誰創造了房價只漲不跌的神話

在我的印象裡，國人做事是缺乏「制度管制」和「職業精神」的。中國沒有百年品牌，只有家族企業，往往折騰個幾年，剛開始風生水起，過幾年就立馬偃旗息鼓，究其原因一是缺少現代企業制度；二是企業只有家長制管教，缺少真正的職業經理人。但國人擅長做大事，且逢大事必出彩世人皆知，無與倫比的奧運會，蛟龍如海、神州上天就有力證明了這一點。那麼究竟是什麼動力讓國人能辦好大事呢？答案最簡單不過，但凡和政治沾邊的事情，就一定能做好，而且必須做好。

奧運會必須要辦好，因為這是我泱泱大國在世人展示風采的最佳時機，搞不好丟了面子就是最大的政治錯誤，所以必須量中華之物力，結各國之歡心；而每逢週年大慶，更是每個中國人政治生活十年一次的「奧斯卡」，其重要程度可想而知，所以要絕對保證「零」差錯。每晚7點的新聞聯播說白了只是一檔新聞節目，但和人民日報的政治地位等身，所以播音員就絕對不能出錯，換一個人如香港的吳宗憲來播，恐怕會犯錯誤而被槍斃千百回。

房地產本身只是一個最普通不過的行業，其本質是要解決大眾的居住問題，讓大眾住有所居，幸福安康。但從上個世紀90年代開始，我國實施住房商品化、貨幣化以後，房地產徹底脫離其民生屬性，而搖身一變成為地方GDP增長的動力引擎，國民經濟的重要支柱產業。搞好房地產，成為官員政治生活的頭等大事了。房價從商品房誕生的那一刻起，就呈現「火箭式」速度飆升，創造了中國房地產的神話，且按照現有體制，這種增長奇蹟還將繼續延續到下個10年。

但從經濟發展的客觀規律來看，只漲不跌的增長模式是不存在的。因為在經濟市場化的體系中，任何商品的價格都會因需求而產生波動，絕對不會永遠只漲不跌，但中國樓市卻出乎常規做到了。購房者因為高房價而數次發生過觀望的現象，需求減少房價應該應聲下降。地方政府也假惺惺數度出臺調控政策試圖抑制高房價，但最終的結果卻是房價繼續上漲。究其原因，就不能單純從行業本身來分析。從經濟理論角度來看，這個奇蹟的神秘之處在於其「非常規」的性質。

經濟學家諾斯因提出「經濟制度和政治制度對經濟增長的理論」而獲得了諾貝爾獎。其理論核心要點為：物質和人力資本的增長以及技術進步被認為只是某一行業增長的結果，而不是增長的源泉，更深層次的決定因素是一國的制度安排。這一理論給中國房地產超速發展找到了理論淵源，這就是房地產高速發展既非高速城市化帶來的購買需求激增、也非金融對於行業的過度支持，以上兩個方面都是表象原因，其根本原因在於有一種特殊的制度在促使並保護房價只漲不跌。

在房地產市場體系中，其主體由開發商、購房者、銀行及地方政府構成。其中開發商是產品生產者，購房者是需求者，而銀行為買賣雙方提供金融支持，而地方政府肩負兩種角色，一是房地產開發最重要的原材料供應商（壟斷土地供應和房地產開發項目行政審批）；二是擔負維持房地產業公平、公正的管制者。這就意味著我們的地方政府既參與房地產經營並實施盈利，同時又是行業的管制者，實際上承擔著運動員和裁判的雙重角色，且身兼兩職都處於絕對統治地位，這也就為地方政府操控房地產，並在其中牟取最大暴利打下了堅實基礎。

