土地盛宴讓地方政府成「土豪」

【看中國2014年01月21日訊】這麼多年，全球經濟中國一枝獨秀，其最根本的原因就是房地產的高速發展。由於房價的火爆上升，GDP喜大普奔，地方政府的「錢袋子」飽滿無比。有人問我對全國各地的超級摩天大樓有何看法，我說這就是暴發戶在比誰更有錢的表現。這年頭誰不好面子，有錢了就得顯擺出來，所以樓越蓋越高，辦公室越建越豪華。

網上有一篇文章，叫「一房四吃」，其中有幾組數據十分有趣，在這裡不妨摘錄出啦，然後仔細的品味其中的蘊意。第一組數據是2012年，地方政府和銀行從房地產行業獲得收入47917億元，佔全年房地產銷售額64000億元的70%。從這個數據中可以看出，誰獲得了房地產收入的大頭，其中政府從房地產拿走的土地出讓金和稅費可謂觸目驚心。

第二組數據是關於土地出讓金的。截止2013年底，全國300個城市土地出讓金總額為3.04萬億元，已大幅超過去年全年，同比增長46.34%。政府政府賣地收入漲勢迅猛，地球人已經無法阻止其賣地撈錢的步伐。一線城市房價暴漲，土地更是如此，北上廣深4大城市均創歷史記錄，出讓金突破5000億元，上漲幅度達150%。其中上海以2千億元突破歷史記錄。

第三組數據是交易環節稅費。用「人民萬稅」來形容房地產行業的稅種之多，並非過分。目前，國內總計18個稅種中，涉及到房地產行業的有10個之多，其中房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地佔用稅、契稅是行業專有。據財政部數據，2003年全國稅收收入為2萬億元，2012年為10.06萬億元，十年增長了400%。而來自房地產業的稅收增速，遠遠超過了國家稅收總收入增速。

雖然土地出讓金和交易環節稅費已經賺的瓢滿缽溢，但瓜分房地產行業利益的步伐遠未停止。如果出前兩者是「主食」的話，那麼未來即將開徵的房地產稅就是飯後「甜點」，也是土地盛宴不可缺少的一道菜。去年5月24日，國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，意見中要求擴大個人住房房產稅改革試點範圍，隨後發改委相關人員在記者見面會中明確表示房產稅擴圍今年將會有具體動作。

同年6月份，北京、深圳、南京和杭州等多地接近最終版本房產稅試點方案已上報，房產稅箭在弦上。在三中全會公布的《關於全面深化改革若干重大問題的決定》中，提出了「加快房地產稅立法並適時推進改革」的要求。儘管只有短短15字，但在包括增值稅、消費稅、個人所得稅、房產稅、資源稅和環境稅等在內的一攬子稅制改革方案中，卻是最引人關注的。

主食也吃了，甜點也嘗了，按照宴會要求，最後還有一道湯。這就是遺產稅，這是一個國家或地區對死者留下的遺產徵稅，國外有時稱為「死亡稅」。徵收遺產稅的初衷，是為了通過對遺產和贈與財產的調節，防止貧富過分懸殊。關於房地產，去年9月28日，針對徵收遺產稅被寫入十八屆三中全會文件草稿的「遺產稅將落地」消息引發了廣泛熱議。隨是傳言，但還是讓人惴惴不安。

遺產稅早004年9月，財政部就出臺《中華人民共和國遺產稅暫行條例(草案)》，並在2010年進行了修訂。據稱，2010年的修訂版，給出了具體徵收起點、對應稅率及其計算方法。按照該方案，遺產稅自80萬元起征，500萬元的遺產淨額應納稅84萬元，1000萬元、3000萬元的遺產淨額分別應納稅209萬元和1034萬元。有房子的必須中槍。

地方政府過度依賴土地財政，除了急於求成的GDP政績觀和急與出成績當暴發戶的心態之外，最重要的他們有難言之隱，中央和地方兩級財政的不平衡，加之20餘萬億的地方政府欠債，每年利息高達2萬億元，如果沒有土地財政，恐怕欠債利息都難以償還。因此在土地上做文章，讓房地產成為「第二財政」和「提款機」就不足為奇了。

土地出讓金、開發及交易環節稅費、加上未來可期的房地產稅和傳說中的遺產稅徵收。如果後兩者在未來全部落地實施，那麼一場「土地盛宴」就真的圓滿了，土地出讓金是主菜，稅費是主食，房地產稅是甜點，遺產稅是湯。美味佳餚，讓地方政府膀大腰圓，闊爽無比。只不過對於房地產市場的兩大主體：購房者和開發商來說，這絕對不是什麼好消息。

有人一說樓市問題，眼睛就盯在買賣雙方身上，讓開發商和購房者改變，但事實上，需要改變的絕非供需雙方，而是背後的體制。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)