家庭住房登記記錄和借款人徵信記錄，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款。銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反政策規定的，要及時制止、糾正。對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。」

3）稅收手段：依法嚴格按轉讓所得的20%計征。「充分發揮稅收政策的調節作用。稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。」

4）市場手段：增加普通商品住房及用地供應。「各地區要根據供需情況科學編製年度住房用地供應計畫，保持合理、穩定的住房用地供應規模。原則上2013年住房用地供應總量應不低於過去5年平均實際供應量……加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市，盡快形成有效供應。對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構要在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。」

5）保障手段：加快保障性安居工程規劃建設。「全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務……加強分配管理。要繼續探索創新保障性住房建設和管理機制，完善保障性住房申請家庭經濟狀況審核機制，嚴格准入退出，確保公平分配。加大保障性安居工程建設、分配和退出的信息公開力度。嚴肅查處擅自改變保障性安居工程用途、套型面積等違法違規行為。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的、有穩定就業的外來務工人員納入當地住房保障範圍。要加強小區運營管理，完善社區公共服務，優化居住環境。」

6）價格手段：加強市場監管和預期管理。「2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理，引導房地產開發企業理性定價，穩步推進商品房預售制度改革。繼續嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價規定，嚴格按照申報價格對外銷售。各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。對預售方案報價過高且不接受城市住房城鄉建設部門指導，或沒有實行預售資金監管的商品房項目，可暫不核發預售許可證書。各地區要大力推進城鎮個人住房信息系統建設，完善管理制度，到「十二五」期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網。加強房地產企業信用管理……各地區、各有關部門要加強市場監測和研究分析，及時主動發布商品住房建設、交易及房價、房租等方面的權威信息，正確解讀市場走勢和有關調控政策措施，引導社會輿論，穩定市場預期。要加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。對誘導購房者違反限購、限貸等政策措施，造謠、傳謠以及炒作不實信息誤導消費者的企業、機構、媒體和個人，要進行嚴肅處理。」

分析：

房地產調控涉及多方利益：中央政府、地方政府、房地產商、銀行、投機客、自住需求者等等。

對於中央政府而言，它首先考慮兩個方面：其一，重視民眾對高房價的不滿，通過調控房價疏解這種不滿情緒。其二，不能損及經濟可持續發展。

這就限制了政府調控房地產可能採取的政策措施，且必須考慮相關措施的尺度。那麼，有沒有比較好的辦法，既達到了上述目的，又不損及經濟的可持續發展呢？

要知道這個答案，首先就要分開考慮，在新房和二手房之間，哪一個對於政府更重要？

顯然是新房。一個基本的常識是：二手房是已經賣出去的房。它對於政府的貢獻已經完成：土地賣出——房地產商完成開發——銷售到購房人手中（投機客+自住者）。在這個過程中，政府拿到了土地出讓金和相關的稅、費收入。如果二手房繼續轉賣，對於政府而言，唯一能夠繼續有收益的，就是交易稅和相關的費，當然，還有正在醞釀的房產稅（物業稅）。

正由於二手房是已經賣出去的房子，把板子打在這上面，政府才不會痛，更何況這個板子是稅收！這注定了，政府非常有動力打這個板子！把板子打在二手房上，房地產商的疼痛表面上看似乎也不大，反正房子已經賣出去了。那麼，銀行怕不怕？房子是抵押給銀行的，房主已經交了首付，並且，已經逐月償還了部分房貸和利息，加上10年來，中國房價持續上漲，為抵押品漲出了安全的空間，銀行也不怕。

新房就不一樣了。新房賣不動，銀行怕——開發商借它的錢做的項目，它們是捆綁在一起的。地方政府怕——既怕土地價格下跌，更怕已經賣出去的地被退，又怕相關稅收下降。開發商當然也怕。房子如果砸在自己手裡，可能前功盡棄。

因此，調控房地，把板子打在二套房身上，對於政府是風險最小，收益最大的調控手段。

以前的房地產交易徵稅，既可按照購售價金額的1%繳納，也可以按照價差金額的20%來繳納，而現在統統按照價差的20%來繳納，相差是非常大的。我們不妨引用一下《新京報》的一段採訪：「來京工作6年的吳先生剛繳納購房定金，但因二手房購房政策的調整，他可能要面臨多繳納20多萬個稅的情況。在北京，購買二手房所有稅費均由購房者承擔。近日，吳先生在朝陽區購買了一套價值150萬的小戶型二類經濟適用房，該房已滿五年可上市交易，但並非業主的唯一住房。按現行政策，吳先生需替業主繳納總房價1%的個人所得稅，即150×1%=1.5萬元；但是，如果按照新政策，因該經濟適用房最初價值僅為20萬元，如果按照差額繳稅即(150-20)×20%=26萬。這多出的24萬多元的稅收，讓吳先生很頭疼。」