我們知道，在房地產發展的短短10多年時間裏，中國的各級地方政府在地區經濟增長中扮演了操控者的角色，他們尋求一切可能的來源進行投資，利用房地產推動地方經濟發展的熱情在全世界範圍內都是罕見的。在一些三四線的地方城市，一些市長親自挂帥，到處宣揚本地投資的優惠政策，企圖吸引大開發商來本地投資開發。比如在08年的人大會上，河北廊坊市市長王愛民就高調宣稱：「開發商到廊坊來投資，賺了是自己的，虧了是我政府的，我保證你們包賺不賠。」那為什麼地方政府的市長們能有如此高的熱情去推動房地產單一行業的發展？

從經濟層面來看，地方政府獲得強效激勵有兩個基本原因：第一個是行政分權，中央從上世紀80年代開始就把很多經濟管理權利下放到地方，使得地方政府擁有相對自主的經濟決策權；第二是以財政包干為內容的財政分權改革，中央將財權下放到地方，並且實施財政包干收入，使得地方可以與中央分享財政收入。財政收入越高，地方的留存越多，其中最重要一點就是地方預算外收入100%留存（這裡要提醒讀者的是，土地財政收入就屬於預算外收入）。正是這兩方面的經濟刺激，才使得地方政府官員有那麼高的熱情去維護市場，推動地方經濟增長。

如果說行政分權和財政分權改革賦予了地方政府發展經濟的動力，但處於行政金字塔之中的政府官員，除了關心地方財政收入之外，自然也關心其在「官場」升遷的機遇，畢竟「人人為我」的自私是正常人的天性，因此考慮個人的官位升遷，就是最大的政治。在中國，政治問題是最嚴肅的，而且同個人利益結合在一起，就更加只能贏不能輸了。在以GDP為絕對考核指標的升遷制度下，官員最大的任務就是在自己的任屆期間，想盡一切辦法提高GDP增長速度。

從上個世紀80年代開始，當時房地產還處於襁褓之中，中國各級地方官員之間就圍繞GDP增長而進行了「晉升拉力賽」。這種比賽由上級政府直至中央政府推行和實施，由於缺乏民主選擇，因此我們的行政和人事方面的權利是高度集中的，上級有絕對的權利任命下級。因此這種依靠GDP增長決定官員升遷的晉升比賽，可以將關心仕途的地方政府官員置於強力的激勵之下，這是一種將行政權力集中與強激勵兼容在一起的一種治理政府官員的模式。因此在中國中西部的縣市中，經常出現這樣的現象，每到年底，縣長或市長要對各區及鄉鎮進行GDP排名，後幾名要在全市或全縣代表大會上做深刻檢討，其中最後一名必須引咎辭職。

做得好獲得升遷機會，做不好就下臺。重壓之下，地方政府官員非常熱衷於GDP和相關經濟指標的排名。與此相聯繫的，當上級政府提出某個經濟指標比如GDP增長率，下級政府就會競相提出更高的發展指標，出現層層分解、層層加碼的現象。這方面的例子舉不勝舉，比如08年國務院提出4萬億投資振興經濟計畫，幾乎在很短的時間內，全國各省份紛紛提出各自的投資計畫，據說最終上報到國務院的總投資超過8萬億。此種場景，不僅讓人想起大躍進時代的糧食產量的「大放衛星」。

從官員們的晉升途徑來看，地方官員從最低的行政職位一步步提拔，進入的是一個典型的逐級淘汰賽結構。它的最大特徵就是進入下一輪的選手必須是上一輪的獲勝者，這就和網球大滿貫比賽一樣，即使你是一號種子選手，但是在任何一輪比賽中都不能失誤，輸球即淘汰，這種賽制是非常殘酷的。同樣對於官員比如一個縣長在任期間，因為GDP增長不力而沒有得到提升，失去了獲得市長的晉升資格，即使你保住了縣長這個位子在干一屆，但因為年齡原因，將永久失去下一輪晉升資格，這就是典型的「長江後浪推前浪，一掌拍死沙灘上。」

