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郎咸平:淪為福利的保障房,咱住的上嗎?

2012-08-29 12:10 作者:郎咸平 桌面版 简体 0
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從廈門的保障房分配「雙軌制」,到項城的公務員享受經適房,保障房分配亂象層出不窮。根據8月10日《21世紀經濟報導》的報導,有學者擔憂稱,在「大躍進」建設保障房背景下,恐怕至少有一半是福利分房。

不靠譜的保障房,咱老百姓住得上嗎?我在《我們的生活為什麼這麼無奈》就詳細剖析過保障房問題。

我給各位看幾個歷史性數據,2009年全國保障性住房建設規模是260萬套,2010年是580萬套,2011年是1000萬套,我們把這三年數據加一起得出的結果是1840萬套。按這個數字計算的話,應該是平均每10個家庭中有一套保障房的,對不對?那我們應該很高興,因為我們大家都有希望。但事實是什麼呢?事實是究竟建了多少保障房,我們根本不知道,也沒有人公布任何的消息。但我們看到的是,房價仍然是一個勁地上漲,這麼多保障房不知道去哪裡了?這是件很有意思的事情。

我們的保障房建設現在究竟是怎樣一個狀況呢?我們就從2010年的580萬套說起吧。住建部副部長說,2010年全國保障房計畫的是580萬套,結果是開工了590萬套,但只完成了370萬套。具體到地方,深圳規劃的是16.9萬套,結果完成了2萬套,完成計畫的十分之一多點;上海呢,規劃的是從2008年到2012年,計畫累計推出30萬套。那我們看看2010年完成了多少,官方公布說是建成了200萬平方米的經濟適用房,那麼假設一戶是60平方米的話,除下來的結果也就是3萬套左右,和深圳一樣,也是差不多完成了十分之一。如果深圳跟上海都只是完成十分之一的話,我相信其他地方會更差。因此我們可以下一個大膽的結論,就是我們政府說2011年要建設1000萬套保障房的宏偉計畫,到最後能完工100萬套就算不錯了。

首先是資金問題。各位曉不曉得建1000萬套保障房需要多少錢?我告訴你,1.4萬億。1.4萬億是個什麼概念呢?我再說個數據,對於現在我們各地方政府來說,土地出讓金已經是地方財政收入的一個主要來源,對不對?那各位知道每年的全國土地出讓金是多少嗎?2009年是1.59萬億,2010年是2.7萬億。也就是說,我們要把2009年所有的土地出讓金,或者是2010年超過一半的土地出讓金拿來建保障房,才能完成這1000萬套的目標。各位認為這可能嗎?反正我是很不樂觀的。

除了資金的問題,還有土地供應的問題。有件事情讓人感覺特別的滑稽,就是上海竟然聲稱說它們80%的土地都給了保障房了,並且還給出了具體數據,說截至2010年的10月20日,上海市總共供應土地948公頃,其中764公頃是保障房。各位曉得這764公頃是怎麼計算出來的嗎?很搞笑的,其中590公頃為動遷房,119公頃為經濟適用房,還有41公頃的中小套型普通商品房,這樣算下來,只有14公頃的土地是真正用於保障中低收入者的公租房。按照這種解讀,在上海,可能除了「湯臣一品」,其他都是保障房。也就是說,基本上只有大別墅才不叫保障房。

其實,建保障房,我們政府根本不差錢。因為按照我們國家的規定,是要從每年土地出讓金的淨收益中抽出10%用於廉租房建設的。2009年的全國土地出讓金是1.59萬億,按照政府規定提取10%的話,至少是1400億,對不對?那麼按照每平方米建築成本為2000塊錢的話,可以建7000萬平方米。這還是按最高標準計算的,如果是在中西部地區建房的話,估計一平方米千八百塊就夠了,這樣算下來就不止7000萬平方米了。那各位曉得2009年整個中國竣工房屋的面積是多少嗎?7億平方米。也就是說,僅僅是用土地出讓金,就可以向全國提供十分之一的房子,如果再算上住房公積金,以及其他一些地方財政的配套措施,我想每年新增住房中至少保證30%的廉租房應該沒有問題的。