有人說，這多出來的稅收，可以轉嫁給買房人。有那麼簡單嗎？

第一，在連續多年暴漲之後，中國的房價已經遠遠超出了民眾的購買力，能夠買房的僅僅是少數人，要轉嫁談何容易？

第二，不妨看看一些專做移民生意的公司打出的廣告：在北京買一套房（公寓）=美國買一套別墅+新鮮的空氣+子女上學免費+終生的保障。中國北京、上海這樣的大城市的房價，已經超過了美國很多城市的房價，如此高的房價，只會刺激越來越多的人移民。事實上，最近幾年的移民大潮一直洶湧澎湃，除了貨幣超發等少量因素，中國的房價已經失去絕大部分支撐力。20%的稅款要轉嫁出去是極其困難的。

今年1月份，有一則新聞引起巨大關註：從去年（2012年）底開始，各地出現了大規模的房產拋售現象……從去年11月開始,各地官員急於拋售房產的現象增多，這些房產往往是豪宅，一些一線城市的房產市價動輒千萬。中介手中的房源僅僅是一部分，出於各種原因，一些房源還會委託給國有機構或者有熟人認識的機構，甚至委託專業代理人來全盤操作，自己自始至終都不會出面。北京住建委網站的網簽數據統計，2013年1月上半月，北京二手住宅網簽總量為7940套，與去年1月同期的網簽量相比大幅上漲了360%。據鏈家地產市場研究部統計，2013年1月份，北京二手房市場新增房源與2012年12月平均水平相比，上漲11%，其中成交單價在3.5萬元/平方米以上的住宅佔比達到了31%。……此外，中紀委、監察部12月14日也下達通知：嚴懲違規、違法提取各種貨幣、套匯及洗錢外流等活動。上述中紀委的通報稱，據不完全統計，2010年大陸非法資金外流是4120億美元，2011年達到6000億美元，2012年估計已突破10000億美元。2013年的非法資金外流規模將達到15000億美元。

難道這些拋房者未卜先知，知道了今天對二手房徵稅的消息？

當然，這則報導最終被否，原因不難理解。

第三，如果不能向買房人轉嫁稅款，那麼，二手房要與新房競爭，就需要降價——二手房交易稅的上升，使得二手房與新房相比，增添了一個明顯的成本劣勢。但由於房價連年上漲，賣房者很難接受自己承擔稅收成本的事實。當然，這裡面存在一些可以變通的手段。比如，以原價位轉讓，逃避20%的稅收，問題是，買房的幹嗎？他將來賣的時候豈不要負擔更多的稅？而且，政府必然會採取措施，防範這樣的行為。事實上，這次的細則已經明確「通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值」，假如一個人要出售住房，這個小區同期的銷售單價是多少，是很容易比較出來的。
   
還有人發了一個更神奇的辦法：「買方先把房款給賣方，賣方按房款打欠條給買方，以房產做抵押。然後買方以賣方欠款不換起訴到法院，賣方承認欠款，表示無力償還，願意以房產抵償，最後買方拿著法院的判決書去房產中心過戶，不論是否限購，都可以過戶。一分錢稅沒有！」

問題是，走法院程序也是有成本的，這不是到童話世界中旅行。這種成本說不定會超過那20%的稅收。而且，如果這種做法密集進行，法院成了房地產交易市場，政府是很容易發現的。結果當然是偷雞不成蝕把米。

如此，二手房的銷售必然萎縮。

那麼，二手房的銷售萎縮，會不會促進新房的銷售呢？

很多人認為，新政削弱了二手房的競爭優勢，將把買房的人趕到新房方面。這是這次調控最戲劇化的一面，以調控房價的名義賦予新房漲價的空間和動力。因為，對二手房轉讓徵收差價20%的稅，相當於導致新房對二手房有了明顯的溢價，大大增強了新房的吸引力——這當然是政府最希望看到的結果，也是對政府而言最完美的調控方式：新房銷售好了，地方政府繼續興高采烈的高價賣地（新城鎮建設的推進過程中，地方政府會從農民手中拿到大量的土地），幾十個相關行業繼續發展，就業繼續保持，稅收繼續增長……而且，新城鎮建設過程中，需要新房銷售量增加的配合，否則，新城鎮建設就可能成為無源之水，無法延續下去。

