房價越高 窮人越好

2011-07-24 13:29 作者:曾憲斌

「曾大師好，我現在最關心的就是北京房價能不能降，望指點迷津哦。」

「宛平，你好！遲復為歉。關於北京房價，我曾公開預測未來十多年，只會越買越貴，但不會買錯。事實證明說對了。今後，短期受政策影響，可能會平穩一段，或者能回調一些。但中長期而言，北京房價肯定是一路走高的。因為北京已經不是北京人民的北京了，是全中國、全世界購買力決定其房價的。現在限購等反市場經濟的措施不會長久。」

「小曾同學好，關於北京房價，太貴了，老是想等政策調控之下能降一點。聽曾大師這意思，只會越來越高，唉，我這老腰哦，寫到啥時候能買套好點的房子哦。再致謝。老同學，晚安。」

上面那段文字是我和同學王宛平的一段對話。王宛平是《甜蜜蜜》、《金婚》、《幸福像花一樣》等影視作品的編劇，被媒體稱之為中國三大編劇之一。她的話讓我大為驚訝，我早就從冷冰冰的數字知道了80%以上的北京市民買不起房子，知道了北京房價之高給市民帶來的買房難的困惑。但像王宛平這種大腕依然會為買房犯愁，還真是令我震驚！對於這個問題的求解，我想說說自己的看法。

老百姓需要「住房公交車」

我曾注意到一條新聞：《浙江蕭山一樓盤開盤排號引發千人衝突》，這個題目傳遞的信息讓人心驚，國內房價如果照目前的情況下去，民眾會越來越無望、越來越絕望。解決民眾最關注的問題是用壓抑房價的方式來解決呢，還是用移動保障房的方式來解決？這是我十分關心的一點。

中國從1998年開始實行「房改」，民眾對高房價的不滿情緒不是從一開始就有的，而是隨著商品房價格逐漸與市場脫節，逐漸加深、逐漸無望。其實，中國城市裡50歲以上的人大部分都有自己的住房。比如北京，有數據統計北京市民72%有自己的住房，18%有兩套以上的住房。現在沒房的主要是中低階層、進城的農民和年輕人，他們的收入完全負擔不起現在的房價。

現在的住房之所以令群眾從失望到絕望到憤怒，是因為窮人沒有。富人可以開寶馬、奔馳，窮人可能「羨慕嫉妒恨」，但因為他們有公交車解決行路的問題，所以他們不會憤怒、不會絕望。現在一些中低收入家庭沒有住房，沒有容身之地，即連「公交車」級別的住房都沒有，而房價還在變得越來越高不可及。

我認為，「居者有其屋」中的「屋」其實是有兩層含義：一是指商品房，二是指遮風避雨之所，即保障房。現在「吃、穿、行」有了保障，但在「住」方面還沒有保障。政府只有提供公共品，才能解決民眾的憤怒。這是第一個問題。第二個問題是，政府有沒有能力來解決這個問題呢？政府每年從房地產裡獲得多少收入呢？數據很驚人。眾所周知，房地產開發過程中的成本，地價、稅費和建安成本，一般各佔三分之一。光說土地出讓金，去年中國土地出讓金達2.7萬億元。2.7萬億元能做什麼？我粗略計算了一下，建設普通多層的房子，按現在全國平均成本1000元每平方米計，可以蓋2.7億平方米；如果按60平方米一套保障房計算，能蓋4500萬套；如果按中國平均3.2人為一戶人家來計算，可以住1.5億人左右。也就是說，就算現在每年有1000多萬大學畢業生、1000多萬進城農民工及其他需要住房的人群，2.7萬億元完全可以解決1.5億人的住房問題。所以，房價越高，土地出讓金越多，可建的保障房也越多，對老百姓是越好的。

政府有義務公開土地收入去向

問題是，現在商品房一半以上的收入被政府拿去了。年年的巨額資金，主人有權利知道公僕們用到哪裡去了。政治民主的推進應從財政公開開始，從土地財政開始。

自唐宋元明清到民國政府，沒有土地財政，不靠賣土地的錢，也要維持運轉，也要發展經濟。人民是國家的主人，那麼賣了人民的地就應該給人民蓋房啊，這是天經地義的事情。現在房價越來越高，本來應該蓋更多的房，窮人應該更好。

