開發商稱跌40%政府肯定救市

隨著房價調控深入和金融政策的全面收緊，全國一線城市房價率先進入下降通道，中海、龍湖、保利、萬科等眾多一線房企或降價或猛推特價房，試圖在銷售低迷、資金繃緊的當口搶得先機，以挽回銷售業績。2008年樓價大跌的局面已然重現。

而民生銀行一信貸部門負責人和一位與多家開發商關係密切的信託經理均告訴記者，目前開發商的資金情況比2008年還要糟糕，如果不盡快降價回籠資金，很多開發商將面臨資金鏈斷裂。

10月27日，一向看跌房價的中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海指出，一線城市樓價已經出現拐點，未來最大跌幅可能將達到50%。不過一房企負責人向記者透露，政府對樓市調控的目標在降價20%左右，超過40%將會救市。

一線城市降價目標

進入2011年下半年，經過持續的宏觀調控，中國房價開始出現漲停。國家統計局最新發布的統計數據顯示，9月中國70個大中城市中，有59個城市房價漲幅同比回落。與上個月相比，10月中國北京、上海、廣州、深圳等46個城市房價出現停漲或下降。

曹建海認為，從統計局數據可以看出趨勢：一些城市特別是一線城市已出現拐點；一些城市正在停漲，位於拐點之上；一些城市上漲幅度明顯減小，正在迎來拐點。「按照現在的勢頭，只要政府不放鬆調控，房價將在未來6個月，即2012年3月底將出現15%左右的回落，4-9月降20%，10-12月再降20%，一線城市房價將出現40%-50%的回落。」曹建海認為。

市場層面則顯示，上海、北京等一線城市房價正出現下降，成交更是低迷，而成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始走跌。眾多開發商開始選擇打折促銷或者猛推特價房，降價房企代表中不乏綠地、中海、華潤、龍湖等一線大型房企，降價幅度更擴大至20%至40%。

而記者從多家開發商人士處採訪到的觀點則認為，樓價下跌已是大勢所趨，不過未來一線城市降價幅度應該會在20%左右。

曾在2008年開啟了降價潮的龍頭房企萬科在10月25日也表達了對目前樓市的憂心。萬科認為，國內的房地產市場已經轉向，並預期未來幾個月裡情況將變得更加糟糕，銷售量和價格將進一步下降。

另一知名開發企業負責人也告訴記者，降價20%應該是政府此輪樓市調控的一個大致目標，過高的跌幅將會損害中國經濟的發展，降價超過40%政府預計就會出手救市。該人士同時認為，中海紫籐苑7折大降價等於拉開了一線城市樓價下跌的序幕，就像萬科降價售樓拉開了2008年樓市進入下降通道的大幕一樣，開發商降價回籠資金在下一個階段將會越來越常見。「不過，一旦樓價進入下降通道，跌幅將比較難控，未來一旦樓價跌幅過大，政府可能將放鬆調控政策救市。」

不過曹建海認為，未來對房地產救市靠地方政府肯定不靈，唯有放鬆貨幣投放給銀行救急。

拐點現2012年過年前後

從目前國內的形勢來看，除了限購政策導致樓市銷售低迷之外，全面緊縮的金融政策則是導致開發商資金鏈緊繃而不得不降價銷售以回籠資金的根本原因。

今年以來，國內金融政策可謂全面收緊。央行年內六次上調存款準備金率，執行銀根縮緊的貨幣政策，使商業銀行因流動性的限制而被迫收緊房貸信貸額度；就在房地產企業大面積轉向信託業融資以緩解資金鏈危機之際，監管層又在10月初對國內各大信託公司進行窗口指導，「電話叫停」房地產信託。

「這對缺錢的地產商可謂釜底抽薪。」一信貸經理告訴記者，因為國內房地產行業對銀行信貸的依賴過高，信貸收緊後缺錢的房企很多，房地產信託被叫停，加上目前民間借貸風險過高，無疑斷了開發商融資的財路。

而房貸政策的收緊也加重了樓市銷售低迷。近期，隨著北京建行首套房貸利率上浮1.1倍的消息傳出，上海等多個城市也已開始跟進，紛紛上調首套房貸利率，這一範圍又迅速擴大到不少二三線城市，部分銀行憂心風險更是暫停了房貸發放。

中國銀行10月11日發布的《2011年四季度經濟金融展望報告》稱，無論從經濟形勢，還是從房地產市場形勢來看，預計房地產調控政策都不會放鬆，也不應放鬆，房價回調的壓力還將進一步增大，近期部分城市已經開始出現價格鬆動。隨著房地產企業資金壓力的進一步加大，預計商品住宅價格調整的拐點可能會在2012年春節前後到來。

民生銀行一信貸負責人告訴記者，目前開發商的資金情況比2008年更加糟糕，現在很多銀行也沒錢，房地產信託又被叫停，溫州民間借貸危機的曝光也讓民間熱錢有所收斂，開發商在資金鏈繃緊的背景下，率先搶得先機降價銷售回籠資金將是首選。

一房地產行業信貸經理也認為，目前開發商資金情況確實比2008年更惡劣，中海等企業的降價將掀開樓市新一輪的降價大潮，更多的開發商將會採取這種方式來回籠資金。「如果宏觀調控政策不變，2011年的降價將只是個開始。」該信託經理認為。

中小房企賣身自保

廣東省房地產業協會在10月27日發布的《2011年前三季度廣東省房地產市場分析報告》稱，房地產企業資金充裕度在今年前三季度為149%，已回到接近2010年低位水平，與2004年、2005年同期相當，因此，當前房地產業總體資金情況已相當緊張。

不過從上市公司的三季報可以看出，地產企業不僅是資金狀況還是業績都出現了兩極分化，資金緊張在部分中小房企中更加明顯。

Wind數據顯示，截至10月27日，深滬兩市已有49家上市房企公布三季報，經營活動產生的現金流總共為－336.84億元，同比減少幅度高達54.41%，淨利潤為135.44億元，同比增長僅為9.14%；46家公司中，31家房企業績出現增加，15家房企業績下滑；淨利潤環比下降的公司共29家，佔比達62%。

相比往年，業績下滑或虧損的房企數量正在大幅增加。其中，萬科、招商地產、金地集團等一線房企三季度業績增速均出現不同程度下滑。但宜華地產、國興地產、天業股份等中小型開發商市場表現最為慘淡。

在資金鏈幾乎斷裂，銷售持續低迷的背景下，抗打擊能力較弱的中小房企不得不選擇與大企業合作或者賣身自保。

業界對北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業進行不完全統計發現，今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目出現井噴之勢，總數超過600宗，而去年同期則不足該數據一半。

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，房地產開發企業正面臨房地產市場化以來最為嚴厲的市場與政策環境，也面臨著接近2008年金融危機期間的去庫存與去槓桿雙重壓力。當前中國房地產行業正逐步進入行業顯著洗牌的階段，即將面臨第一次真正意義上的大調整。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)