樓市分化時代到來

樓市分化時代到來。核心城市、資金與人口導入的城市，房地產市場穩中有升;以往泡沫過高、目前仍未找到經濟突破點的非核心城市房價下跌，人口與資金流出的城市，房價大幅下降。

據高和資本《2012年民間資本與房地產研究報告》專刊指出，房地產區域分化明顯，溫州房價大幅下降，但成交量仍不理想；鄂爾多斯除房屋「抵債」式出售外，基本無市場成交。溫州和鄂爾多斯為民間資金本地積累型地區，民間借貸資金鏈斷裂後難以支撐虛高的房價；山西和陝北屬於民間資金外流型地區，本地房地產投資需求相對較少，市場調整有限。依此推測，市場上升空間也有限。

而其他一些地區房地產市場依然保持平穩，如全國重點城市京滬等地，以及區域性核心城市鄭州、太原、武漢等地。從房租價格看，在2010年實行嚴厲的房地產調控政策後，以住宅為主的房租價格大幅上升，尤其以北京等地的核心區域寫字樓租金上漲速度最為迅猛，說明在通脹壓力與資源集聚效應下，核心城市仍有房價穩中有升的內在動力。

房價下跌的地區具備共同點，民間信貸網路遭到毀滅性打擊，當地企業主對於實體經濟、未來幾年經濟增長信心嚴重低迷，無法集聚資源。

以溫州為例，在對溫州企業主訪談過程中，對於經濟恢復期的預判多數企業主驚人的一致：溫州實體經濟恢復至少需要5年，民間信用關係恢復至少需要10年。而煤炭價格經歷了黃金十年後，從去年年底的大幅下挫嚴重打擊了鄂爾多斯等地的經濟基礎。

民間資金不再成為房地產的源頭活水，今年上半年全國房地產信託新增1213億元，與去年同期同比減少42%。溫州中小企業發展促進會會長周德文在9月末指出，溫州今年民間借貸規模萎縮了約30%，而截至2012年3月，山西省企業參與民間融資餘額比去年9月下降了約30%。

追求安全讓民間資金尋求內外突圍之路，外部突圍主要指到境外投資或者直接移民到境外。境內突圍主要指民間資金轉而流向銀行：截止2012年3月，山西企業參與民間融資餘額約130.39億元，較去年9月下降了約60億元；鄂爾多斯大量民間資本回流銀行體系，今年1-5月鄂爾多斯城鄉儲蓄存款餘額為546.7%，與去年同期同比增長34.8%。人口流出成為經濟下行的直觀指標，從鄂爾多斯官方數據看，截至2011年年底，鄂爾多斯常住人口130萬，流失3萬。實際調研情況可能更嚴重，僅東勝區去年就流失了10萬人。

除非出現經濟奇蹟，否則，在5年內，鄂爾多斯與溫州房地產市場大概很難復甦。

與此相反的是，由於人口與資金流入，中西部由軌道交通貫穿而成的核心城市房價在溫和反彈。根據合富輝煌的數據，今年上半年，鄭州市區商品房累計成交均價每平方米7260元，較去年同期下降了8.09％，2月份價格最低，此後觸底反彈，6月份反彈至每平方米7526元。雖然存在去庫存化難等矛盾，但人口大省的集聚效應使得鄭州剛需上升，今年上半年80到90平方米的住宅供應量150.45萬平方米，銷量109.21萬平方米，改善型需求保持平衡。太原同樣如此，雖然煤價下跌，但區域性大城市的集聚效應，使太原的房地產市場保持平穩。正如溫州房價下跌未能影響杭州的房地產市場，城市群中大城市已經顯示出明顯的資源集聚優勢。

地方政府在暗中大力支持房價。如貴陽市日前公布的《關於推進保障性安居工程和棚戶區城中村改造及重點項目建設的若干措施（試行）》，規定凡在貴陽市購買商業、辦公用房和首次購買住房的，根據本人意願可持房屋所有權證或備案的購房合同在購房區域辦理入戶手續或居住證，享受本市戶籍人口就業、入學和就醫等同等待遇，不受入住時間和購房面積的限制。另一些城市已經將限購的審核權下放給了房地產開發商，從根本上放鬆了限購。

這些做法短期有一定作用，但基本是徒勞的。地方政府不擁有做多房地產的根本手段——貨幣發行權與重要稅收政策制定權，地方政府也無法左右宏觀經濟趨勢。說到底，房地產市場是貨幣泡沫、政策與實體經濟共同發展的產物。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)