而現狀是什麼？政府從最初拿出土地出讓金的3%到現在拿出10%建保障性住房，都只是歷年土地出讓金的零頭，而且地方政府對於建設保障性安居工程的任務指標沒有一年是完成的。可見，這是「非不能也」，而是「不為也」！

問題就出在沒有財務公開。一位山東的開發商曾對我說，他所在房產公司去年銷售收入的一半以上都被政府拿走了，除了土地出讓金外，還有佔銷售總額2.5%的稅、佔銷售總額10%的費及其他開支。一位北京的開發商告訴我，去年公司銷售收入的一半以上交了政府。雖然因區域、房價不同，上交比例會有差異，但去年國家從房地產獲得的收益，除了2.7萬億元的土地出讓金之外，還有其他稅費，超過3.5萬億元是毫無疑問的。這麼一大筆錢，去了哪裡？

每年那麼大數額的土地出讓金到底到哪裡去了，這要反覆追問。那麼，要向誰追問呢？各級人大代表要代表人民追問，很多人大代表開會一提熱點問題就說要抑制房價，其實是方向指錯了，應該是追問每年那麼大數額的土地出讓金到底到哪裡去了。

偽專家要對群眾買不起房負責

現在對於房價的聲音有一些「偽民意」。其實真正有自己住房的那些人，是不希望房價下跌造成自己財富縮水的。另一方面，房價下跌其實對有錢人有好處，對於中低收入群體，目前的房價降一半他們也買不起。如果房價下跌，有錢人會乘機低價購買住房。

我曾經寫過兩篇文章，提出以下幾個觀點：第一，中國目前是人口紅利時代，剛性需求太旺盛，沒房的要買房，有房的要增值，自然帶來非常態的房價上漲。第二，只要一個國家經濟在增長，民眾收入在增加，對住房的需求肯定是上升的。中國經濟在未來15年~20年還將繼續增長，所以房價沒有理由大幅下跌。第三，城市化進程中，每年約有1300萬左右農民進城，主要城市的價格會拉高；第四，中國最基本的國情是人多地少，在有限的土地上蓋有限的房子，必然出現供不應求；第五，中國區域經濟發展極度不平衡，大量的人口流向發達地區；第六，中國崛起帶來商品溢價，其中就包括商品房；第七，非常態的流動性，國內鈔票印得太多。個人認為，北京、上海、廣州、深圳這四大城市的房價，跟國際其他重要城市相比是被低估的。

有人提出，以北京為例，按房價收入比，北京的房價與當地居民的經濟承受能力對照，能算合理嗎？事實上，北京這個城市和北京居民的收入沒有關係，在北京的許多人不是北京市民，對於沒房住的北京市民，政府要提供「公交車」，對於外地居民，北京不是他們的安身立命之處。一套北京住房是世界級的奢侈品，「均貧富」的思想嚴重妨礙社會進步。

房價上漲有正常因素，也有非正常因素。前者是經濟學常識，價格由需求決定，還與國人的傳統基因有關。不論是辦小企業，還是股票、期貨、銀行存款、藝術品，投資什麼都有風險，十多年來國人投資唯一的狂歡節，就是買房。主因是流動性，另一種表述是鈔票印多了。十多年來，中國貨幣發行量比GDP增長多出18%。去年前三季度GDP總量為26.86萬億元，貨幣發行量為68.6萬億元，接近2.6倍。目前還持有超過1萬億美元的美國國債，這些不斷貶值的美國國債把國內老百姓的財富變相剝奪。所以房價漲並不是人的主觀意願決定的。

房價高不是「說房價會漲的專家」說上去的，他們只不過是「天氣預報員」。而那些年年說房價有泡沫的偽專家，要為老百姓買不了房負責任！因為很多原來買得起房的人，聽了這些偽專家的泡沫論，一等再等，本來買得起的現在變得買不起了。這不，十年前在北京能買一套房子的錢，現在連一個廁所也買不起了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)