現在的問題是什麼呢?問題是我們地方政府根本沒打算用這些錢來建保障房。地方政府更願意建商品房。因為建商品房的話,地方政府就可以賣地了,地價越高越好,尤其是歡迎「地王」的出現,這樣它們就可以收取更多的土地出讓金。建經濟適用房和「兩限房」的話,地方政府也覺得可以接受,因為這些都是可以賣的,最起碼能增加國內生產總值,而且地方政府在批准這個經濟適用房的時候,是存在一些權力尋租的,因為你合格不合格它說了算的,這裡面是有貓膩存在的。地方政府最不喜歡的就是建這個廉租房了,因為它不能賣,只能租給那些最低收入的人,租金又那麼低。這樣子的話,對我這個地方政府來講,既沒有增加國內生產總值,又沒有土地出讓金,那我怎麼會有積極性呢?有學者估算,由於建保障性住房帶來的土地出讓金損失,各地方政府加在一起,大概是3000億元。這在地方政府看來,就好比是你割了我的肉,還不給我一些補償,那我怎麼可能幹這種蠢事呢?

透過以上分析,我們曉得不可能在短時間內把住房問題全部解決。那怎麼辦呢?我給政府的建議是,首先要建立排隊秩序,制定合理的規則,還大家一個公平。什麼意思呢?就是說既然不能讓所有的老百姓同時住上房子,那就應該有個順序,就要排隊。怎麼排呢?當然需要先制定一個能讓老百姓都接受的規則了。如果想讓老百姓滿意,就必須讓老百姓參與進來,而絕對不是說找幾個專家,關起門來一商量就可以了。而且,要考慮的因素很多,比如說家庭人口、收入水平、納稅記錄、有沒有小孩、老人是不是需要特別照顧、有幾輛車、有多少存款、有多少股票,等等,然後對列出的每一項都設置相應的權重,最後出來一個總分。          

這樣就可以最大限度地保證公平,因為每個人都能算出自己是多少分。然後再根據分數的高低排隊等候。比如說,現在市政府能提供5000套房子,那就是得分在前5000名的人先入住。因為政府每年都會提供一定數量的房子,所以大家按照自己的分數輪候就行了。我們假設一個25歲、月收入5000塊錢的小夥子,在進行相應的計算之後得出的分數排名,讓他很清楚地知道自己兩年後能入住廉租房。在這種狀況下,讓他現在去市場上租房子,他就沒有什麼怨言了,因為他知道有比他更需要房子的人,大家是公平的。同時,政府還給自己贏得了建廉租房的時間。香港特區就是這樣的,大家基本上清楚知道自己要多久能住上廉租房。

但是我們現在的政策是什麼?是搖號。各位曉得通過搖號得到房子的老百姓是什麼感受嗎?央視就採訪了一位,這位說,感覺很幸運。在這裡我要提醒各位,這哥們兒說的是幸運,而不是幸福。各位有沒有想過這一字之差意味著什麼?意味著我們的政策完全錯了!其實我們老百姓的要求並不高,也沒有提明天就要拿到現房之類的要求。老百姓要的是什麼?就是上面說到的一個穩定的排隊預期,你得讓老百姓知道,他究竟什麼時候能拿到保障性住房,這樣他才能安心地等,而不是說一天到晚地想著自己什麼時候能幸運一回,能搖上號。

我們現在的房地產市場為什麼這麼亂?就是因為這些搞房地產的商人都抱有一種投機的心理。開發商為什麼囤地?因為他們在賭,跟政府賭,賭的是保障房的建設究竟能不能落實,或者能不能持續搞下去。開發商為什麼會捂盤惜售?是因為我們的宏觀政策很不穩定,變化很快,對房地產的態度一會兒緊一會兒松,地產商都願意鑽政策的漏洞,抓住對他們來說最有利的機會,把房子賣出去。所以說,要想有一個健康的房地產市場,不僅要讓老百姓搞懂「排隊理論」,更需要讓這些搞房地產的商人學會排隊。就是你開發商在開發一個小區的時候,必須保證一定面積的廉租房,並且嚴格執行,如果你開發商不承擔這個任務的話,你就拿不到地。這個措施一旦形成規矩,開發商就認命了,就不會再出現囤地和捂盤惜售的現象了。


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