新房對於政府太重要了。

如果看了下面兩則信息，就知道為何此次調控政策如此出臺了：

1）超八成省份面臨財政收支壓力。受土地出讓收入降低、各地主動進行經濟結構調整短期降低稅收收入等因素影響，去年財政收入低增長趨勢或將在今年延續。隨著各地地方「兩會」的結束，各地紛紛公布了去年財政收支情況和今年的財政收入預算，財政部日前首次彙編了29個地區2012年預算執行情況和2013年的預算草案，結果顯示，包括北京、江蘇、河南在內的超過八成地區均在其預算報告中坦承今年財政收支將會面臨壓力。

2）中投旗下公司3個月豪擲64億頻拿地。3個月，64億元：中投發展在「國五條」出臺「前夜」，分別向天津和北京的土地市場豪擲重金。這個成立不到兩年的「投手」來頭不小。資料顯示，中投發展成立於2011年4月，由中國建銀投資有限責任公司(下稱「建銀投資」)、黑石基金及綠城地產等組建。大股東建銀投資是不折不扣的「國家隊」，它是中央匯金100%持股公司，中央匯金則是中投公司的全資子公司。短短三個月的時間，也恰逢全國樓市回暖、調控政策處於觀望期，中投發展在京津揮灑下高達63.74億的大手筆。2月1日和4日，中投發展總計斥資13.87億元，先後兩次在京郊密雲縣購得地塊。此前的2012年11月13日，天津濱海新區中心商務區推出10宗地塊，其中8宗由中投發展競得，成交總價為46.771億元。隨後又以3.1億元底價摘得津濱中(挂)2012-10號地塊。中投旗下公司拿地的勇氣何來？

現在重回主題。

如果新政要促使新房價格上漲，必須有一個前提：民眾繼續看高房價，也就是房價上漲預期的保持和延續。

問題是，中國買房的是哪些人？投機需求的有多少？自住需求的又有多大？

由於中國房價已經高處不勝寒，像溫州炒房團這樣的早已經淡出人們的視野。20%的稅收新政，會進一步打擊正在快速萎縮的投機客，甚至，可能從此讓投機客退出。如果沒有投機客的推波助瀾，僅僅靠能夠買得起住房的人的需求，新房的銷售又能好到那裡去？實際上，中國近年來的房地產之所以火，關鍵就在於，它具有良好的流動性，買房的人在賺錢之後可以輕易拋售。問題是，現在的政策加大了交易成本，在此價位買房本身已經在冒風險，再加上這個新的風險，誰還投機買房？更何況，「新國五條」細則還有「繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率」。

如果公眾的預期改變，看跌房價，則有可能出現另外一種極端的情況：二手房帶動新房下跌。因此，20%的稅是一把雙刃劍，它在新房與二手房之間製造了溢價，這個溢價，要麼，通過新房價格拉高來彌補，要麼通過二手房價格下跌來彌補。但有一點是明確的，這一政策對二手房是致命打擊。對投機客是重創。   

因此，「新國五條」細則對中國房地產的影響是顯而易見的，是一個非常沈重的打擊，而不是什麼利多！看看房地產商的反應就不難知道了。

中國的房價之所以漲到如此地步，給投機客大量囤積住房有直接關係，此前已經暴露出來的幾個典型，動輒數十套房產，這些人購房往往是既不出租，也不銷售，就等著漲價，達到自己的預期之後再出售。這樣，不僅推高了房價，也推高了房租！

因此，政府接下來可能繼續在二手房上打主意，比如，對二套或二套以上的房子徵收物業稅，不僅從交易環節，也從保有環節徵稅，政府既可增加稅收，迎合民眾的調控要求，又不至於直接傷及新房。

其實，要調控房價非常簡單：像前段時間公安系統集中消除一人多個身份證的做法那樣，把各個城市的房地產信息聯網，把像「房姐」那樣的擁有多套住房的人找出來，如果不能說明購房合法收入來源直接充公，拍賣掉建設保障房，或者補貼給低收入者作為租金。如此即可，簡單便捷。

從宏觀層面來看，自從2003年錯誤地把房地產界定為中國的國民經濟支柱產業，促使大量資源向房地產領域集中，中國經濟結構已經嚴重畸形。假如房地產萎縮，用什麼來替代它？美國啟動了自動減縮機制，歐洲的問題層出不窮，日本的新刺激政策也是在玩末日豪賭，在這種情況下，一旦外圍需求下降，中國經濟有可能迅速走向滯漲。假如這個時候，美國又突然終止QE，那麼，全球經濟體大部分都將陷入通縮，除了美國等少數幾個經濟體，絕大部分經濟體都將陷入衰退。有關這一點，我在書中已經做過分析和預測。