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中國房價長期上漲是一個偽命題

2012-04-18 12:03 作者:鄺國泉 桌面版 简体 1
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3月份,國內樓市出現「小陽春」。有不少投機客趁低入市,更有一些人不惜購買虛假的購房資格即假「房票」去樓市「抄底」。這些非「剛需」的買盤為何在房價沒有明顯下跌的情況下,敢於出手買樓呢?根本原因是他們聽信「房價萬年漲」的謬論,相信中國房價未來仍然長期看漲。

經濟學大師凱恩斯有一句名言:「長期而言,凡人皆死」。試問,誰能準確預測中國經濟未來的20年?既然沒有,誰又能保證中國房價長期看漲呢?今天預言中國房價繼續大漲的人,都把賭注建基於一個核心假設之上的,這個假設就是中國經濟還有10年乃至20年的高增長。但是,越來越多的跡象表明,這一假設過於樂觀了。中國政府主動將「十二五」期間GDP的目標增長率調低至7%,就是一個不容忽視的明確信號。

還是讓我們用事實說話吧。先看一些他山之石。

在美國,房地產行業最權威的價格指數是標普-席勒全美國房價指數(S&P/Case-Shiller Home Price Index)。該指數顯示,美國房價自2007年3月見頂以來,已累計下跌超過1/3;2011年第四季度全美國的平均房價已跌回2002年下半年的水平。換言之,美國樓市已驚現「八年零漲幅」,這在中國樓市一些極端樂觀派的腦子裡是不可想像的!

再看日本。眾所周知,日本是近200年來地球上房地產泡沫最大的犧牲品。自1991年見大頂以來,日本房價曾連續15年下跌,累計跌幅高達65%,目前已經跌回到上世紀80年代初的房價水平。「房價萬年漲」在日本人心目中早已成為「黃粱一夢」;而且,日本樓市還將受制於人口老齡化、地震、核泄露等非經濟因素的嚴重威脅。

說回中國,最好的前車之鑒當然是香港。香港樓價自1997年見頂之後,一路跌到2003年,最大跌幅同樣達到65%,直到2011年才總算回到了1997年的房價水平。就是說,如果在1997年最高點買樓,需要14年才能解套;考慮到資金成本,稱之為「14年零漲幅」並不為過。

在預測中國房價的時候,多數「專家」都熱衷談論貨幣供應量、地價、房價收入比、人口結構等各種經濟變數,都閉口不提房屋質量。其實,建築質量也是決定中國房地產長期價值的一個關鍵因素。近五年來,中國的房地產業飽受「質量門」事件的衝擊,大量潛伏的質量問題在未來很多年後將集中爆發。事實上,國內一些品牌開發商在標誌建築項目中都屢次被查出使用「瘦身鋼筋」等不合格建材,那麼,眾多中小開發商的樓盤質量就可想而知了。從上海的「樓倒倒」到最近的萬科「毒地板風波」,捫心自問,有多少人對中國的房地產質量安全抱有長期信心呢?

鑒於偷工減料比較普遍,不少業內人士認為,中國近幾年來竣工的樓盤建築壽命一般預測只有50年,比70年的產權期限還要短。試想,經過10年、20年的折舊之後,手頭的房子都快變成危樓了,在這種情況下,還吹噓「房價萬年漲」不是既荒謬且滑稽嗎?

有市場「先知」說,2012年中國樓市已經「一隻腳踏進了熊市」。筆者倒覺得,也許還要多等兩三年,等到剛性住房需求消耗殆盡,再加上房產稅在全國範圍的推行,才能確認上述說法的有效性。

最近,任志強放炮說,「說房產稅能控房價是愚蠢的」;還有一些人鼓吹說「房產稅最終會助漲房價」。其實,對於這些顛倒是非的觀點,根本無須正面去反駁。舉例說吧,一套市場估值2000萬元的獨立別墅,按國際通行的方式即以市場估值的一定百分比來徵收房產稅,假設稅率為1%,則每年要繳納的房產稅就達20萬元,一套別墅十年下來可以累計為地方財政貢獻大約200萬的房產稅收入。這種情況會不會助漲房價,明眼人一看便知道答案。至於房產稅會不會轉嫁給租客或買方,其關鍵要看樓市是由買方還是賣方所主導;如果在3∼5年後,中國樓市不可逆轉地變為「買方市場」,則「稅負轉嫁」將成為不可能。

顯而易見,如果必須要做出一個預判的話,那麼,就是一旦在保有環節全面開徵具有「財產稅」性質的房產稅,中國的房價必將變成一隻飛不高的籠中鳥。

展望未來三年,中國加快房產稅改革是勢在必行。為什麼呢?看一看深圳就足以「窺一斑而知全豹」了。目前,深圳市已佔用的建設用地比例高達46%,接近全市轄區總面積的一半,關內各區基本上已無土地儲備,這標誌著深圳的「土地財政」已陷入難以為繼的窘境。在無地可賣的情況下,深圳必須盡快開徵房產稅,這是確保地方財政取得中長期平衡的唯一出路;至於炒作所謂「前海新區概念」,試圖增加關外各區的賣地收入,長遠看都是不靠譜的。

迄今為止,中國的股市已經宣告「十年零漲幅」;未來十年,是不是也該輪到中國的樓市了呢?全世界投資者都在沉思這個問題。

来源:21世紀網 --轉載請註明出處, 嚴禁建立鏡像網站。
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