房價下跌方看出誰在裸泳(圖)

2011-11-27 14:32 作者:李庶民

房價看來是真跌了。

國家統計局日前公布的數據顯示，與9月相比，10月份70個大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。這是2009年3月以來，首次下跌城市超過上漲城市。與理性的數據相伴的，是更多感性的現象，如交易冷清，中介關門，開發商降價，業主退房維權……這些都說明，有越來越多的人看跌後市。

與房價拐點相比，這種公眾預期的拐點更為明顯，也更為重要。曾幾何時，沒有人相信房價能下跌，也少有人相信政府的調控能見效，「早買早合適」、「越調越漲」等說法倒是深得人心。儘管對下一步房價能跌多少各界還存有分歧，但不能否認的是，曾經不為人所相信的「房價下跌」這件事，確實發生了。此時，我們不妨回過頭來看看這些年房地產市場上流行的種種觀點，看看是大實話還是大忽悠，也許會別有一番感受。

「房價只漲不跌」。這些年樓市中言論種種，最根本的就是這條。然而，當前的房價走勢已將這句「箴言」打破，其實，在2008年的房價調整中，房價只漲不跌的神話就已不再，只不過那次調整太短暫，被人們有意無意地忽略。

「剛性需求可以支撐房價上漲」。房地產市場上「剛性需求」的概念一直在被濫用，經濟學中的剛性需求是指基本不受價格影響的需求，如糧食，而房產作為一個家庭最重要的財產，人們顯然不會漠視價格因素，如果預期房價下跌，會有很多人願意推遲購房或選擇租房。如今各地成交量的大幅萎縮，正是對「剛性需求」說的最大反駁。

「自住購房者不必在乎買房時機，早買早合適」。其理由是，自住購房不像投資，不用考慮房價走勢，買完之後漲與跌都與己無關，房價就只是個數字元號。不過，眼下各地鬧著退房維權的業主卻給了此觀點一個耳光——如果不必在乎房價走勢，為什麼他們急迫地要求「還我血汗錢」？對於任何理性消費者來說，只要花錢購物，就都要在乎價格走勢。如果預測商品價格將下跌，自然要持幣觀望，即使是自用，在低價位買入也更划算。

「地價不降，房價不可能降」。理由是，麵包不可能比麵粉便宜，拿地成本居高不下，房價難有下降空間。然而，商品價格是由供求關係而非成本決定的，在沙漠裡種菜拿到平原賣，就算成本再高，也要按照平原的價格出售，否則就滯銷。很多炒房者當初購房時成本很低，但照樣會高價轉賣。就算政府讓利，開發商低價拿地，但只要需求旺盛，開發商照樣會高價賣房，把節省的土地成本化作自身利潤，而不是讓利給消費者。

「國家只想讓房價慢點漲，不會讓房價跌」。一段時間內，調控政策一直強調「遏制房價過快上漲」，很多人據此認為，中央政府只是讓房價慢點漲，而不是下跌。而最近溫家寶關於「使房價回歸到合理的價格」的表態，終於打破了這種幻想。今年7月國務院常務會議也提出「促進房價合理回歸」，而最近半年房價一直僵持，調控卻並未收手，這也說明，調控並不滿足於房價「不漲」或「慢漲」。

「地方政府不讓跌，房價就不會跌」。很多人認為，中央政府調控決心堅定，但地方政府依賴土地財政，會想方設法阻止房價下跌。如今，樓市調控顯然已上升到「講政治」的高度，控制房價已成為一項政績。在問責壓力下，在官位與開發商利益之間，他們會選擇誰？不久前佛山放寬限購令而又「朝令夕改」的事情，就是一個絕好註解。

有名言道：海水退去，才知道誰在裸泳，同樣，房價下跌，方看出誰是忽悠。同樣的觀點，境況不同，感受也不同。溫家寶關於讓房價回歸合理水平的最新表態意味著，調控不會放鬆，而且政策「預調微調」也不會包括房地產。