房地產泡沫破滅的三個時間節點

年中宏觀數據發布以後，管理層打消了經濟過度下滑的憂慮？國務院常務會議吹響樓市調控繼續從嚴的號角。人們可以理解為經歷一個季度的猶疑，房地產調控的方向有望得以保持，力度不會放鬆。而這一輪以「限購令」為標誌的行政手段，究竟能有多大作為，將在某種程度上影響中國房地產泡沫破滅的時間、方式和後果。

本輪樓市調控曾因金融危機而夭折，復甦確認之後重新啟動，又因擔憂經濟低迷而停滯，現在經濟增長的基礎堅實了，再次起錨續航。央行從去年開始，5次加息，存款準備金率已達歷史高位，加息提准週期接近尾聲；差別化住房信貸政策還可延續，但空間料也有限；「限購令」被委以重任，國務院常務會議明確要求，已經實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行，房價上漲過快的二三線城市也要限購。但行政措施自身的侷限、力度和效果，尚待進一步觀察。前段時間，迫於地方政府對土地財政的依賴，出現了停止執行或變相放寬限購的苗頭，在以後的博弈中，也難防地方不會變通。2012年有可能是房地產泡沫破滅的一個節點，但綜合多種因素考慮，目前的措施如果能在增量、速度、遏制等方面收到成效，已屬不易；指望行政手段徹底擠出泡沫，概率恐怕較低。

房地產泡沫破滅的第二個節點，可能在2018年。中國經濟連續以10%左右的高速增長，創造了「中國奇蹟」，但經濟結構的不平衡、經濟與社會的不平衡、人與自然、物質與精神的不平衡，已經嚴重到不可持續的程度。其中政府權力過大、國有企業佔有資源過多、與權力中樞、壟斷部門的尋租鏈條銜接的資本勢力過於肥大，是不平衡的癥結，而房地產領域問題突出：可以耕作的土地和資源變成了鋼筋和水泥的叢林；房屋失卻了居住的功能，成為資本逐利的工具；瘋狂的炒作使一些普通人裹挾進去，成為喘不過氣的房奴，還有一些人則被甩在漩渦之外，成為焦灼的異鄉人……中國社會不轉型，已不可持續；要轉型，則繞不過房地產轉型。中國有可能在「十二五」期間，從政治的高度推出經濟的手段，把重慶和上海針對高端、超額部分的房產稅試點，推廣至持有和交易各個環節，房地產市場的存量、質量會有真正的調整。但泡沫此時破滅，有可能和世界經濟十年週期共振，引發全球海嘯。

如果房地產泡沫沒有被行政的力量刺破，也沒有被稅收等經濟的力量刺破，那麼，它將躲不過被自然的力量——未來人口結構的變化打回原形。國家統計局前不久發布的第六次全國人口普查數據，顯示劉易斯拐點已經來臨？過去十年？中國人口年均增長率比上世紀90年代明顯放緩；勞動年齡人口比重增加？但老齡人口比重上升？少兒人口比重降低？老齡化趨勢初現；城鎮化進程比預期的快？城鎮人口佔總人口的比重接近50%；2013年以後？勞動力資源會逐步下降。從發達國家歷程看，日本是在1975年—1980年生產者超過消費者？其後15年經歷了房地產泡沫的形成和破滅；美國在1985年—1990年生產者超過消費者？其後15年多的時期內？經歷了科技股和房地產兩個泡沫的生成和破滅；中國的生產者對消費者比率預計在2015年達到頂峰？2030有可能成為危險的年份。如果泡沫等到那時才破滅，老齡化的諾亞方舟何以渡盡劫波？

未來是不確定的，未來取決於我們的作為。但可以確定的是，泡沫刺破得越早，付出的代價越小；而我們也有可能真正踏上經濟轉型、社會和諧、人與自然平衡的發展之路，在政策、制度和技術的創新中得到拯救。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)