中國房價長期上漲是一個偽命題

3月份，國內樓市出現「小陽春」。有不少投機客趁低入市，更有一些人不惜購買虛假的購房資格即假「房票」去樓市「抄底」。這些非「剛需」的買盤為何在房價沒有明顯下跌的情況下，敢於出手買樓呢？根本原因是他們聽信「房價萬年漲」的謬論，相信中國房價未來仍然長期看漲。

經濟學大師凱恩斯有一句名言：「長期而言，凡人皆死」。試問，誰能準確預測中國經濟未來的20年？既然沒有，誰又能保證中國房價長期看漲呢？今天預言中國房價繼續大漲的人，都把賭注建基於一個核心假設之上的，這個假設就是中國經濟還有10年乃至20年的高增長。但是，越來越多的跡象表明，這一假設過於樂觀了。中國政府主動將「十二五」期間GDP的目標增長率調低至7%，就是一個不容忽視的明確信號。

還是讓我們用事實說話吧。先看一些他山之石。

在美國，房地產行業最權威的價格指數是標普-席勒全美國房價指數（S&P/Case-Shiller Home Price Index）。該指數顯示，美國房價自2007年3月見頂以來，已累計下跌超過1/3；2011年第四季度全美國的平均房價已跌回2002年下半年的水平。換言之，美國樓市已驚現「八年零漲幅」，這在中國樓市一些極端樂觀派的腦子裡是不可想像的！

再看日本。眾所周知，日本是近200年來地球上房地產泡沫最大的犧牲品。自1991年見大頂以來，日本房價曾連續15年下跌，累計跌幅高達65%，目前已經跌回到上世紀80年代初的房價水平。「房價萬年漲」在日本人心目中早已成為「黃粱一夢」；而且，日本樓市還將受制於人口老齡化、地震、核泄露等非經濟因素的嚴重威脅。

說回中國，最好的前車之鑒當然是香港。香港樓價自1997年見頂之後，一路跌到2003年，最大跌幅同樣達到65%，直到2011年才總算回到了1997年的房價水平。就是說，如果在1997年最高點買樓，需要14年才能解套；考慮到資金成本，稱之為「14年零漲幅」並不為過。

在預測中國房價的時候，多數「專家」都熱衷談論貨幣供應量、地價、房價收入比、人口結構等各種經濟變數，都閉口不提房屋質量。其實，建築質量也是決定中國房地產長期價值的一個關鍵因素。近五年來，中國的房地產業飽受「質量門」事件的衝擊，大量潛伏的質量問題在未來很多年後將集中爆發。事實上，國內一些品牌開發商在標誌建築項目中都屢次被查出使用「瘦身鋼筋」等不合格建材，那麼，眾多中小開發商的樓盤質量就可想而知了。從上海的「樓倒倒」到最近的萬科「毒地板風波」，捫心自問，有多少人對中國的房地產質量安全抱有長期信心呢？

鑒於偷工減料比較普遍，不少業內人士認為，中國近幾年來竣工的樓盤建築壽命一般預測只有50年，比70年的產權期限還要短。試想，經過10年、20年的折舊之後，手頭的房子都快變成危樓了，在這種情況下，還吹噓「房價萬年漲」不是既荒謬且滑稽嗎？

有市場「先知」說，2012年中國樓市已經「一隻腳踏進了熊市」。筆者倒覺得，也許還要多等兩三年，等到剛性住房需求消耗殆盡，再加上房產稅在全國範圍的推行，才能確認上述說法的有效性。

最近，任志強放炮說，「說房產稅能控房價是愚蠢的」；還有一些人鼓吹說「房產稅最終會助漲房價」。其實，對於這些顛倒是非的觀點，根本無須正面去反駁。舉例說吧，一套市場估值2000萬元的獨立別墅，按國際通行的方式即以市場估值的一定百分比來徵收房產稅，假設稅率為1%，則每年要繳納的房產稅就達20萬元，一套別墅十年下來可以累計為地方財政貢獻大約200萬的房產稅收入。這種情況會不會助漲房價，明眼人一看便知道答案。至於房產稅會不會轉嫁給租客或買方，其關鍵要看樓市是由買方還是賣方所主導；如果在3∼5年後，中國樓市不可逆轉地變為「買方市場」，則「稅負轉嫁」將成為不可能。

顯而易見，如果必須要做出一個預判的話，那麼，就是一旦在保有環節全面開徵具有「財產稅」性質的房產稅，中國的房價必將變成一隻飛不高的籠中鳥。

展望未來三年，中國加快房產稅改革是勢在必行。為什麼呢？看一看深圳就足以「窺一斑而知全豹」了。目前，深圳市已佔用的建設用地比例高達46%，接近全市轄區總面積的一半，關內各區基本上已無土地儲備，這標誌著深圳的「土地財政」已陷入難以為繼的窘境。在無地可賣的情況下，深圳必須盡快開徵房產稅，這是確保地方財政取得中長期平衡的唯一出路；至於炒作所謂「前海新區概念」，試圖增加關外各區的賣地收入，長遠看都是不靠譜的。

迄今為止，中國的股市已經宣告「十年零漲幅」；未來十年，是不是也該輪到中國的樓市了呢？全世界投資者都在沉思這個問題。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)