GDP決定官運，因此中國的官員要想得到上級的重用而實現升遷，，就必須想盡一切辦法提高GDP。官員每屆的任期是5年，那麼在如此短的時間依靠什麼能快速提高GDP增長的政績呢？答案很非常明確，那就是依靠房地產發展。俗話說不是一家人，不進一家門，房地產正是GDP這頭狼的最佳搭檔狽。我們知道，房地產是由建築物和土地構成的，建築物是必須建立在土地之上的，而土地完全由地方政府絕對控制，目前的二元土地制度讓地方政府獲得了對土地的絕對支配權。同樣房地產開發的項目行政審批權也完全由地方政府壟斷。

擁有上述兩大特權，因此地方政府在房地產開發環節中獲取了兩大巨額收益。一是土地收益；二是開發環節中的各項稅費收益。土地收益又叫土地財政，又名為第二財政，純屬於地方政府的第二財政。在整個房地產產業鏈條中，地方政府賣地，開發商買地生產房屋，而購房者買房，住宅房屋使用權是70年（寫字樓50年，商業為更少的40年）。消費者購房房子是一年一住的，按照道理土地費用應該是一年一跤，但地方政府一把手從購房人身上收走了70年的錢。

地方政府獲取土地收入有三大特點：一是土地收入屬於地方政府預算外收入，這就意味著這種收入完全由地方政府支配，世人俗稱「市長小金庫」；二是土地收入可以寅吃卯糧，今天可以賣明天的地。本屆市長賣地，花了後邊十幾任市長的錢，這樣的美事何樂而不為？三是土地收益豐厚，在房價不斷上漲的今天，地價也水漲船高。在收益的巨大誘惑下，因此每屆地方政府都有強烈的賣地衝動。中國官員成為純粹土地販子，他們從農民手裡通過低價、強拆征地，然後高價賣給開發商，在極權背景下獲取暴利是在正常不過的事情。

擁有土地則意味著擁有財富，擁有快速的GDP增長，「父母官」們則擁有了獲得升遷的豐厚政治資本。因此在全國各地湧現了數千個不同級別的開發區，沒有開發區的就搞城市運營、新城建設，上述做法最根本的目的就是政府囤積土地，然後大發土地財。近年來中國各級城市的規模都不同程度的擴大，大部分城市呈現餅狀的擴張模式。第一任市長賣二環的地、第二任則賣三環的、後者接著擴張賣四環、五環的地。

當然土地暴利並非地方政府瓜分房地產利潤的全部。在房地產開發環節中，據不完全統計，開發商應繳納的稅費達到30多種。近年來由於房價的快速上漲，民眾對此予以痛斥，質疑房地產的開發成本究竟有多少，但是地方政府和開發商開始互相指責對方，開發商聲稱自己是給地方政府打工的，利潤拿走最多的還是地方政府，房地產有將近50%的利潤被土地方拿走了。出人意料的是，面對開發商的指責，除了國土資源部公示的一份研究材料，辯白地價佔全部開發成本並不高之外，地方政府卻對此表示了沉默，沉默是否意味著變相的承認。

看清楚了GDP政績觀的本質，以及GDP發展和房地產之間千絲萬縷的聯繫，我們就會明白為什麼中國的房地產能夠長盛不衰，房價為何只漲不跌。當房價畸高已經嚴重脫離大眾的民生時，為何我們的父母官們還為房地產搖旗吶喊的真正原因了，至於高房價引發的貧富差距過大，剝奪農民土地實施暴利拆遷等由房地產引起的負外部效應，我們某些執政者更是充耳不聞、視而不見。創富是人的本能，而作為執政參與人，關心行政晉升和仕途也是本能。

中國房地產不是市場經濟，而是徹頭徹尾的政治經濟。政治屬性決定了房地產是中國的重要支柱產業，房地產必須保證繁榮昌盛，官員升遷的政治制度是中國房地產長盛不衰的最大動力，而房地產透支子孫後代的聚集起來的財富和GDP增長，是中國官員們最重要的升遷基礎。要解決房地產的問題，最重要的是要改變土壤，但這何嘗又不是一種痴人說夢？面對新的10年，要想改變房地產現有格局，必須改變現有體制，這是常識，也是必須遵守的常識。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)